Etter en periode med mye usikkerhet i tilknytning til pandemien, ble det klart at store deler av økonomien var svært motstandsdyktig. Optimismen i eiendomsmarkedet begynte å spire – spesielt i kontor- og logistikksegmentene. Kombinasjonen av sikre kontantstrømmer, lav alternativavkastning og rimelig finansiering stimulerte etterspørselen til investorene.

Vi har registrert til sammen 351 transaksjoner for om lag NOK 115 milliarder i 2020. Antall transaksjoner har aldri vært høyre, og ser vi bort ifra 2015, der volumet i stor grad var preget av noen få store porteføljetransaksjoner, er også fjorårets volum rekordhøyt.

Den sektorspesifikke økonomiske nedturen gjenspeiles i transaksjonsmarkedet. Markedet for logistikkeiendom har aldri vært sterkere. Konsekvensene av pandemien har forsterket posisjonen til netthandelen permanent. I tillegg har lav alternativavkastning økt verdien av lange leiekontrakter.

Det ble omsatt rene logistikkbygg for om lag NOK 13 milliarder fordelt på 45 transaksjoner i 2020. Dersom vi inkluderer kombinasjons- og industrieiendom, teller vi 97 transaksjoner med et samlet volum på over NOK 20 milliarder.

Interessen for boligutviklingsprosjekter har fortsatt å stige, og også her har det blitt omsatt mer enn noen gang. Vi har sett en tendens der det stadig er nye aktører involverer seg i dette markedet. Et eksempel på dette er Norwegian Property og UNION Real Estate Fund III som gikk sammen med Fredensborg Bolig og kjøpte Veidekke Eiendom. I tillegg har syndikeringsaktørene blitt mer synlige. I 2020 ble det syndikert boligutviklingsprosjekter for om lag to milliarder kroner.

På den andre enden av skalaen finner vi hotelleiendom og enkelte deler av handelssegmentet. Aktiviteten i hotellsegmentet har vært nærmest fraværende hele 2020, med kun fire transaksjoner. Det har også vært få transaksjoner i high street retail, men her viste markedet tegn til forbedring mot slutten av året. Rett over nyttår ble det blant annet klart at Victoria Eiendom solgte Karl Johans gate 12 J til et fond forvaltet av Malling & Co.

I markedet for kontoreiendom endte transaksjonsvolumet på nivå med tidligere år. Vi har imidlertid sett stor interesse for gode objekter. Blant annet har flere attraktive eiendommer blitt kuppet før budrunde. Eksempler på dette er Tjuvholmen allé 1-5 og Telegrafbygget i kvadraturen.

De siste kvartalene av 2020 var i stor grad drevet av finansielle aktører, og syndikeringsaktørene sto bak en betydelig del av kjøpsvolumet. Totalt ble det syndikert eiendom for rekordhøye 35,5 milliarder kroner i fjor. Hele 70 prosent av transaksjonene ble gjennomført de to siste kvartalene. Denne kjøpegruppen ble igjen største netto kjøper, og økte eksponeringen sin med om lag NOK 17 milliarder.

Utenlandske investorer økte også eksponeringen sin mot norsk næringseiendom i fjor. Til tross for stengte landegrenser ble det gjort 13 kjøp med en samlet verdi på over NOK 12 milliarder. Volumet er dermed høyere enn året før, og på nivå med snittet av de siste fire årene.

Det er flere forhold som tilsier at 2021 også vil bli et aktivt år i transaksjonsmarkedet. Vaksineringen har kommet i gang, og det er mye som tyder på at vi vil se en normalisering i andre halvår. Dette vil føre til bedring i makrosituasjonen, noe som utvilsomt er positivt for eiendomsmarkedet.

Det er likevel noen skyer i horisonten. Vi har sett et bredt yieldfall i flere segmenter, og de mest attraktive kontor- og logistikkbyggene er dyrere enn noensinne. I tillegg har de lange rentene steget betydelig siden bunnen ble nådd i mai, og yieldgapet har kommet kraftig inn. På den annen side er det fortsatt mange kjøpere i markedet, og alt i alt venter vi et aktivt marked i 2021.