Union Gruppen - logo
Union Gruppen - logo

Transaksjonsvolum

9,8mrd

Kilde: UNION. Totalt transaksjonsvolum i Bergen i 2019. (Transaksjoner over MNOK 50)

Prime yield

4,00%

Kilde: UNION. Ned 25 basispunkter siste seks måneder.

Toppleie

3 000

Kilde: WPS Næringsmegling/UNION. Kr/m2/år

Kontorledighet

8,2%

Kilde: UNION

Bergen

Høy likviditet og fallende yielder

I Bergen registrerte vi 38 transaksjoner med et samlet volum på NOK 9,8 mrd. i 2019. Det er én transaksjon mer enn i 2018. Omsetningsvolumet er NOK 1,2 mrd. lavere enn i fjor, men NOK 4,8 mrd. høyere enn gjennomsnittet i perioden 2010-2018.

Les mer...

Transaksjonsmarkedet
I Bergen registrerte vi 38 transaksjoner med et samlet volum på NOK 9,8 mrd. i 2019. Det er én transaksjon mer enn i 2018. Omsetningsvolumet er NOK 1,2 mrd. lavere enn i fjor, men NOK 4,8 mrd. høyere enn gjennomsnittet i perioden 2010-2018.

Det ble satt ny transaksjonsrekord i Bergen på totalt NOK 11 mrd. i 2018, inkludert Mongstad-transaksjonen på NOK 4 mrd. Ekskluderer vi volumet for denne transaksjonen, så var volumet rekordhøyt i 2019. Blant transaksjonene finner vi flere sentrumsbygg. Blant annet har West Coast Invest kjøpt Kroepeliengården, Geir Hove har kjøpt Torgallmenningen 10 og DNB Livsforsikring har kjøpt Torgallmenningen 6.

Det er stor interesse for å investere i Bergen, blant annet fordi utsiktene i leiemarkedet ser bra ut med fallende ledighet og økende leiepriser. Vi anslår nå at de beste kontoreiendommene i Bergen vil oppnå en yield på 4,00 prosent. Det er 25 basispunkter lavere enn forrige anslag.

Leiemarkedet

En overvekt av bedriftene i det nye fylket Vestland forventer lavere vekst fremover, men de er fortsatt optimistiske med tanke på fremtiden. Sysselsettingsveksten tok seg opp i løpet av 2019, og tolvmånedersveksten i Hordaland var 2,1 prosent ved utgangen av 2019.1 Summen av økt eksport og oljeaktivitet har etter hvert gitt utslag i høyere vekst i regionen. Den svake kronen har hjulpet utviklingen ytterligere ettersom fylket har et diversifisert næringsliv knyttet til sjømat, tradisjonell eksport og turisme. Fremover ser bedriftene i Vestland for seg å ansette flere, men med en lavere veksttakt enn tidligere.2 

I perioden 2017-2019 ble det ferdigstilt om lag 95 000 m² nytt kontorareal i Bergen. Bara Eiendom ferdigstilte «Vinkelen» på Kronstad i slutten av 2019. Bygget er nå fullt utleid, og det er blant annet BDO, Accenture, OBOS, Skanska og COWI som flytter inn i det 14 000 m2 store kontorbygget. Nybyggingstakten er for øyeblikket betydelig lavere, og konverteringen av kontorareal til bolig og hotellformål er ventet å være på om lag 65 000 m² totalt i perioden 2018-2020.3 Med et betydelig innslag av konvertering og relativt lite nybygging, har tilbudssideveksten kommet ned.

I perioden 2020-2022 ferdigstilles det om lag 49 000 m² nytt kontorareal. Blant annet så ferdigstiller GC Rieber Eiendom et nytt kontorbygg på 14 000 m² i Solheimsgaten 5 i 2020. Bygget er fullt utleid, og det er BKK og Norwegian Hull Club som flytter inn. Linstow og Flesland Holding begynte i fjor høst å bygge "Midtbygget" på spekulasjon i Bergen Business Park på Flesland. Kontorbygget på 6 000 m² forventes ferdigstilt i slutten av 2020. Frydenbø Eiendom bygger 4 000 m² kontorareal i Tverrveien 7 på Damsgård med forventet ferdigstillelse våren 2021. I tillegg har Bara Eiendom begynt å bygge "Buen" på Kronstad uten å ha signert leietakere. Bygget på 14 000 m² forventes ferdigstilt i 2022.

Kontorledigheten i hele Bergensregionen er 8,2 prosent, mens i Bergen sentrum er kontorledigheten 6,8 prosent. Av de 61 eiendommene som er ledige i Bergen sentrum, er det nå 11 eiendommer som tilbyr mer enn 1 500 m2. Av disse er det åtte eiendommer med sentral beliggenhet. Det er knapphet på moderne arealer med effektive planløsninger, og det ligger til rette for ytterligere press på leieprisene for de gode objektene i sentrum.

I "Næringskorridoren", området på Kronstad og nedover langs E39 til Minde, er kontorledigheten på 5,9 prosent. I området rundt Kokstad og Sandsli er kontorledigheten på 11,4 prosent.

Det er først og fremst gode objekter i sentrum som har opplevd løft i leiene. Med den gunstige utviklingen på tilbudssiden er det sannsynlig med leieprisvekst også i andre områder i årene som kommer.

1Kilde: SSB (antall lønnsmottakere)
2Kilde: SR-Banks konjunkturbarometer, per januar 2020
3Kilde: Kyte Næringsmegling

Leienivå for kontor (NOK/m2/år)

Bergen_2.png

Transaksjoner i Bergensområdet

Bergen_1.png