Etter et markant fall i prime yield for kontor i Oslo i fjor høst, har denne holdt seg stabil hittil i år. Sekundæryielden, altså yielden for «melk og brød»-eiendommer, har imidlertid fortsatt å krype nedover de siste kvartalene. Yieldfallet har dessuten vært betydelig for attraktive bygg i kontorklyngene utenfor sentrum, og vi ser nå yielder på godt under fire prosent i områder som Helsfyr og Nydalen.

* Gjennomsnittlig prime yield for Lysaker, Skøyen, Nydalen, Økern og Bryn/Helsfyr

Samtidig som yieldene har falt videre, er rentene på vei oppover. Norges Bank hevet som ventet styringsrenten med 0,25 prosentpoeng på rentemøtet 22. september. De første rentehevningene har imidlertid vært tydelig kommunisert, og bør være godt diskontert inn i eiendomsprisingen.

Med dagens inflasjonsbilde er dessuten realrenten i Norge sterkt negativ, med minus 3,5 prosent. Pengemarkedsrenten skal riktignok opp i takt med at Norges Bank setter opp styringsrenten, samtidig som inflasjonen trolig vil komme ned igjen her til lands. Men dersom man måler realrenten som differansen mellom pengemarkedsrenten og løpende inflasjon, har vi hatt negative realrenter i Norge mer eller mindre kontinuerlig siden 2013. Minus 1,1 prosent i gjennomsnitt. Mange investorer har mistet troen på at vi får positive realrenter av betydning i overskuelig fremtid.

Den største risikofaktoren i dagens marked er trolig utviklingen i lange renter. Swaprenten med 10-års løpetid har økt med rundt 50 basispunkter siden i sommer. Den norske tiåringen har høy korrelasjon med dollarrenten. USA er det landet som i særklasse har kjørt den mest ekspansive finanspolitikken i kjølvannet av pandemien, med vekst og inflasjonsutsikter deretter. Det store spørsmålet er derfor hvordan dette spiller seg ut, og ikke minst hvordan Federal Reserve velger å respondere på utviklingen.

Vi tror ikke oppgangen vi har sett i lange renter de siste ukene er nok til å dytte eiendomsyieldene oppover. Yieldgapet, altså differansen mellom prime yield og 10-års swaprente, er ikke veldig lavt i en historisk kontekst. Dersom mavn ser på forventet egenkapitalavkastning til belånte investeringer, ser imidlertid prisingen litt mer strukket ut. Årsaken er at bankmarginen er på et høyere nivå enn tidligere. Det er derfor god grunn til å følge renteutviklingen nøye fremover.

Vi tror imidlertid yielden tåler litt høyere renter. Det er to hovedgrunner til det. For det første venter vi en klar bedring i leiemarkedet med økt kontoretterspørsel, lavere tilbudssidevekst og stigende leienivåer. Det øker isolert sett betalingsviljen, særlig for eiendommer som er godt posisjonert til å dra nytte av dette. Vi tror bygg med god mikrobeliggenhet i sitt nærområde og høy standard får den gunstigste utviklingen i leiemarkedet.

For det andre er det fortsatt et stort etterspørselsoverskudd på investeringssiden. «Alle» aktørene i markedet skal kjøpe mer, og det er mye frustrert kapital som søker avkastning. Sentimentet i markedet er såpass sterkt at det skal litt til før yieldutviklingen snur. Rekordlave realrenter, store mengder kapital som søker avkastning og et leiemarked i bedring støtter opp dagens prising. Men usikkerheten har økt som følge av utviklingen i lange renter.