Kontorledigheten i Oslo-regionen er nå 5,5 prosent.¹ Ledigheten har dermed falt ytterligere 0,2 prosentpoeng i løpet av de siste seks månedene, og er 1,0 prosentpoeng lavere enn på samme tid i fjor. I løpet av det siste halvåret er ledigheten redusert i 10 av 16 definerte kontorområder. Den største nedgangen i antall kvadratmeter ser vi på Lysaker hvor ledigheten nå er 8,3 prosent. I sentrumsområdene har ledigheten stabilisert seg på under 4,0 prosent i år, noe som samlet er et svært lavt nivå i historisk sammenheng.

I 2019 ferdigstilles det 90 000 m² nytt kontorareal, hvorav 15 prosent fremdeles ikke er utleid. Neste år ferdigstilles det nærmere 200 000 m². En tredjedel er fremdeles ikke utleid, og flere utviklere har satt i gang store prosjekter som skal stå ferdig i 2020 uten å få på plass leietakere først. OBOS Eiendom bygger for eksempel et kontorbygg på 30 000 m² i Freserveien 1, mens Skanskas kontorprosjekt «Parallell» i Lørenveien 65 på Økern er på totalt 19 500 m². Disse to prosjektene utgjør til sammen en fjerdedel av nybyggvolumet neste år.

I 2021 kjenner vi til fem nybyggprosjekter som vil stå ferdig. De to største er Storebrand og Aspelin Ramms prosjekt «VIA» i CBD og Oslo Pensjonsforsikrings prosjekt «Økern Portal». Disse to prosjektene utgjør til sammen 90 000 m² kontorareal, og 60 prosent av arealet er utleid. Vi venter at det vil ferdigstilles totalt 130 000 m² kontorareal i 2021, men at nybyggaktiviteten vil falle til 80 000 m² i 2022. Det er ennå over tre år til utløpet av 2022, men det er foreløpig ikke bekreftet noen kontorbygg som skal stå ferdig dette året.

De siste par årene har det blitt signert opp store leiekontrakter i nybyggprosjekter som står ferdig i 2020 og 2021. Eksempler på dette er advokatfirmaene Thommesen og Arntzen de Besche som flytter til «VIA», og Telia og Get som flytter til «Økern Portal». Vi venter at de fraflyttede kontorarealene vil komme ut på markedet etter hvert og dermed øke tilbudet.

Volumet av kontorareal som konverteres til andre formål ventes å falle gradvis, fra 100 000 m² på toppen i 2017 til 20 000 m² i 2022. Når vi justerer for kontorareal som fjernes fra markedet ender vi opp med en netto vekst i bygningsmassen på kun 30 000 m² i 2019. Neste år venter vi en netto tilførsel av nybygg på hele 150 000 m². Vi står dermed fast ved vår prognose om at ledigheten vil bunne ut på 5,4 prosent i år, før den stiger gradvis fra 2020 når arealtilførselen øker.

¹Oslo, Asker og Bærum.

Det var høy sysselsettingsvekst i Oslo i 2017 og 2018. Dette bidro til at etterspørselen etter kontorarealer vokste med hele 150 000 m² i 2018. Data fra SSB indikerer at den høye sysselsettingsveksten har fortsatt videre i 2019. ManpowerGroups arbeidsmarkedsbarometer for fjerde kvartal 2019 viser dessuten at bedriftene i Stor-Oslo er på sitt mest optimistiske på seks år.

Samtidig er det flere skyer på himmelen. Norsk økonomi får mindre drahjelp fra økte oljeinvesteringer til neste år, og det er svakere vekstutsikter internasjonalt. SSB venter gradvis avtakende vekst. Byrået venter at sysselsettingsveksten, som ligger an til å bli om lag 1,6 prosent på landsbasis i år, skal falle til 0,5 prosent i 2020.

Veksten i etterspørsel etter kontorarealer i Oslo har vært positivt påvirket av at mange tilbydere av fleksible kontorlokaler har signert opp mye areal. Disse arealene er tatt ut av ledighetstellingen, men skal fortsatt fylles opp. Vi venter at deler av arealbehovet skal kanaliseres inn i fleksible kontorer fremover. I kombinasjon med et noe svakere arbeidsmarked, tror vi at dette vil moderere veksten i etterspørsel. Etterspørselsveksten ligger an til å bli rundt 70 000 m² i år, og vi tror at nivået skal avta gradvis til 50 000 m² i 2022.

Interessen for kontorlokaler i sentrum er jevnt høy. Omtrent åtte av ti leietakere som er på søk etter nye lokaler oppgir sentrum som et aktuelt kontorområde. Hittil i 2019 utgjør bransjene konsulent, ingeniørtjenester og rådgivning, bank, finans og forsikring og offentlige leietakere mer enn halve søkevolumet. IT- og telekommunikasjonsbransjen, som i perioden 2012 til 2018 utgjorde 14 prosent av søkevolumet, utgjør hittil i år bare 4 prosent av volumet. Derimot utgjør konsulent, ingeniørtjenester og rådgivning alene 20 prosent av søkevolumet hittil i år, mens gjennomsnittet i perioden 2012 til 2018 har vært 4 prosent. 

Etterspørselen fra leietakere som bruker søkemegler var rekordhøy i 2017. Volumet var noe lavere i 2018, men likevel høyt historisk sett. Det er som regel store leietakere som benytter søkemeglere, og de er ofte i markedet ett til tre år før utløp av leiekontrakten. Ifølge Arealstatistikk er det færre store leietakere som har utløp av sine leiekontrakter i 2021 og 2022, så dermed venter vi at søkevolumet skal fortsette å falle i 2019 og 2020.

I løpet av de siste tre årene har det i gjennomsnitt åpnet mer enn 30 000 m² fleksibelt kontorareal årlig.¹ Selv om fleksibelt kontor fremdeles utgjør en liten del av kontormarkedet i Oslo², rundt 2 prosent, har den kraftige veksten og store interessen rundt segmentet gjort det til en viktig del av kontormarkedet. Det er etablert en kapasitet på mer enn 6 000 arbeidsplasser i slike lokaler de siste to årene. Til sammenligning har vi beregnet at antall kontorsysselsatte i Oslo, Asker og Bærum har økt med nesten 16 000 i samme periode.

Markedet vokser både ved at nye aktører kommer til og ved at eksisterende aktører åpner flere sentre. Antall aktører har nesten tredoblet seg i løpet av de siste tre årene, og teller nå 33. I tillegg har fire nye aktører bekreftet at de åpner sine konsepter innen utgangen av 2020. WeWork har blant annet signert sine tre første lokaler i Oslo, hvor det første åpner allerede på denne siden av nyttår. IWG, som eier Spaces og Regus, er fremdeles den aktøren med størst markedsandel.

UNION Gruppen foretar en grundig undersøkelse av markedet for fleksibelt kontor i Oslo to ganger i året. Det samles inn data fra aktørene i bransjen, og hele 92 prosent av markedet er analysert. Ved forrige undersøkelse, i januar 2019, var belegget 53 prosent. I denne runden har belegget økt til 63 prosent. Antall medlemmer har dermed økt mer enn tilbudet i denne perioden.

I dag sitter det omtrent 7 000 medlemmer i fleksible kontorer, og det er plass til ytterligere 4 000 personer. Med dagens ledige kapasitet, og forventning om etablering av ytterligere 4 000 plasser frem mot utgangen av 2020, skal mye av sysselsettingsveksten fremover direkte eller indirekte kanaliseres inn i fleksible kontorer.  

Vi ser en klar sammenheng mellom belegget til de enkelte sentrene og hvor lenge det er siden de åpnet. Gjennomsnittlig belegg for sentrene som har holdt åpent i 12 måneder eller kortere er under 40 prosent. Sentre som har holdt åpent i mellom 12 og 24 måneder har et gjennomsnittlig belegg på 56 prosent, mens sentre som har holdt åpent i mer enn 36 måneder har i gjennomsnitt 85 prosent belegg.

Mesteparten av arealet som er leid ut til aktører som tilbyr fleksible kontorløsninger er inngått på kvadratmeterbasert husleie og til markedsmessige leienivåer. I tillegg til husleie, kommer man heller ikke utenom markedsføringskostnader og et par årsverk som skal drive senteret, i tillegg til normale overheadkostnader. Sentre som er drøyt halvfulle er derfor ikke bærekraftige. Dermed er det etter vårt syn viktig med arealeffektive lokaler, høyt belegg og svært god drift for å skape en bærekraftig forretningsmodell.

Ifølge vår spørreundersøkelse er fleksibilitet og arealeffektivitet svært viktig for de fleste aktørene i denne bransjen. Også fleksibilitet i leieforholdet er viktig for mange av aktørene, blant annet ved å ha mulighet til forlengelse og utvidelse leieforholdet. I tillegg er det flere eksisterende aktører som melder om at stadig flere store bedrifter sitter hos de, og det er sannsynlig at denne trenden vil fortsette. Det er ingen tvil om at trenden der gårdeiere blir utfordret på fleksibilitet vil fortsette.

¹Fleksibelt kontor brukes her som en samlebetingelse på kontorhotell, coworking, fleksible kontorarbeidsplasser etc.
²Oslo, Asker og Bærum

Leieprisene i Oslo stiger for tredje år på rad. Siden høsten 2016 har gjennomsnittlig nominell leiepris i Oslo økt med 21 prosent, og i løpet av det siste året har den steget med 6 prosent.¹ Toppleien, gjennomsnittet av de 15 prosent høyeste leiene som er signert i Oslo de siste tre årene, har økt med 24 prosent i samme periode. Leieprisene er nå på et høyt nivå historisk, og dermed er det mange leiekontrakter med underleie som i tiden fremover skal reforhandles.

Todelingen av markedet er fortsatt sterk. Differansen mellom toppleien og gjennomsnittsleien i Oslo har økt med 33 prosent de siste tre årene.² I CBD, Bjørvika og sentrum har vi registrert spesielt sterk leieprisvekst. I disse områdene er det svært lav ledighet og lite nybygging, og veksten i leieprisene har vært høyere enn gjennomsnittet for Oslo. Kontorledigheten for sentrumsområdene samlet er 3,7 prosent. Lav ledighet og høy etterspørsel etter kontorlokaler i sentrum, gjør at vi venter at leieprisveksten blir høyest i sentrum også fremover.

I flere av områdene utenfor sentrum, spesielt i randsone øst, er det mye nybygging og relativt mange prosjekterte nybygg tilgjengelig. Dette har i flere år lagt en demper på leieprisveksten, og vi venter at dette skal fortsette fremover. Det er et tosifret antall kontorprosjekter som konkurrerer om et begrenset antall leietakere.

For Oslo som helhet venter vi at kontorledigheten skal bunne ut på 5,4 prosent de nærmeste kvartalene, fordi veksten i etterspørsel er større enn tilførselen av nytt areal på kort sikt. Vi venter imidlertid at ledigheten skal begynne å stige i løpet av 2020 ettersom veksten på tilbudssiden tiltar og trolig overstiger etterspørselen. Vi tror at dette er nok til å dempe leieprisveksten, og vår prognose innebærer en vekst i snittleien på 3 prosent i Oslo i 2020. 

¹Kilde: Arealstatistikk per fjerde kvartal 2018. Dataene er bearbeidet av UNION.
²Kilde: Arealstatistikk per fjerde kvartal 2018. Dataene er bearbeidet av UNION.