Union Gruppen - logo
Union Gruppen - logo

Tåler markedet en renteoppgang?

Prisveksten vi så i fjor høst fortsatte som ventet inn i år. Nå er effekten av rentefallet, som har vært den viktigste driveren de siste tolv månedene, i stor grad tatt ut. Hvor går veien videre?

Publisert 12.05.2021 19:19

Sist oppdatert 25.05.2021 12:37

Det hefter fortsatt usikkerhet om når første rentehevning kommer, men det er bred konsensus om at styringsrenten skal opp fra dagens nivå. SSB venter at Norges Bank hever renten til 0,25 prosent i løpet av andre halvdel av 2021, for deretter å øke den gradvis til 1,50 prosent ved utgangen av 2024. I så fall kommer man tilbake på samme nivå som ved inngangen til 2020.

Rentebelastningen til husholdningene vil naturligvis øke i tråd med at sentralbanken setter opp rentene, men den vil holde seg på moderat nivå historisk sett. Gjeldsbelastningen, hvor avdrag er inkludert, er imidlertid på et rekordhøyt nivå. Gapet mellom de to har økt mye de siste årene og er også rekordhøyt.

Gjeldsbetjeningsgrad og rentebelastning for norske husholdninger

Selv om boligmarkedet er rentesensitivt, er det ingen automatikk i at stigende renter skal gi fallende boligpriser. Forrige gang Norges Bank hevet renten, med 100 bps fra september 2018 til oktober 2019, steg boligprisene i Oslo med 4,2 prosent. På landsbasis steg prisene med 2,4 prosent i samme periode.

Arbeidsmarkedet vil bedres fremover, noe som isolert sett er positivt. Boligmarkedet har imidlertid vært sterkt gjennom pandemien, blant annet fordi unge og lavlønnede er sterkt overrepresentert blant de som har mistet jobben. Disse gruppene er i mindre grad representert i boligmarkedet, og blir neppe avgjørende når arbeidsmarkedet snur. 

Viktigere er det at tilbudssiden trolig vil være knapp i overskuelig fremtid. Det er fortsatt færre bruktboliger for salg enn vanlig. Samtidig er det igangsatt få boliger det siste året, og nyboligsalget har gått relativt tregt, slik at det tar lang tid før vi får mange boliger som ferdigstilles.

Vi, og flere andre, har tatt en nøye gjennomgang at tomtereserven i Oslo. Selv om det ligger 27 000 mulige boliger i tomtereserven, er det den reelle reserven trolig nærmere 6 000 boliger. Dersom «kommersielt realiserbart» er et kriterium som skal ligge til grunn. Til sammenligning har det blitt ferdigstilt om lag 3 100 boliger årlig de siste 10 årene.

Det har vært mange oppslag om høy utflytting fra Oslo i løpet av det siste året. Selv om tallene viser at netto utflytting er høyere enn vanlig, er tallet på ingen måte skremmende høyt. Det er ikke uvanlig med netto innenlandsk flytting fra Oslo i perioder, og i hvert fall ikke i nedgangstider. 

Netto innenlandsk innflytting til Oslo (fire kvartalers rullerende)

Dersom man ser på kun Oslo kommune isolert, har faktisk innvandring og fødselsoverskudd stått bak hele befolkningsveksten de siste 15 årene. Netto innenlandsk tilflytting er tilnærmet null. Årsaken er naturligvis befolkningslekkasjen fra Oslo til kommuner i gamle Akershus fylke. Dermed gir det lite mening å se på tallene for Oslo isolert. 

Befolkningsvekst i Oslo fordelt på ulike komponenter (akkumulert 2005-2020)

Det er god grunn til å vente at netto-utflyttingen fra Oslo vil snu når samfunnet åpner opp. Da vil studentene og arbeidsinnvandrerne trolig strømme tilbake.

Hvordan ser prisingen av boliger ut fra et investorperspektiv? Dersom vi kalkulerer implisitt yieldfall basert på indekser for leieprisutvikling og boligprisutvikling fra Eiendom Norge, får vi et yieldfall på 42 bps siden første kvartal 2020. Yieldfallet plasserer seg mellom det vi har sett for henholdsvis kontor og logistikk. Boligyielden er imidlertid lavest av de tre, med en estimert yield på 2,80 prosent.

Utvikling i implisitt boligyield

Byggekostnader
Da vi intervjuet boligutviklerne om byggekostnad i januar, svarte de at det typisk kostet 44 300 NOK/BRA-s i totalentreprise for et standard prosjekt i Hovinbyen (inkludert parkering). Dersom vi inkluderer byggherrekostnader, var svaret 51 300 NOK/BRA-s.

I januar ventet halvparten av respondentene at entreprisekostnaden skulle være lavere om 12 måneder. Kun én respondent ventet svakt stigende entreprise, mens resten ventet uendret. Mange ventet at underentreprenørene måtte noe ned i pris for å fylle boka ettersom igangsettingstakten kom ned.

De siste månedene har imidlertid råvareprisene steget betydelig, og ifølge SSB har materialkostnadene steget med 8,9 prosent. Blant annet har både stål og trevirke blitt betydelig dyrere.

Boligutviklingsmarkedet
Hittil i år har vi registrert fem transaksjoner av boligutviklingseiendommer. Avantor har kjøpt 75 prosent av Slemmestad Brygge. Områdeplanen for Slemmestad åpner for 1 300 leiligheter og 55 000 m² næringsareal. 

OBOS har kjøpt Ensjøveien 8-10, hvor de fra før eide naboeiendommen, av Hilleren Eiendom. OBOS har også kjøpt et tomteområde på ni mål i nærheten av togstasjonen i Ås sammen med Løvenskiold. Planen er å utvikle mellom 160 og 180 boliger.

Det har vært få tomter for salg bredt i markedet de siste kvartalene, og mange utviklere skulle gjerne ha kjøpt flere tomter.