Kortvarig nedtur
Siden 2016 har leieprisveksten vært drevet av solid sysselsettingsvekst i kontorbransjene og lite tilførsel av nytt areal. Vi forventet et skifte i denne utviklingen i 2020, men omslaget ble naturligvis bråere enn ventet som følge av pandemien. Nedturen ser imidlertid ut til å bli kortvarig.
Vi opplevde et vakuum i kontorleiemarkedet i andre og tredje kvartal i fjor, og gjennomsnittlig kontorleie i Oslo falt med nærmere 5 prosent. Tallene fra fjerde kvartal var derimot oppsiktsvekkende sterke. Gjennomsnittlig leie i signerte leiekontrakter i Oslo var 2 470 NOK/m², noe som er det høyeste nivået som er registrert.2 Til tross for at man bør ta høyde for at statistikken inneholder mye datastøy, er det liten tvil om at fjoråret avsluttet sterkere enn de fleste hadde sett for seg. Og det er i hvert fall ingenting som tyder på at leieprisene fortsatte nedover.
Kontorledigheten bunnet ut på 5,4 prosent mot slutten av 2019, og har økt til 6,6 prosent siden da. Ledigheten er ventet å nå toppen på 7,5 prosent mot slutten av 2021. Toppen er betydelig lavere enn vi anslo i fjor vår, og skyldes primært at kontorbedriftene har klart seg betydelig bedre enn fryktet. Det er mye som tyder på at leiemarkedet har stabilisert seg, og vi venter i hovedsak en flat utvikling i leieprisene i inneværende år.
Fra neste år tror vi imidlertid at kontorledigeten skal falle igjen, ettersom nybyggingen faller dramatisk samtidig som vi venter en normalisering av norsk økonomi. Vi forventer at markedet etter hvert strammer seg til og at vi får en årlig nominell leieprisvekst på rundt 5 prosent i 2022 og 2023.
Lite nybygging og svært lav kontorledighet i de mest sentrale områdene har ført til en betydelig sterkere leieprisvekst enn resten av markedet de siste årene. Utviklingen det siste året viser imidlertid at ledigheten har kommet betydelig opp også i sentrum. Samlet for Vika, Aker Brygge, Bjørvika og øvrig sentrum er ledigheten i dag 6,2 prosent, noe som tilsvarer en økning på hele 2,7 prosentpoeng i løpet av det siste året. Vi venter at ledigheten vil øke ytterligere, både fordi det kommer flere rehabiliteringsprosjekter i markedet, men også fordi det er mange konjunktursensitive leietakere i disse områdene.
I randsone øst har ledigheten falt med 1,3 prosentpoeng i løpet av de siste seks månedene, og teller nå 8,8 prosent. Dette skyldes at noen av de mange ledige arealene i nybyggene fylles opp. Men det er fortsatt store arealer å fylle. Vi tror dermed at leieprisene vil fortsette å utvikle seg sidelengs.
1 Gjennomsnittet av de 15 prosent høyeste leiene som ble inngått.