Transaksjonsmarkedet
Det ble satt ny transaksjonsrekord i Bergen i fjor på totalt NOK 11 mrd., inkludert Mongstad-transaksjonen på NOK 4 mrd. Så langt i år har markedet vært betydelig roligere, og vi har kun registrert 11 transaksjoner med et samlet volum på NOK 3,6 mrd. Vi venter likevel at transaksjonsvolumet i år vil havne over 2017-nivået på rundt NOK 5 mrd.
Antall transaksjoner er halvert så langt i år, sammenlignet med samme periode i fjor. Blant omsetningene finner vi imidlertid flere flotte sentrumsbygg. Sparebanken Vest er nå eneeier av sitt eget hovedkontor i Jonsvollsgaten 2, etter at de kjøpte ut blant annet Trond Mohn. I tillegg har DNB Livsforsikring kjøpt Torgallmenningen 6, mens Westcoast Invest har kjøpt Kroepeliengården.
Det er stor interesse for å investere i Bergen, blant annet fordi utsiktene i leiemarkedet ser bra ut med fallende ledighet og økende leiepriser. Vi tror at det relativt rolige transaksjonsmarkedet skyldes mangel på objekter for salg, og ikke manglende interesse fra kjøperne. Vi anslår fortsatt at de beste kontoreiendommene i Bergen vil oppnå en yield på 4,25 prosent.
Leiemarkedet
En overvekt av bedriftene i Hordaland er optimistiske, men framtidstroen har falt det siste kvartalet skal vi tro SR-Banks konjunktur-barometer for september. Tolvmånedersveksten i sysselsetting i Hordaland er for øyeblikket 1,5 prosent.1 Til sammenligning er veksttakten på landsbasis 2,0 prosent. Hordaland har hatt lavere sysselsettingsvekst enn landet for øvrig siden 2017, noe som er litt overraskende gitt at det er økte oljeinvesteringer som er den viktigste drivkraften i norsk økonomi for øyeblikket. I tillegg har kronekursen vært svært svak i perioden, normalt noe som gagner et område der mange av bedriftene er eksponert mot sjømatsnæringen, tradisjonell eksport og turisme.
Kontorledigheten i Bergen er 8,1 prosent, etter å ha falt med mer enn 2 prosentpoeng de siste to årene.2 Tilbudssiden ser fortsatt meget gunstig ut i Bergen. Mens det i perioden 2015–2017 ble ferdigstilt om lag 90 000 m² nytt kontorareal, vil det ferdigstilles rundt 45 000 m² i perioden 2018–2020. I tillegg til at nybyggvolumet er halvert, bidrar en rekke bolig- og hotellkonverteringsprosjekter til at anslagvis 65 000 m² kontor fjernes fra markedet i samme periode. Først i 2021 ventes en svak netto vekst på tilbudssiden.
Kontorledigheten er lavest i sentrum, og det er knapphet på moderne arealer med effektive planløsninger. Leieprisene for slike arealer har derfor hatt en gunstig utvikling de siste årene, og det er etablert ett nytt «toppnivå» i Bergen.
Hittil har det først og fremst vært gode objekter i sentrum som har opplevd løft i leiene. Med den gunstige utviklingen på tilbudssiden, er det sannsynlig at leieprisveksten kommer flere objekter til gode i årene som kommer.
1Kilde: SSB (antall lønnsmottakere)
2Kilde: Kyte Næringsmegling
