Transaksjonsmarkedet
I markedsrapporten fra høsten 2019 skrev vi om en langsom start i transaksjonsmarkedet innenfor lager-, industri- og logistikksegmentet, etter rekordhøy aktivitet i 2018. Denne tendensen har fortsatt ut året, og vi teller totalt 55 transaksjoner med et samlet volum på om lag NOK 13,4 mrd. Til sammenligning ble det gjennomført 78 transaksjoner i 2018, med et samlet volum på over NOK 23 mrd.
Til tross for moderat aktivitet har vi vært vitne til flere spennende eiendommer som har skiftet hender. Før sommeren kjøpte et syndikat tilrettelagt av Arctic Securities Kongsberg teknologipark for NOK 3,1 mrd. Transaksjonen utgjør alene over 20 prosent av det totale volumet innenfor segmentet i 2019. Senere ble det kjent at det danske logistikkselskapet DSV kjøpte en 110 mål stor tomt på Vestby, hvor de skal bygge lager, terminal og kontorer på totalt 55 700 m2.
Nedgangen fra fjoråret, og den relativt lave andelen på 13 prosent av det totale transaksjonsmarkedet, skyldes ikke mangel på interesse for segmentet. Snarere tvert imot – etterspørselsveksten vi har vært vitne til de siste årene har i stor grad vært drevet av attraktive kontantstrømmer, kombinert med positiv utvikling i leiemarkedet som følge av vekst i netthandel. Med fortsatt vind i seilene for netthandelen, og stabilt lave renter, tror vi etterspørselen vil forbli høy.
Vi oppfatter derimot at den moderate aktiviteten skyldes få attraktive objekter for salg. Dette kan blant annet være en naturlig følge de mange transaksjonene som ble gjennomført i 2018. Vårt estimat for prime yield for lager- og logistikkeiendom er uendret på 4,75 prosent.
Leiemarkedet
Netthandel har blitt en del av hverdagen til nordmenn flest, og arealbehovet i logistikksegmentet påvirkes i betydelig grad av etterspørselen etter varer på nett. Normalt krever netthandel typisk tre ganger så mye logistikkareal som tradisjonell varehandel.1 Høyere vekst i realinntekten og økt sysselsetting bidrar trolig til høyere privat konsum fremover, noe som kommer netthandelen til gode. Det er med andre ord mye som peker i retning av økt behov for logistikkareal i årene som kommer.
Samtidig med netthandelens frammarsj blir klimabekymringene stadig mer aktuelle. Det skrives stadig vekk om miljøtiltak i logistikkbransjen, og alt fra drivstoff til kildesortering og energiforbruk nevnes hyppig av store aktører som ASKO, Posten, Bring, DB Schenker og PostNord. En naturlig forlengelse av dette er å innlemme byggene man disponerer i miljøstrategien, noe som vil stille større krav til gårdeierne. Det er ikke tilfeldig at 2019 ble året vi for første gang så en BREEAM-sertifisering av et norsk industribygg, oppnådd av Bulk Infrastructure. Vi tror vi vil se flere tilfeller av dette i tiden som kommer.
Innenfor dette segmentet er det viktig å skille mellom mindre lager- og kombinasjonseiendommer på den ene siden, og store logistikk- og industrieiendommer på den andre. Sistnevnte kjennetegnes ved at det finnes relativt få leietakere som inngår store leieavtaler med lang horisont, og det oppnås ofte kvantumsrabatter. Det finnes fortsatt mange attraktive tomter langs hovedårene, slik at leietakere som ikke har behov for å være lokalisert med umiddelbar nærhet til byen har mye å velge mellom. En kombinasjon av god tilgjengelighet på tomter, kort byggetid og yieldkompresjon har bidratt til å holde prisnivået nede, til tross for økt etterspørsel etter arealer. Realleien har følgelig hatt en svak nedgang i løpet av de siste årene.
Når det gjelder mindre lager- og kombinasjonseiendommer finner vi ofte flere små- og mellomstore leietakere. Det etterspørres ofte lager, showroom, proffhandel og kontor, eller kombinasjon av disse. Disse aktørene er ofte virksomheter som i større grad er avhengig av lokalbefolkningen, og ønsker nærhet til sentrum. Det største markedet for lager- og kombinasjonseiendommer finner vi i Groruddalen, nord i Oslo. En betydelig andel av disse eiendommene ligger i utviklingsområdene som Oslo kommune har innlemmet i sin arealstrategi, og vil trolig konverteres til andre formål på sikt. I tillegg bygges det i dag sjelden slike bygg innenfor kommunegrensen.
1Kilde: Prologis
