Utfordringene som varehandelen står overfor har tvunget frem en rekke konkurser de siste årene. Bare i løpet av det siste halvåret har Notabene, Vita og Gresvig føyet seg inn i rekken av store kjeder som har åpnet konkurs. Verdien av Olav Thon-Gruppens kjøpesentereiendommer er nedskrevet med NOK 1,5 mrd. de to siste årene som en følge av konkurser og butikknedleggelser.
Vi befinner oss nå i en tid hvor flere omstillinger skjer parallelt. Netthandelen tar stadig større andeler av varehandelsomsetningen, det er overetablering innenfor flere bransjer og teknologien bidrar til et mer transparent marked hvor kundene enkelt kan finne laveste pris på varen. I tillegg til å kunne være konkurransedyktige på pris, utfordres aktørene på tilgjengelighet og en generelt sømløs kjøpsopplevelse.
Bransje- og kanalglidning har ført til store utfordringer for blant annet klesbransjen. Selv om klesforbruket vokser, tilfaller veksten andre kanaler enn klesbutikkene. Netthandel og bransjeglidning står for 80 prosent av veksten i klesomsetningen.1 I tillegg har en rekordsvak krone økt innkjøpskostnadene, noe som har gjort det ekstra utfordrende å oppnå lønnsom drift de seneste årene.
I dag står flere butikklokaler i de mest populære handlegatene i Oslo tomme. Det er fremdeles stor avstand mellom hvilke leienivåer gårdeierne forventer å oppnå og hva leietakerne evner å betale. Dette har følgelig bidratt til et press nedover på leieprisene, selv om vi også ser eksempler på at små lokaler på gode mikrolokasjoner fortsatt får svært høye leienivåer.
Kjøpesenteromsetningen økte med 1,0 prosent fra januar 2019 til januar 2020.2 Det er servering, hus og hjem og spesialbutikker som i størst grad bidrar til omsetningsvekst i kjøpesentrene.3 Det er i ferd med å skje en markant vridning mot mer tjenestehandel på kjøpesentrene, og noen av sentrene har allerede endret måten de bruker kjøpesenterarealet på. I årene fremover er det ventet at omsetningsveksten for fysiske butikker vil bli moderat, og at det i hovedsak vil være befolkningsvekst og økte priser som vil stå for veksten.4
I 2019 ble det gjennomført 52 transaksjoner innenfor handelssegmentet, til et samlet volum på NOK 14,2 mrd. Dette er omtrent på snittet sammenlignet med perioden 2016 til 2018. Av de største transaksjonene i 2019 er Ragde Eiendoms kjøp av en portefølje med handelsbokser fra Tristan Capital Partners, og Carucel Eiendoms kjøp av 33 prosent av handelsgulvet i Bjørvika fra Madison International. Omsetningen av handelsbokser sto for over halve transaksjonsvolumet i 2019, en betydelig høyere andel enn det gjorde i 2018. Andelen kjøpesenter som har blitt omsatt var betydelig lavere i 2018 og 2019 sammenlignet med 2016 og 2017.
De store endringene i handelsbransjen har ført til at mange investorer og banker er skeptiske til handelseiendom, noe som bidrar til å trekke yieldene opp. Selv om det er høyere risiko enn tidligere forbundet med å investere i handelseiendom, er det viktig å fremheve de store forskjellene som finnes innenfor segmentet. Utviklingen varierer stort mellom bransjer, segmenter og salgskanaler. Vi har justert opp prime gatehandel til 3,90 prosent, opp 15 bps siden forrige markedsrapport. Prime yield for kjøpesenter og handelsbokser har vi holdt uendret på henholdsvis 4,75 og 5,50 prosent.
1Kilde: Virke
2Kilde: Kvarud Analyse. Korrigert for pågående og ferdigstilte prosjekter.
3Kilde: Kvarud Analyse og Virke. Omsetningsendring på norske kjøpesentre i perioden 2013-2018.
4Kilde: Virke
