Kontorledigheten i Stor-Oslo har hittil i år økt fra 5,5 prosent til 6,0 prosent. Ledigheten er fremdeles lavere enn gjennomsnittet for perioden tilbake til 2010, som teller 6,3 prosent. I 2023 og 2024 venter vi at etterspørselen etter kontorlokaler flater ut. Ledigheten er likevel ikke ventet å øke mer enn til 7,3 prosent mot slutten av prognoseperioden i 2026, da tilførselen av nytt kontorareal blir svært lav.

Vi er inne i en periode med usedvanlig lav nybygging. Et svært lavt nybyggvolum i 2022, med kun 30 000 m², kan spores tilbake til høy usikkerhet i begynnelsen av pandemien. Økte byggekostnader, kombinert med økende renter og følgelig en yield-økning har begrenset antall nye kontorbygg, selv med et sterkt leiemarked. Totalt for perioden 2022 til 2026 er det ventet å ferdigstilles 390 000 m² (brutto). Det er det laveste volumet for en femårsperiode siden perioden fra 2005 til 2009.

I dagens situasjon, der utsiktene i leiemarkedet er usikre, rentene høye og fallende eiendomsverdier, er det vanskelig å regne hjem prosjekter. For å få nybyggmarkedet tilbake i likevekt må enten leiene opp eller tomteprisene ned, eller en kombinasjon. De fleste utviklere av kontorbygg i Oslo er store, solide og langsiktige, og tomter til utvikling utgjør kun en liten del av balansen. Den praktiske konsekvensen blir med all sannsynlighet lav byggeaktivitet en god stund fremover.

Selv om råvareprisene har kommet en del ned, er fremdeles bygge- og tilpasningskostnadene på høye nivåer. En viktig årsak til dette er at kronen har svekket seg betydelig mot blant annet EUR og USD. I tillegg er lønnsveksten høyere enn normalt, noe som isolert sett trekker prisene opp. Lønnskostnader utgjør omtrent halvparten av entpreprisekostnadene. Kronesvekkelsen kan også bidra til å legge ytterligere press på lønnsutviklingen, ettersom en stor andel av arbeidskraften innenfor bygg og anlegg kommer fra EØS-området.

I tillegg til entreprisekostnaden kommer prosjektkostnader, byggherrekostnader og finanskostnader. Totale lånekostnader var på lave 2,5 prosent i august 2021, men nå har lånekostnaden økt til 7,5 prosent. Rentekostnadene har dermed tredoblet seg i denne perioden. Totale kostnader, utenom tomt, har fort økt 35 prosent på et par år.

Yieldøkningen gjør kanskje vel så vondt som økte kostnader. Vi anslår at yielden for de beste eiendommene langs Ring 3 har økt til 5,30 prosent. Det er opp 150 basispunkter siden første kvartal 2022. Dette indikerer at leieprisene må ligge betydelig over 3 000 per kvadratmeter for at det skal være lønnsomt for utbygger.

I 2025 øker riktignok nybyggvolumet betydelig, til 190 000 m². De største prosjektene er Construction City, første byggetrinn av Regjeringskvartalet og Campus Ullevål, og utgjør omtrent 80 prosent av arealet. Dette er prosjekter som er «øremerket» spesifikke bransjer eller departementer, og som er besluttet igangsatt for lenge siden.

I 2026 venter vi et lavt nybyggvolum, med en prognose på 60 000 m². Av dette utgjør nybygget i Fredrik Selmers vei 2 på Helsfyr 24 500 m², men eksisterende bygg på ca. 13 000 m² skal rives. Netto tilførsel bli da i underkant av 10 000 m².