Renter med løpetid på fem år og oppover har mer enn doblet seg de siste tolv månedene. I tillegg har kredittpåslagene kommet mye opp. Fremmedkapitalen har med andre ord blitt betydelig dyrere. Samtidig har alternativavkastningen blitt langt bedre, og TINA («Det finnes ikke noe alternativ»), er lagt på is for denne gang. Yieldene fortsetter ferden oppover.

Dårligere makroutsikter, der myk landing ser stadig mindre sannsynlig ut, og rekordstor økning i lånerenten har ført til langt mindre likviditet i transaksjonsmarked. Nedturen er et faktum, og det tar det tid å etablere et nytt markedskryss. Resultatet er full brems i transaksjonsmarkedet, der mange prosesser er lagt på is. 

Kontantstrømseiendommer med lange kontrakter reagerte først. Slike eiendommer har hatt medvind i en periode der lave renter har ført til kraftig yieldkompresjon. Prime yield for logistikkeiendom i Stor-Oslo falt for eksempel fra 4,75 prosent før pandemien til rekordlave 3,90 prosent ved utgangen av 2021. Gårsdagens yielder blir tilnærmet umulig med dagens kapitalkostnad. Vi estimerer at yielden for de beste logistikkeiendommene har klatret 90 bps siden bunnen, men usikkerheten er stor. Det finnes få eller ingen referanser.

Utviklingen i rentemarkedet har gitt store utslag for kjøpegruppene som har vært mest likviditetsdrivende de siste årene. I fjor sto svenske eiendomsselskap og syndikeringsaktører bak til sammen om lag halvparten av kjøpsvolumet i det norske transaksjonsmarkedet. Disse investorgruppene er trolig blant de mest rentesensitive aktørene, og de møter også mest motstand i gjeldsmarkedet for øyeblikket. 

De svenske selskapene sliter med et tøft obligasjonsmarked. De har i stor grad belaget seg på billig kreditt med lave renter og kredittpåslag. Nå har både renter og kredittpåslag skutt i været, og mange er i risikosonen for å bli degradert av kredittbyråene. Swedbank har tidligere i høst beregnet at den børsnoterte eiendomssektoren må selge for om lag 100 milliarder for å redde kredittratingen sin.

Syndikeringsaktørene blir også presset av høy lånekostnad. Gjelden har riktignok blitt dyrere for alle, men SPV-finansiering er ekstra vanskelig i dagens klima. I tillegg har det blitt vanskeligere å hente egenkapital. 

Aktiviteten har imidlertid ikke stoppet helt opp. Det er fremdeles prosesser som går sin gang, men stor usikkerhet rundt prisene gjør at det ofte tar lang tid å gjennomføre transaksjoner. Slik markedet ser ut nå er det til enhver tid risiko for at prosesser legges på is, som følge av uoverensstemmelse mellom selgers forventning og kjøpers betalingsvilje.

Dagens marked er dermed helt ulikt det vi har sett de to siste årene. Den rekordhøye aktiviteten fra fjoråret fortsatte inn i 2022. Transaksjonsvolumet i første kvartal endte på drøyt NOK 40 mrd. Nivået er med god margin det høyeste vi noen gang har målt i årets tre første måneder. Aktiviteten i andre kvartal var også overraskende høy, selv om noe av dette var ting som skled over fra første kvartal. Det store omslaget kom gjennom sommeren.  

Det vil trolig ta tid før aktiviteten i transaksjonsmarkedet kommer opp til et normalt nivå. Markedet trenger trolig mer forutsigbarhet rundt rente- og inflasjonsutsikter for å komme i gang igjen. I tillegg trenger vi referansetransaksjoner, slik at vi får stadfestet en ny markedslikevekt.

Et scenario mange kanskje håper på, er at rentene begynner å falle tilbake raskere enn ventet. Vi tror rentetrykket letter til neste år ettersom norsk økonomi går inn i en nedtur. Slik det ser ut akkurat nå, virker det imidlertid lite sannsynlig at rentene skal falle tilbake til det lave nivået vi kom fra. Et stort rentefall vil dessuten sammenfalle med annet dårlig nytt, for eksempel at vi får en dypere økonomisk nedtur, og dermed blir utsiktene i leiemarkedene tilsvarende forverret.

I alle tilfeller tror vi at markedet må ta innover seg en bred reprising.