Leieprisene i Stor-Oslo har steget om lag 11 prosent i løpet av det siste året. Dette er den sterkeste veksten siden 2008.¹ Det er flere grunner til den sterke prisveksten:

• Det har vært høy fart i norsk økonomi og sysselsettingsveksten har vært sterk innenfor de fleste kontorbransjer. 

• Tilbudet av kontorlokaler holder seg lavt. Kontorledigheten bunnet ut på 5,5 prosent ved nyttår, og det ferdigstilles lite nytt areal.

• Byggekostnadene har økt betydelig, som følge av høye råvarepriser og flaskehalser i globale verdikjeder, i tillegg til et stramt arbeidsmarked. Bygge- og tilpasningskostnadene er fremdeles på et høyt nivå.

Det har riktignok vært en noe avventende stemning i kontormarkedet hittil i år, men vi har sett få tegn til at markedet er vesentlig svekket. Det er imidlertid fortsatt sannsynlig at veksten i norsk økonomi skal avta kraftig, og muligens gå inn i en mild resesjon, noe som i så fall vil gi et svakere arbeidsmarked og kontorleiemarked. 

Det er likevel flere faktorer som tilsier at vi ikke skal få noe særlig fall i leieprisene:

• Inflasjonen er fremdeles høy. Riktignok forventer de fleste at den vil avta kraftig gjennom året, men det er fortsatt betydelig usikkerhet rundt hvor fort og hvor mye inflasjonen kommer ned. 

• Selv om råvareprisene har falt en del tilbake, er byggekostnadene fremdeles på et betydelig høyere nivå enn før pandemien. 

• I tillegg observerer vi strukturelle endringer, blant annet at flere leietakere setter høyere krav til teknisk utstyr og lydtette telefon- og «Teams-rom». Dette øker tilpasningskostnadene som igjen trekker opp leieprisene. Det er dessuten en risiko for at nye miljøkrav vil øke investeringsbehovet. 

• Kontorledigheten er fortsatt lav og det bygges lite nytt. Med dagens byggekostnader og yieldutvikling, vil mange prosjekter trolig bli liggende i skuffen. 

Det er en sterk sammenheng mellom leieprisutviklingen og arbeidsmarkedet, og leieprisene har alltid flatet ut eller falt når det blir trådt i arbeidsmarkedet. Det venter vi skal skje denne gangen også. Dersom nedturen ikke blir altfor stor, tror vi imidlertid at det er mest sannsynlig at vi får en utflating av leieprisene.

Mye takket være en gunstig tilbudsside, tror vi dessuten at leieprisveksten vil være tilbake fra 2024. Våre prognoser innebærer en årlig nominell leieprisvekst på 5 prosent i 2024 og 2025, men prognosen er naturligvis sensitiv til hvor dyp og langvarig nedturen i norsk økonomi eventuelt blir, og hvor fort den inntreffer. 

De fleste kontorområdene har hatt en sterk leieprisvekst i løpet av det siste året, slik at oppgangen er bredt basert. Vi venter en ganske flat, og lik, prisutvikling for de ulike kontorområdene i 2023:

• Mange leietakere i sentrum og CBD er konjunktursensitive. På den annen side er ledigheten lav og det bygges svært lite nytt. 

• I områdene vest for sentrum har ledigheten kommet mye ned de siste årene og det bygges svært litt nytt. I tillegg er det fremdeles gode tider for olje- og energiselskapene. 

• I områdene øst for sentrum har ledigheten kommet mye ned de siste tre årene. Selv om det er mange potensielle nybyggprosjekter i disse områdene, er det vanskelig å «regne de hjem» med høye byggekostnader og stigende yielder. Leienivået i nybyggene må med andre ord være høyere enn før.