Transaksjonsmarkedet
2018 var et rekordår for transaksjonsmarkedet innenfor lager-, industri- og logistikksegmentet, både i form av antall transaksjoner og transaksjonsvolum. Attraktive kontantstrømmer, kombinert med en forventning om økt etterspørsel i leiemarkedet som følge av økt netthandel, har bidratt til investorinteressen. Vi har imidlertid observert betydelig lavere aktivitet hittil i år, og har foreløpig kun registrert 28 transaksjoner. Til sammenligning talte vi 43 transaksjoner i samme periode i fjor.

Fallet i lange renter det siste året bør isolert sett styrke etterspørselen etter eiendommer med lange og sikre kontantstrømmer. Vi tror at den moderate omsetningen av logistikkeiendommer hittil i år i stor grad skyldes at det har vært få objekter for salg, og at det vil være stor interesse for gode objekter som kommer i markedet fremover. Vi holder på vårt estimat for prime yield for lager- og logistikkeiendom på 4,75 prosent, men tror vi kan se et svakt press nedover på yielden fremover dersom lange renter etablerer seg på dagens nivå.

Til tross for et lavt antall transaksjoner hittil i år, er det totale transaksjonsvolumet på NOK 7,9 mrd. Volumet trekkes opp av salget av Kongsberg Teknologipark, som utgjør ca. 40 prosent av volumet. Denne transaksjonen føyer seg inn i rekken av store industriobjekter som er omsatt de siste årene.

Leiemarkedet
Netthandel krever typisk tre ganger så mye logistikkareal som tradisjonell varehandel.¹ Selv om netthandel fremdeles utgjør en liten del av varehandelsomsetningen, så vokser netthandelen betydelig mer enn omsetningen til tradisjonelle butikker. I løpet av de siste fem årene har verdiindeksen for postordre- og netthandel hatt en årlig vekstrate (CAGR) på 11,4 prosent.² Virke anslår at netthandelens andel av den innenlandske varehandelen vil øke til over 14 prosent i 2030.³

Dagligvarer utgjør om lag 40 prosent av all detaljhandelsomsetning, en andel som har holdt seg stabil gjennom de store endringene i handelsbransjen. Dagligvaremarkedet har hatt en årlig vekstrate på 2,9 prosent i perioden 2010 til 2017.⁴ Vi handler mat i stadig flere kanaler, og netthandelen med dagligvare er i kraftig vekst: i 2017 hadde 15 prosent av nordmenn kjøpt dagligvarer på nett, mens i 2018 hadde andelen økt til 20 prosent.⁵

Høyere vekst i realinntekten og økt sysselsetting bidrar trolig til høyere privat konsum fremover, noe som trolig kommer varehandelen til gode. Det er med andre ord mye som peker i retning av økt behov for logistikkareal i årene som kommer.

Et viktig skille i dette segmentet går mellom mindre lager- og kombinasjonseiendommer og store logistikkeiendommer. Sistnevnte kjennetegnes ved at det finnes relativt få leietakere som inngår store leieavtaler, og det oppnås ofte kvantumsrabatter. Det finnes fortsatt mange attraktive tomter langs hovedårene, slik at leietakere som ikke har behov for å være lokalisert med umiddelbar nærhet til byen har mye å velge mellom. En kombinasjon av god tilgjengelighet på tomter, kort byggetid og yieldkompresjon har bidratt til å holde prisnivået nede til tross for økt etterspørsel etter arealer. Realleien har følgelig hatt en nedgang i løpet av de siste årene.

I markedet for lager- og kombinasjonseiendommer finner vi flere små- og mellomstore leietakere. Leietakerne etterspør lager, showroom, proffhandel og kontor, eller en kombinasjon av disse. Det største markedet for lager- og kombinasjonseiendommer finner vi i Groruddalen nord i Oslo. En betydelig andel av lager- og kombinasjonseiendommene ligger i utviklingsområdene som Oslo kommune har innlemmet i sin arealstrategi, og vil trolig konverteres til andre formål på sikt. I tillegg bygges det sjelden slike bygg innenfor kommunegrensen.

Netthandelen påvirker også dette markedet positivt fordi flere aktører har behov for leveringspunkter i kort avstand fra kundene. Med stigende etterspørsel, og en tilbudsside som er begrenset, er det grunn til å vente stigende leiepriser for slike lokaler.

¹Kilde: Prologis
²Kilde: SSB
³Anslaget forutsetter lav vekst i netthandel av dagligvarer.
⁴Kilde: Dagligvarerapporten 2018
⁵Kilde: Dibs/Nets