For å gjennomføre en effektiv energirehabilitering, er det helt essensielt å vite referansepunktet til eiendommen. Referansepunkt - eller nullpunkt - for energi, vann og avfall er det viktigste i denne sammenhengen. Et godt referansepunkt vil være gjennomsnittet av de målte verdiene de tre siste årene. Når man har definert referansepunktet kan man sammenligne bygget med liknende bygninger i samme kategori. Her er Enovas byggstatistikk og Statistisk sentralbyrå til god hjelp.

Før man vurderer energi- og miljøtiltak på bygningskroppen, bør man optimalisere tekniske anlegg på eiendommen. Effektiv drift av byggets SD-anlegg (sentralt driftsovervåkningsanlegg) kan gi opptil 20 prosent reduksjon i energiforbruket uten store merkostnader.¹ Eksempler på kontrollfunksjoner som kan optimaliseres er driftstider, sesongvariasjoner, luftmengder og tidsinnstillinger på ventilasjons- og kjøleanlegget.  

For å gjøre bygget i stand til å møte gjeldende taksonomikrav vil det normalt kreve at man også foretar større og mer kostbare miljø- og energitiltak. Det er derfor viktig at man prioriterer de ulike tiltakene riktig, slik at man oppnår størst mulig effekt til lavest mulig kostnad.  

Tiltak som minimerer oppvarmingsbehovet, er normalt mest lønnsomme. Etterisolering av tak, vegger og gulv, utskiftning av vinduer og dører, samt tetting av eksisterende dører og vinduer, er ofte gunstig. Investeringskostnaden er relativt lav, samtidig som det gir store energi- og kostnadsbesparelser i bruksfasen. Disse tiltakene er uavhengige av leietakernes brukervaner, og kalles derfor passive tiltak. 

Når man har gjennomført passive tiltak, vil det største potensialet for energieffektivisering normalt ligge i oppgradering av tekniske anlegg. Ventilasjonsanlegget bruker mye energi i de fleste norske bygg, og en oppgradering vil ofte være nødvendig om man ønsker å imøtekomme de strenge kravene i taksonomien. For eksempel vil utskifting av et ventilasjonsanlegg som er basert på konstante luftmengder (CAV) til et anlegg basert på variable luftmengder og behovsstyrt ventilasjon (DCV) gi betydelig energi- og kostnadsbesparelser i bruksfasen. En slik oppgradering vil imidlertid ofte medføre store investeringskostnader, og må derfor avveies nøye.

Det minst attraktive tiltaket er oppgradering av oppvarmingssystemet, som også inkluderer kjøling og varmtvann. Det er stor forskjell mellom ulike løsninger – alt fra oppvarming basert på direkte elektrisitet, lokale ildsteder (peis, ovn, gass), fjernvarme, biobrensel og varmepumpe – men oppgraderingen av varmekilden vil kun gi begrensede energi- og kostnadsbesparelser. Ofte med høy investeringskostnad.

Store utskiftninger og rehabiliteringer kan gi en halvering i energiforbruket i driftsfasen. Som oftest vil det imidlertid ikke være regningssvarende å gjennomføre alle tiltakene. Det som er viktig, er å definere nullpunktet, og deretter analysere hvilke tiltak som er fornuftige for det enkelte bygg.

Et eksempel fra virkeligheten

SINTEF Byggforsk har utarbeidet en metode kalt «Total Concept»-metoden for å beregne lønnsomheten av energiambisiøse oppgraderinger i næringsbygg.² Metoden beregner lønnsomheten for ulike tiltak basert på investeringsomfanget, forventet levetid, fremtidig energibruk og estimerte energipriser. 

Tankegangen bak denne metoden er å inkludere flest mulig tiltak når man først skal rehabilitere en bygning. Ideen er at de mest lønnsomme tiltakene vil «bære» de mindre lønnsomme tiltakene. I tabellen nedenfor har vi derfor inkludert både internrenten for hvert enkelt tiltak isolert sett, men også utviklingen i internrenten etter hvert som man legger til tiltak med lavere rangering.

Tallene er beregnet i forbindelse med Statsbyggs rehabiliteringsprosjekt av Statens vegvesens kontor i Steinkjer. Her ble det vurdert seks energieffektiviseringstiltak for å løfte bygget fra TEK10-nivå til passivhus. Resultatene viste at fem av tiltakene til sammen ville gi en internrente på 4,22 prosent.³ Lønnsomhetsberegningen for hvert enkelt energitiltak er også illustrert i tabellen.

Tallene viser estimert lønnsomhet ved å oppgradere bygget fra TEK10-nivå til passivhusstandard, og er ellers basert på følgende forutsetninger:

• 60 år økonomisk levetid

• 1 krone i energipris for elektrisitet og termisk energi

• Energiprisene øker med 2 prosent mer enn inflasjonen per år

Denne artikkelen er en del av en samling bestående av totalt tre artikler. Les også om hva som menes med taksonomi og  hvordan taksonomien vil påvirke eiendomsmarkedet.