Union Gruppen - logo
Union Gruppen - logo

Bankmargin

203bps

Kilde: UNIONs Bankundersøkelse Q1 2020.

5-års swap

1,74%

Kilde: DNB Markets per 24/02/20.

Snitt egenkapitalkrav

37%

Kilde: UNIONs Bankundersøkelse Q1 2020.

Obligasjonsvolum

21mrd

Kilde: DNB Markets. Volum utstedte eiendomsobligasjoner i 2019.

Finansiering - Del 1: Bank

Stabilt finansieringsklima

10-års swaprente er i skrivende stund 1,76 prosent.1 Etter at 10-årsrenten steg noe i fjor høst, har den kommet ned om lag 25 basispunkter siden årsskiftet. Frykt for koronaviruset trekkes frem som hovedforklaringen på fallet vi har sett i lange renter. 10-års swaprente er for øyeblikket om lag 70 punkter lavere enn i oktober 2018.

Les mer...

10-års swaprente er i skrivende stund 1,76 prosent.1 Etter at 10-årsrenten steg noe i fjor høst, har den kommet ned om lag 25 basispunkter siden årsskiftet. Frykt for koronaviruset trekkes frem som hovedforklaringen på fallet vi har sett i lange renter. 10-års swaprente er for øyeblikket om lag 70 punkter lavere enn i oktober 2018.

Pengemarkedsrenten (3m NIBOR) fortsetter å holde seg på om lag samme nivå som lange renter. Det er som vanlig en del usikkerhet rundt utviklingen til lange renter, men det er stadig mer som tyder på at Norges Bank er ferdig med rentehevningene i denne omgang. Det er derfor god grunn til å anta pengemarkedsrenten har toppet ut.

Bankfinansiering
UNIONs Bankundersøkelse for første kvartal 2020 viser at bankmarginen holder seg stabil. Snittmarginen for nye 5-årslån med 65 prosent belåning er 203 basispunkter, noe som er kun ett basispunkt lavere enn i fjerde kvartal. Bankmarginen er 42 basispunkter lavere enn toppen i fjerde kvartal 2017, men 38 punkter over bunnen på 165 punkter i andre kvartal 2015.

Bankmarginen har i all hovedsak beveget seg sidelengs siden andre kvartal i fjor, og det er lenge siden vi har hatt en like stabil utvikling i marginbildet. Mye tyder på at finansieringsmarkedet har «satt seg» etter den voldsomme opp- og nedgangen vi så i forbindelse med at nye kapitalkrav til norske banker ble implementert.

En annen viktig forklaring på stabiliteten er at bankenes innlånskostnad har vært relativt stabil i perioden. Innlånskostnaden til bankene holder seg på et lavt nivå, og i snitt betaler bankene 54 basispunkter for å låne 5-års penger. Dagens nivå er ikke langt unna det laveste vi har registrert siden vi begynte med bankundersøkelsen for ti år siden. Rekorden er fra første kvartal 2018, da vi registrerte et nivå på 48 basispunkter.

5-års swaprente har falt 15 basispunkter siden vi gjennomførte bankundersøkelsen i fjerde kvartal 2019. Samlet finansieringskostnad for 5-års lån, med full rentesikring i hele perioden, har dermed falt med 16 punkter til 3,78 prosent. I og med at pengemarkedsrenten er på nivå med både 5- og 10-års swaprente, er finansieringskostnaden tilnærmet lik dersom man velger flytende rente.

Det er relativt stor sannsynlighet for at svenske banker får økte kapitalkrav i løpet av året, noe som kan påvirke utlånsviljen og bankmarginen i det norske markedet. I tillegg ser Finansdepartementet
i Norge på muligheten til å innlemme utenlandske banker sin virksomhet i Norge inn under norske regler. I så fall vil det innebære at utenlandske banker må holde mer egenkapital bak utlån til norsk eiendom. Bankene har fortsatt relativt god utlånsappetitt, men ettersom det ligger an til nye kapitalkrav for flere av bankene er det større sannsynlighet for en oppgang i bankmarginen enn det motsatte i løpet av 2020.

1Kilde: DNB Markets, per 21. februar 2020

Bankmargin og kredittpåslag i bankobligasjoner (basispunkter)

bankobligasjoner.png

Lånefinansieringsrente

Lånefinansieringsrente.png

Finansiering - Del 2: Obligasjoner

Fallende kredittpåslag

I 2019 ble det utstedt nye eiendomsobligasjoner for NOK 20,6 mrd. Volumet er det laveste vi har observert siden 2015. Det var imidlertid stor bredde i det som ble finansiert i obligasjonsmarkedet i fjor. Halvparten av obligasjonsvolumet var klassifisert som «high yield». Til sammenligning var kun 15 prosent av volumet «high yield» i perioden fra 2014 til 2018.

Les mer...

I 2019 ble det utstedt nye eiendomsobligasjoner for NOK 20,6 mrd. Volumet er det laveste vi har observert siden 2015. Det var imidlertid stor bredde i det som ble finansiert i obligasjonsmarkedet i fjor. Halvparten av obligasjonsvolumet var klassifisert som «high yield». Til sammenligning var kun 15 prosent av volumet «high yield» i perioden fra 2014 til 2018.

Veksten i utestående obligasjonsvolum – som var eksplosiv mellom 2011 og 2018 – er i ferd med å flate ut. Dette er en konsekvens av at en stadig større andel av nye utstedelser er knyttet til refinansiering av obligasjoner som er utstedt de siste årene, og som har kommet til forfall. Obligasjonsmarkedet står i dag for anslagsvis 15 prosent av total gjeld til norsk næringseiendom.

I starten av 2019 var investorene relativt risikoaverse og kredittpåslagene hadde kommet en del opp. I dag er det mye kapital tilgjengelig i markedene, og både nordiske og norske fond har hatt sterk tilflyt av kapital. Ikke siden 2014 har norske obligasjonsforvaltere hentet inn mer penger enn i 2019.1 Samtidig er det en relativt høy andel av nye obligasjonsutstedelser som er knyttet til refinansieringer, slik at det er liten netto vekst i ny gjeld å investere i. Tilbudet av obligasjonsinvesteringer er med andre ord begrenset, mens etterspørselen er høy. Dette har bidratt til attraktive vilkår for utstederne.

Fallende kredittpåslag i obligasjonsmarkedet kommer naturligvis også eiendomsselskapene til gode. Påslaget i en Entra-obligasjon med 5-års løpetid er nå 60 basispunkter. Det er 18 punkter lavere enn i midten av september og 50 basispunkter lavere enn for ett år siden.2 Påslaget er også lavt historisk sett. Det laveste nivået som er registrert etter finanskrisen var i andre kvartal 2015, da påslaget var 56 basispunkter.

Økt frykt for koronaviruset, lavere global vekst og uro i finansmarkedene kan naturligvis bidra til at kredittpåslagene kommer opp i løpet av året, særlig for «high yield»-obligasjoner. Men kredittmarkedene har holdt overraskende god stand hittil, og det ser for øyeblikket ikke ut til at vi skal få veldig store bevegelser i påslagene for kvalitetsobligasjoner.

1Kilde: DNB Markets
2DNB Markets, per 19. februar 2020

Samlet finansieringskostnad 5-års bank- og obligasjonslån

Finansieringskostnad.png

Eiendomsobligasjoner (NOK mrd.)

Eiendomsobligasjoner.png