I aksjemarkedet, hvor løpende prising er mer tilgjengelig, ser vi naturligvis at dette er reflektert i prisingen allerede.¹ Etterspørselen etter investeringer som vurderes som grønne har skutt i været. Det har bidratt til sterk kursutvikling og et skred av «grønne» børsnoteringer.

Hittil har man i stor grad kategorisert selskaper som enten grønne eller ikke, altså binært. Med det nye regelverket blir det i større grad et spørsmål om i hvor stor grad et selskap er grønt, altså en kontinuerlig skala.

Og her er vi ved et sentralt poeng. Det er ikke selskapene som er grønne under den nye taksonomien, det er aktivitetene eller investeringene til selskapene. Et selskap kan være både grønt og brunt samtidig, og prosentandelen grønne aktiviteter avgjør hvor du havner på skalaen. Paradoksalt nok kan det nye regelverket gi positive utslag for «brune» selskap som blir litt grønnere, og negative utslag «grønne» selskap som blir litt brunere.

Hvis vi flytter oss inn i eiendomsverdenen, vil utfallet for enkelteiendommer være binært. Enten klarer eiendommen kravene til taksonomien eller ikke (se egen artikkel). Eiendomsselskapene, og fond med flere eiendommer, vil bli gradert basert på summen av den underliggende eiendomsporteføljen.

Jo flere grønne bygg det er i en portefølje, jo grønnere blir eierselskapet eller fondet. Desto grønnere et selskap er, desto mer må det forventes å bli etterspurt av investorer. Samtidig vil bankene etterstrebe å ha grønne utlån på balansen. Siden det vil ta lang tid før den store massen av bygg i Norge vil kunne imøtekomme de strenge kravene til taksonomien, vil det trolig blir hard konkurranse om utlån til de byggene som faktisk regnes som grønne.

Utviklingen vil forsterkes av preferansene i leiemarkedet. Det er all grunn til å forvente at leietagerne i større og større grad vil være opptatt av fotavtrykket til byggene, noe som blant annet innebærer lavere re-utleierisiko på grønne bygg.

I praksis handler dette om økt CAPEX-risiko. Det må etter hvert investeres betydelig mer i eksisterende bygg for å imøtekomme krav både fra markedet og myndigheter. Dette kan bli ekstra krevende for eiendommer som ligger i områder med lavere leienivåer, hvor større andel av verdien ligger i selve bygget og ikke i tomten. Der vil det ha mest effekt på avkastningen.

På den annen side virker det urimelig at eiendomsbesitterne må ta kostnadene knyttet til energieffektivisering, mens leietagerne får gevinsten i form av reduserte energiutgifter. Kapital har en pris, og i et velfungerende marked må leietagerne belage seg på at det ikke er noen «fri lunsj».

Hvis du som gårdeier må investere mer enn resten av markedet for å bli konkurransedyktig, kan du ikke vente at noen andre er villige til å betale for det. Men hvis «hele» markedet må inn med mer CAPEX, tilsier det høyere leienivåer. På samme måte som leietagernes stadig økte krav til standard og tilpasninger har bidratt til å trekke opp leienivået de siste ti årene.

Mye er fortsatt uklart

Selv om retningen er tydelig, er det fortsatt mye som er uklart. Hva skal for eksempel til for at et bygg skal defineres som grønt? Et så grunnleggende spørsmål er ikke avklart ennå. EU har riktignok definert tre undergrupper for hva som kan defineres som «grønt»²:

1. Nybygg må ha 20 prosent lavere energiforbruk enn det nasjonale kravet for nullutslippsbygg.

2. Rehabilitering av eksisterende eiendom må bidra til å redusere energiforbruket med minst 30 prosent.

3. Anskaffelser og eie av eiendom: bygningsmassen må minst ha energiklasse B forutsatt at bygningens energiforbruk ligger innenfor topp 15% av den nasjonale eller regionale bygningsmassen (hvis bygningen er oppført før 31. desember 2020) eller oppfylle kravene til nybygg (hvis bygget er oppført etter 31. desember 2020).

Det norske regelverket vil sannsynligvis avvike fra EU-reglene. For det første finnes det ingen entydig definisjon på et nullutslippsbygg i Norge. Forskningssenteret ZEB (Zero Emission Buildings) definerer nullutslippsbygg, men Klima- og miljødepartementet har ikke stadfestet en offisiell norsk definisjon. For det andre er utformingen av energimerke løst ulikt blant landene i Europa. Norge antas å ha strengere og mer konservative kriterier i sin energimerkeordning der forretningsbygg oppført i henhold til Byggteknisk forskrift (TEK17) vil få en C.

Norske aktører jobber med å harmonisere EU-regelverket med norske forhold. Grønn Byggallianse forvalter blant annet sertifiseringsordningen BREEAM-NOR, og har et mål om at eiendomsselskaper skal kunne bruke sertifiseringen som tredjepartsdokumentasjon.

Selv om mye fortsatt er uklart når det kommer til hvordan det endelige regelverket blir, er det liten tvil om at innretningen vil dytte markedet i en grønnere retning. På marginen vil investorer, banker og leietagere favorisere grønne bygg. 

Denne artikkelen er en del av en samling bestående av totalt tre artikler. Les også om hva som menes med taksonomi og hvordan du tilpasser byggene dine til nye miljøkrav.