Union Gruppen - logo
Union Gruppen - logo

Transaksjonsvolum

41,7mrd

Kilde: UNION. Totalt transaksjonsvolum for kontoreiendommer i Norge i 2019. (Transaksjoner over MNOK 50)

Prime Yield

3,60%

Kilde: UNION. Stabil siste seks måneder. Ventes å falle til 3,50 prosent i løpet av første halvår i 2020.

Sekundær yield

5,00%

Kilde: UNION. Ned 15 basispunkter siste seks måneder. Ventes å falle til 4,75 prosent ved utgangen av 2020.

10-års swap

1,76%

Kilde: DNB Markets per 24/02/20

Kontor

Press på yieldene

Det er stor interesse for å investere i kontoreiendom, og hele 123 kontoreiendommer med et samlet volum på NOK 42 mrd. byttet hender i fjor. Aldri før har det blitt omsatt så mange kontorbygg. Investorinteressen for kontor har bidratt til at yielden presses nedover i alle de store byene. Leiemarkedsutsiktene ser noe svakere ut fremover, men de andre driverne tilsier at markedet blir sterkt i 2020.

Les mer...

Det er stor interesse for å investere i kontoreiendom, og hele 123 kontoreiendommer med et samlet volum på NOK 42 mrd. byttet hender i fjor. Aldri før har det blitt omsatt så mange kontorbygg. Investorinteressen for kontor har bidratt til at yielden presses nedover i alle de store byene. Leiemarkedsutsiktene ser noe svakere ut fremover, men de andre driverne tilsier at markedet blir sterkt i 2020.

Renter og finansiering
10-års swaprente er i skrivende stund 1,76 prosent.1 Etter at 10-årsrenten steg noe i fjor høst, har den kommet ned om lag 25 basispunkter siden årsskiftet. Tiåringen er for øyeblikket om lag 70 punkter lavere enn i oktober 2018. Frykt for koronaviruset er den viktigste forklaringen på rentefallet, og det er liten tvil om at usikkerheten har økt i finansmarkedene den siste måneden. For eiendomsmarkedet er dette et tveegget sverd. Utviklingen bidrar til at veksten trolig avtar enda mer enn ventet, noe som isolert sett påvirker leiemarkedene negativt. Samtidig blir rentene trolig lavere enn ventet.

Pengemarkedsrenten (3m NIBOR) fortsetter å holde seg på om lag samme nivå som lange renter. Det er som vanlig en del usikkerhet rundt utviklingen til lange renter, men det er stadig mer som tyder på at Norges Bank er ferdig med rentehevningene i denne omgang. I rentemarkedene prises det nå inn ett til to rentekutt.

Interessen for eiendom som investeringsobjekt
Det er mye kapital som søker eiendomseksponering, og det er liten tvil om at det fortsatt er flere kjøpere enn selgere i markedet. Globale eiendomsfond satte ny rekord ved å hente USD 151 mrd. i ny egenkapital i fjor.2 Etter flere år med solid kapitalinnhenting, er det mye tørt krutt hos fondsforvalterne. Ved inngangen av året hadde de USD 319 mrd., noe som kun er fire prosent lavere enn rekorden i 2018.

Selv om internasjonale investorer gradvis realiserer investeringene de gjorde noen år tilbake i tid, ser vi jevnlig flyt av ny kapital til Norge. Senest i fjor høst så vi eksempler på dette da Whitehelm Capital kjøpte barnehageeiendommer for over NOK 6 mrd. og Niam kjøpte hovedkontoret til Wintershall på Hinna i Stavanger.

Vi opplever også at norske fondsforvaltere og tilretteleggere av eiendomsinvesteringer har svært god tilgang på egenkapital. Til tross for AIF-skrivet fra Finanstilsynet, som ga en midlertidig brems i markedet, var syndikatørene nok en gang største netto kjøper i 2019. Syndikatørene økte eksponeringen mot eiendom med NOK 18,7 mrd. i fjor, noe som er på høyde med rekorden i 2018.

Yielden er i en fallende trend i de andre nordiske hovedstedene, og tendensen ventes å vedvare i 2020.3 Denne utviklingen er for øvrig ikke unik for Norden. Mange andre steder i Europa rapporteres det også om yielder på vei nedover.

Utsikter i leiemarkedet
Det sterkeste argumentet mot ytterligere yieldkompresjon i Oslo, er at den solide leieprisveksten vi har vært vitne til de siste årene trolig ebber ut i løpet av året. Det er klare tegn til at veksten i norsk økonomi bremser opp, samtidig som flere nye kontorbygg ferdigstilles fremover.

I sum tror vi likevel at renteutsiktene, stor kapitalinngang for fondsforvalterne, fallende yielder i andre land og fortsatt mangel på alternativavkastning, vil bidra til svakt fallende yielder. Vi venter at sekundær yield skal falle med ytterligere 25 basispunkter til 4,75 prosent. Vårt anslag for prime yield er fortsatt 3,60 prosent, men vi venter at yielden for de beste kontorbyggene i Oslo kommer ned til 3,50 prosent i løpet av de neste kvartalene.

Det er liten tvil om at risikoen for en sterk global nedtur har økt mye de siste ukene. Men så lenge man unngår det verste scenarioet, der verdensøkonomien rakner og børsene stuper, er det mye som tyder på at vi får nok et godt år for det norske eiendomsmarkedet.

1Kilde: DNB Markets, per 21. februar 2020
2Kilde: Preqin
3Kilde: Savills

Kontortransaksjoner i Norge

Kontor_1.png

Utvikling for prime og sekundær yield i Oslo

Kontor_2.png