Union Gruppen - logo
Union Gruppen - logo

Kommer yieldene opp?

Yieldene falt markant i fjor. Nå er lange renter på full fart oppover, og spørsmålet mange stiller seg er hvordan dette vil påvirke yieldene.

Publisert 05.03.2021 00:01

Sist oppdatert 05.03.2021 08:56

«Tiåringen» er for øyeblikket 1,86 prosent, etter å ha steget med 123 bps siden bunnen i mai i fjor. Halve oppgangen har kommet de siste ukene. I praksis er det utviklingen i de store globale økonomiene som bestemmer utviklingen i lange renter, og rentene har steget både i euro, og særlig dollar, de siste månedene.

Norske og amerikanske renter med 10-års løpetid

Utviklingen må sees i lys av den ekspansive finanspolitikken som føres for å bøte på skadene covid-19 har påført økonomien. Det er vedtatt store støttepakker. Helikopterpenger har blitt en realitet og pengemengden har økt drastisk. Dette har igjen bidratt til økt frykt for høy inflasjon, noe som i stadig større grad prises inn i rentemarkedet.

Gjennomsnittlig forventet inflasjon neste fem år i USA

Vi frykter vanligvis ikke inflasjon i eiendomsmarkedet, fordi de fleste leiekontrakter har inflasjonsbeskyttelse. Men dersom rentenivået i Norge blir trukket opp av stigende inflasjon og renter andre steder i verden, vil i praksis realrenten stige i Norge.

I verste fall får vi et høyere rentenivå utenfra, uten at vekstutsiktene til norsk økonomi har endret seg tilsvarende. Altså en omvendt utvikling av det vi har sett de siste ti årene, der norsk økonomi i store perioder har hatt en god utvikling, mens vi fikk importert lave renter utenfra. Det er derfor liten tvil om at utviklingen i rentemarkedet er litt ubehagelig for øyeblikket.

Samtidig er det flere argumenter som støtter opp om dagens eiendomsprising. For det første har lange renter tross alt ikke kommet høyere enn der vi var før pandemien brøt ut, og risikopremien for de beste kontoreiendommene i Oslo, det såkalte yieldgapet, er ganske nøyaktig på snittnivået vi har sett de siste 23 årene.

For det andre er gjeldskostnaden fortsatt lav i de fleste tilfeller. Et standard lån til kontoreiendom i Oslo sentrum, med full rentesikring i fem år, har en samlet lånekostnad som er om lag 50 basispunkter lavere enn før pandemien brøt ut. Om man heller velger å ligge med flytende rente, som mange gjør, er lånekostnaden for øyeblikket rundt 2,60 prosent. Det er rekordlavt.

Det er selvsagt en risiko for at Norges Bank setter opp styringsrenten etter hvert, men det er god grunn til å anta at det vil ta tid før styringsrenten er tilbake 1,50 prosent. Hvis vi i det hele tatt kommer dit.

For det tredje er utsiktene i leiemarkedet betydelig bedre enn vi fryktet i fjor.

For det fjerde er det fortsatt stor interesse for å investere i næringseiendom, og det er svært mye tørt krutt i fondsstrukturer.1 Alternativavkastningen frister fortsatt lite, i tillegg til at aksjemarkedet er priset på høye multipler.

Vi tror derfor at renteoppgangen vi har sett hittil ikke er nok til å dytte yieldene oppover. Men risikoen har økt, særlig fordi det er en realrenteoppgang som truer.

Utvikling for prime og sekundær yield


1 Kilde: Preqin