I 2022 ble det ferdigstilt kun 30 000 m² fordelt på tre kontorbygg. Dette skyldtes i hovedsak at få prosjekter ble igangsatt i starten av pandemien, både på grunn av den store usikkerheten, men også økte råvarepriser. I perioden 2023 til 2024 venter vi at det ferdigstilles til sammen rundt 110 000 m². I perioden 2022 til 2024 ferdigstilles det mindre enn 50 000 m² årlig. Dette er langt mindre enn i et gjennomsnittsår, som har vært 120 000 m² siden 2000. 

I år ferdigstilles det 50 000 m² fordelt på tre kontorbygg, hvor Aker Tech House (30 000 m²) på Fornebu utgjør mesteparten av arealet. Alle byggene har vært utleid i lengre tid. Siden det typisk tar 18 til 24 måneder å ferdigstille et kontorbygg, blir det stadig mindre sannsynlig at volumet på nærmere 60 000 m² i 2024 vil øke noe særlig. Nærmere halvparten av dette arealet er fremdeles ikke utleid, og kan dermed bidra til å øke ledigheten noe fremover. 

I 2025 øker nybyggvolumet kraftig, til rundt 185 000 m². Det er særlig to prosjekter som drar opp volumet:

• Construction City: her ferdigstilles det 80 000 m² nytt kontorareal i 2025. I tillegg flytter Veidekke hovedkontoret fra Skøyen til et nytt bygg på 11 300 m² på nabotomten i starten av 2025.

• Regjeringskvartalet: A- og D-blokken skal etter planen stå ferdig i 2025 (til sammen 47 000 m²). Det har imidlertid oppstått flere forsinkelser allerede og vi blir ikke overrasket om ferdigstillelsen forskyves ytterligere. 

Nybyggingen i sentrum er med andre ord svært lav. Det er trolig kun første byggetrinn av Regjeringskvartalet som ferdigstilles i prognoseperioden. Ellers vil «Colosseum Kvartalet» på Majorstuen og «Veksthuset» i Urtegata 9 ferdigstilles i henholdsvis 2023 og 2024. Det er derimot flere store rehabiliteringsprosjekter i sentrum, som blant annet Storebrands totalrenoveringen av Filipstad Brygge og Norsk Hydros Pensjonskasses prosjekt i Bygdøy Allé 2. 

Kontorledigheten har falt til lave nivåer for de fleste kontorområdene. Kontorledigheten i sentrum¹ teller nå 4,7 prosent. I randsone øst, hvor ledigheten i gjennomsnitt har vært 9 prosent i perioden 2010-2021, har nå en ledighet på 7,0 prosent. Dette skyldes i hovedsak at nybyggene i stor grad er fylt opp med leietakere, og at nybyggingsaktiviteten har blitt betydelig lavere i løpet av de siste par årene. I randsone vest har ledigheten holdt seg stabil på under 7 prosent de tre siste årene. Det er verdt å merke seg at kontorledigheten er jevnt over lav i alle områder, noe som har bidratt til at vi har sett en bredt basert leiepriseoppgang det siste året. Vi må tilbake til tiden før finanskrisen for å finne en tilsvarende situasjon. 

Kontorledigheten i Oslo bunnet ut på 5,5 prosent ved årsskiftet, og vi ser nå at ledigheten er i ferd med å stige². Ledigheten teller i dag 5,7 prosent, noe som er i tråd med våre prognoser fra i høst. Nybyggvolumet i 2023 og 2024 er lavt, og mye av arealet er allerede utleid. Men ettersom at vi venter svakere etterspørsel, tror vi likevel ledigheten skal stige svakt disse årene. I 2025 øker nybyggvolumet betydelig, og vi venter at kontorledigheten topper ut på rundt 7 prosent. Selv om dette er betydelig opp fra dagens nivå, er det ikke særlig høyt i et historisk perspektiv. 

Vi har foreløpig ikke registrert ett eneste prosjekt som er bekreftet med ferdigstillelse i 2026. Selv om vi kjenner til mange potensielle prosjekter, er det flere utviklere som har lagt disse på is i påvente av et bedre marked. Byggekostnadene økte betydelig gjennom pandemien som følge av høye råvarepriser og flaskehalser i globale verdikjeder. Selv om råvareprisene nå har kommet betydelig ned, er fremdeles bygge- og tilpasningskostnadene på et høyt nivå. For eksempel er det veldig energikrevende å produsere ferdig glass. I tillegg har yieldene økt, og det er knyttet usikkerhet til den økonomiske aktiviteten og hvordan leiemarkedet skal utvikle seg fremover.