Union Gruppen - logo
Union Gruppen - logo

Løypemelding fra kontormarkedet

Første kvartal har vært preget av strenge smitteverntiltak og nedstengninger i Oslo. Hvordan har dette påvirket kontorleiemarkedet? Her er en kort oppsummering.

Publisert 19.04.2021 23:23

Sist oppdatert 19.04.2021

Arealstatistikk publiserte i går oppdaterte data basert på signerte leiekontrakter i første kvartal. Tallene viser at gjennomsnittlig leiepris i signerte kontrakter falt med 9 prosent. Nedgangen er ikke overraskende, ettersom snittprisen i nye kontrakter var opp hele 12 prosent i fjerde kvartal. Disse tallene illustrerer godt hvor mye støy det er i dataene, og at man bør supplere med annen relevant informasjon fra markedet. 

Dersom vi heller legger til grunn trenden, har leienivået i all hovedsak holdt seg stabilt de siste to kvartalene. Ettersom vi så litt press nedover på leien i andre og tredje kvartal i fjor, innebærer det at markedsleien fortsatt er litt mindre enn fem prosent under toppen.

Løpende informasjon fra aktører i markedet underbygger inntrykket om at det er god aktivitet, og at man oppnår solide leienivåer. På Skøyen leies lokaler med høy standard typisk ut for rundt 3 000 kr/m2. I sentrum er det fortsatt vanskelig å få tak i arealer med høy standard under 3 000 kr/m2, og vi hører om eksempler på over 5 000 kr/m2 i CBD. Og til tross for betydelig nybygging i Oslo øst, holder leieprisene seg godt, i hvert fall på Helsfyr, der man oppnår godt over 2 000 kr/m2 for de beste objektene (få full oversikt i leiepristabellen).

Noen prosesser haler litt ut som følge av pandemien, men ikke mer enn at vi ser normale signeringsvolumer. Til tross for nye nedstengninger av samfunnet, ble det signert til sammen 160 000 m2 i nye leiekontrakter i første kvartal. Det er helt på linje med det vi pleier å se i første kvartal.

Signeringsvolum (1. kvartal hvert år)

Har leiekontraktene blitt kortere som følge av flere midlertidige reforhandlinger? Nei, løpetiden på kontraktene holder seg oppe, med et snitt på 5,1 år i første kvartal. Faktisk hadde halvparten av volumet (80 000 m2) en løpetid på 10 år eller mer. 

Eksempler på leiekontrakter signert i 2021
Leietaker Adresse Areal Løpetid* Gårdeier
Crayon Gullhaug Torg 5  10 800 m²  Ukjent Avantor
Sopra Steria Stenersgata 1  10 500 m²  10 år Entra
ViaNova-Nettverket    Vollsveien 9-11  10 000 m²  Ukjent Mustad Eiendom
Innovasjon Norge Grev Wedels Plass 9  5 300 m²  10 år Storebrand 
Oslo Røde Kors Hausmanns gate 23  4 000 m²  > 10 år Thon Eiendom
Hitachi ABB Innspurten 11D  3 700 m²  10 år UNION Eiendomskapital

* Løpetiden hensyntar ikke eventuelle opsjoner eller klausuler

Kilde: UNION

At kontorleiemarkedet ikke i større grad er negativt påvirket av pandemien er overraskende for mange, men som vi har påpekt tidligere er hovedforklaringen at mange kontorbedrifter klarer seg oppsiktsvekkende godt. Basert på oppdaterte tall fra SSB, har vi beregnet et fall i kontorsysselsettingen i Oslo, Asker og Bærum på kun 0,7 prosent i 2020. Fallet i kontorsysselsetting var 0,5 prosent i Oslo isolert sett, mens det var 1,6 prosent i Asker og Bærum.

Vekst i kontorsysselsetting i Oslo, Asker og Bærum