Det er stadig flere tegn til at norsk økonomi er i ferd med å svekke seg:

• Veksten for BNP Fastlands-Norge var null prosent i andre kvartal. 

• I forventingsundersøkelsen til Norges Bank er nivået for netto sysselsettingsplaner til næringslivsledere nå rundt null. Forventingene er på linje med nivået vi så under oljenedturen i 2014/15.

• Bedriftene i Regionalt nettverk rapporterer om kjøligere stemning. Innrapportert vekst hittil i år og forventningene for fjerde kvartal tilsier en sysselsettingsvekst på 0,7 prosent i 2023. Sammenlignet var det en vekst på 2,1 prosent i 2022.

• Delindikatoren for sysselsetting i PMI har vært volatil. Tre måneder glidende gjennomsnitt viser omtrent 51 for september, en klar nedgang fra mai-målingen på 57.

De fleste prognosemakere forventer laber vekst i norsk økonomi, og dermed sysselsettingen, det kommende året. Konsensus forventer at sysselsettingsveksten skal falle fra litt over én prosent i år, til rundt null prosent i 2024. En svakere konjunktur vil påvirke etterspørselen etter kontorarealer negativt.

Med lav til ingen vekst i sysselsetting, og lavere vekstforventninger blant beslutningstakerne, forventer vi at veksten i arealetterspørselen er null både i 2023 og 2024. I et «normalår» ligger veksten i etterspørsel på i underkant av 100 000 m² fordelt på cirka 5 500 kontorsysselsatte. Utover i prognoseperioden forventer vi at etterspørselen tar seg opp i tråd med at veksten trolig henter seg litt inn igjen.

Hjemmekontoret og arealeffektivisering

I USA har hjemmekontorbølgen gitt et negativt sjokk i arealetterspørselen. Resultatet av dette er høy kontorledighet, fordi tilbudssiden naturligvis er statisk på kort sikt. Det er imidlertid ganske store forskjeller mellom USA og Europa som kan påvirke bruken av hjemmekontor.

• Europeiske byer har stort sett høyere befolkningstetthet, bedre kollektivtransport og kortere reisevei til jobben.

• Lavere boligtetthetet i sentrum av amerikanske byer gjør at mange tilbud er tilgjengelige kun i arbeidstiden. Mange steder er det lite som skjer utenfor kontorbyggene.

• Mindre tette byer gir større boliger. Data fra OECD viser at amerikanske husholdninger har 2,4 rom per person, sammenlignet er snittet 1,7 for de europeiske landene i OECD. Flere rom tilgjengelig gjør det lettere å jobbe hjemmefra.

• Spørreundersøkelser viser at amerikanske (og britiske) arbeidstakere har størst ønske om hjemmekontor.

Helt konkret har dette ført til at kontorledigheten har steget mye mer i USA enn i Europa etter pandemien.

Det er også lite som tyder på at vi får «amerikanske tilstander» i Norge. Data fra WFH Research viser at arbeidstakers ønsket antall dager på hjemmekontor i Norge er betydelig lavere enn i USA. Når vi ser på søk fra leietakere, eller faktiske signeringer av nye leiekontrakter, er arealbruken i det store og hele i tråd med det vi har sett tidligere.

Samtidig samler vi stadig anekdoter på leietakere som ønsker å redusere arealet sitt på grunn av økt bruk av hjemmekontor. Selskaper innenfor IT-bransjen skiller seg ut, med særlig høy bruk av hjemmekontor. Det er vanskelig å tro at kontormarkedet i Oslo vil være helt skånet fra konsekvensene av økt bruk av hjemmekontor.

Trenden med arealeffektivisering er imidlertid ikke sterkere enn at det er en forlengelse av det vi har observert i lang tid, heller enn at det er en ny trend. I perioden 2005 til 2020 var det en vekst i kontorsysselsatte på 35 prosent, mens utleid areal økte med 15 prosent. Det vil si at rundt regnet 750 000 m² kontorareal ble «effektivisert bort». Denne effektiviseringen skjedde gradvis, og tilbudssiden justerte seg. I den forstand at vi bygget om lag 750 000 m² mindre kontorareal enn vi ellers ville ha gjort.

Vi har tatt en gjennomgang av store leiekontrakter, og den viser faktisk at det var større arealreduksjon blant store leietakere som signerte leieavtaler i 2017 enn i 2022 og 2023. Enkelte leietakere som kuttet mye areal i årene før pandemien, har dessuten måtte utvide arealet i ettertid.

Vi tror med andre ord at økt bruk av hjemmekontor isolert vil trekke ned etterspørselen etter kontorareal, men trolig ikke mer enn at markedet justerer seg slik det har gjort tidligere. Da hjelper det dessuten godt på at nybyggaktiviteten er svært lav for øyeblikket.

Høy kostandvekst for norske bedrifter

Leietakere med leiekontrakter som justeres med konsumprisindeksen, har de siste to årene fått økt sine leiekostnader med cirka 12 prosent. Skulle det bli en justering på rundt fire prosent i år, tilsvarer det en kostnadsøkning på om lag 16 prosent over tre år. I tillegg har mange andre kostnader steget mye de siste par årene.

Dersom vi får en kraftig brems i norsk økonomi, vil det sannsynligvis føre til reduksjon i inntjeningen hos mange leietakere. Samtidig har bygge-, tilpasnings- og finanskostnadene økt mye for de fleste eiendomsbesitterne, noe som har ført til at leienivået i mange tilfeller må betydelig opp for at det skal være regningssvarende å sette i gang nybygg eller store rehabiliteringsprosjekter.

Et sentralt spørsmål da blir naturligvis hvordan markedsaktørene tilpasser seg fremover. For øyeblikket ser vi at flere velger å forlenge eksisterende leieavtale i stedet for å dra på seg ytterligere kostnadsøkninger, en trend vi forventer vil vedvare i kvartalene som kommer.