Transaksjonsmarkedet
Etter et rekordår i 2018, viser første halvår av 2019 tendenser til et roligere transaksjonsmarked. Vi har hittil i år registrert ti transaksjoner med et samlet volum på NOK 2,4 mrd. i Stavangerområdet. Det er imidlertid tidlig å trekke slutninger om hva 2019 vil bringe i sin helhet. Fjoråret var også preget av et beskjedent første halvår, før volumet økte betraktelig de siste månedene.
I likhet med i fjor har det foreløpig vært få transaksjoner i Stavanger sentrum. Vi observerer stor bredde i det som har blitt omsatt, der både boligutviklingsprosjekter, handelseiendommer og kombinasjonsbygg har skiftet eier det siste halvåret. Det likevel kontoreiendommer som utgjør den største andelen av volumet, og brorparten er lokalisert på Forus.
I kjølvannet av oljeprisfallet i 2014 og 2015 økte risikopåslaget i regionen betydelig, og det var liten appetitt for eiendommer utenfor lavrisikosegmentet. I dag er den økonomiske situasjonen normalisert, og vi oppfatter stor optimisme og en vedvarende kjøpsinteresse i regionen. Alt tatt i betraktning anslår vi at de beste eiendommene i Stavanger kan oppnå en yield på 4,60 prosent. Det er 20 basispunkter lavere enn for ett år siden.
Leiemarkedet
Bedriftene i Rogaland virker lite påvirket av Brexit og handelskrig, ifølge SR-Banks konjunkturbarometer fra september. Bedriftene er fortsatt optimistiske med tanke på fremtiden, og høyest optimisme er det blant selskapene med størst eksponering mot oljebransjen. Utbyggingen av Johan Sverdrup, og en svak kronekurs som gjør eksport- og importkonkurrerende bedrifter mer konkurransedyktige, er trolig bakgrunnen for den høye optimismen.
Etter at arbeidsmarkedet tok seg opp i 2017, har det vært sterk vekst i sysselsettingen i Rogaland. I fjor var veksten hele 4,7 prosent.1 I andre kvartal i år falt imidlertid årsveksten til 2,9 prosent. Nivået er fortsatt solid, men den sterkeste veksten i nye stillinger er trolig bak oss. Veksten i oljeinvesteringene er i ferd med å flate ut og svakere vekstutsikter i verdensøkonomien vil trolig bremse veksten fremover.
Den positive utviklingen siden 2017 har uansett bidratt til økt arealbehov. Etter at kontorledigheten i Stavanger steg fra 3,4 prosent i 2012 til 13,5 prosent i 2017, har ledigheten falt til 10,9 prosent i vår.2 Ledigheten har imidlertid steget 1,2 prosentpoeng siden i fjor høst, blant annet fordi Total-bygget i Dusavika er ledigstilt. I sentrum har ledigheten steget med 3,5 prosentpoeng til 10,8 prosent det siste halvåret. Ledigheten på Forus er 14,4 prosent, noe som er omtrent det samme som sist.
Mye av arealledigheten er knyttet til eldre ukurante bygg uten kvalitetene som etterspørres av de fleste leietakere i dagens marked. For moderne effektive lokaler på riktig beliggenhet ser vi at det oppnås høye leier, og markedet er nok mer balansert enn ledigheten isolert sett skulle tilsi.
1Kilde: SSB (antall lønnsmottakere)
2Kilde: EiendomsMegler1 Næringseiendom
