Union Gruppen - logo
Union Gruppen - logo

Det har aldri vært viktigere å forstå markedet

Økt bruk av hjemmekontor, fleksible kontorer og ESG vil prege kontormarkedet i årene som kommer. Alle tre trendene bidrar på hver sin måte til endringer, og til sammen har det gitt oss litt å tenke på.

Publisert 29.04.2021 09:29

Sist oppdatert 03.05.2021 08:31

La oss se på hjemmekontor først. Uavhengig av hva du personlig mener om hjemmekontoret, virker det ganske sikkert at flere bedrifter og organisasjoner kommer til å tilby sine ansatte større autonomi. Hvordan denne autonomien utspiller seg i praksis er fortsatt usikkert, og vil sannsynligvis variere mellom ulike foretak og roller. Men en naturlig konsekvens er uansett at kontoret bør utformes slik at samspillet mellom hjemmekontor og hovedkontor fungerer. I praksis innebærer dette to ting.

For det første bør man sørge for minst mulig friksjon når det arrangeres møter med deltakere som både er fysisk og digitalt til stede. Dette løser man ved å bygge digitale rom der lyd og bilde er sømløst integrert i rommet. Og sørge for at man har nok slike rom.

For det andre vil en større andel av tiden på kontoret gå med til samarbeid og sosialisering, fordi konsentrasjonsoppgavene i større grad løses andre steder. Litt tabloid kan vi si at kontoret går fra å være et arbeidssted til å bli en møteplass, og arealene bør utformes deretter. Det innebærer flere og bedre soner for samarbeid og sosialisering.

Den andre store endringen, som begynte for flere år siden, er fremveksten av fleksible kontorer (coworking). Selv om pandemien og høy etableringstakt har bidratt til at mange kontoroperatører sliter med lønnsomheten, tror vi slike konsepter har kommet for å bli. Trolig vil de også få en større plass i markedet når en ny normal får satt seg.

Flere leietakere vil velge fleksible kontorløsninger, enten i sin helhet eller som supplement til tradisjonelt kontor. Det siste så vi et eksempel på da det ble klart at EY flytter til Stortorvet 7. Parallelt med at EY inngikk leieavtale på Stortorvet, avtalte de tilgang til Spaces sine arealer i samme bygg. I tillegg skal EY-ansatte ha tilgang til alle Spaces-lokasjoner i Oslo og globalt. I praksis innebærer dette at én og samme arbeidstaker kan benytte mange kontorlokasjoner i løpet av en måned.

Hvis fleksible kontorer blir en viktigere del av markedet, blir det også viktigere å ha kontroll på tilbud, etterspørsel og lønnsomhet i operatørleddet. Du bør dessuten forstå hvilke konsepter, bygg og beliggenheter som har best forutsetning for å lykkes.

Den tredje store endringen som påvirker kontormarkedet, er ESG-bølgen. I kontorverdenen er det særlig den første bokstaven, Environmental, som blir viktig. Flere leietakere vil ganske sikkert bli mer opptatt av sitt eget CO2-avtrykk, og for mange er kontoravtrykket en av få ting som monner.

Mange har med rette hevdet at få eller ingen er villige til å plukke opp regningen for miljøinvesteringer i kontorbygg. Vi tror dette vil endre seg, i hvert fall for store bedrifter og offentlige leietakere. Presset for å vise handling tiltar. Og fordi kontorleien utgjør en liten del av kostnadsbasen, og investeringer i energieffektive løsninger i sin tur utgjør en liten andel av kontorleien, blir det rasjonelt å betale.

Selv om betalingsviljen øker, vil det være en fordel å eie bygg som kan tilpasses på en kostnadseffektiv måte. Da kan man tilby samme produkt til en lavere investeringskostnad, og det er ikke sikkert yieldene i dag fullt ut reflekterer forskjellen i investeringsbehov i ulike bygg. Hvis du ligger dårlig an, kan du imidlertid trøste deg med at du er i samme båt som mange andre. Det er ingen mager trøst. Hvis «alle» må investere mer, bør leienivået opp.

I sum innebærer alle endringene at man må belage seg på å tilby kundene mer miljøvennlige løsninger, bygge inn mer teknologi i byggene og bygge om arealer. For å få til dette på en god og kostnadseffektiv måte, blir samspillet mellom teknisk forvaltning og markedsfolket helt sentralt. Dersom du lykkes, er det imidlertid rom for å skape signifikant meravkastning.

Tabell til M2.jpg
Kilde: UNION

Her kan du for øvrig lese mer om taksonomi og ESG: