Union Gruppen - logo
Union Gruppen - logo

Rekordår for tilretteleggerne

Da frykten sto på som verst i fjor vår, var det få som trodde at 2020 skulle ende med sterk verdistigning og rekordhøye transaksjonsvolumer. Det tok imidlertid ikke lang tid før ting løsnet, og finansielle aktører som tilrettelegger eiendomsprosjekter for investorene, var blant de som virkelig fikk snøballen til å rulle utover høsten.  

Publisert 12.02.2021 17:10

Sist oppdatert 15.02.2021 22:51

Skrevet av analytiker Harald Brage Boasson. Artikkelen ble publisert i Kapital 11. februar 2021

I perioden etter regjeringens første nedstenging var markedet preget av mye usikkerhet, og flere prosesser ble lagt på is. Det tok imidlertid ikke lang tid før aktiviteten var tilbake, og korona-rabatten, som var på manges lepper i mars og april, kunne man i de fleste tilfeller se langt etter.

Det var spesielt tilretteleggerne som virkelig fikk snøballen til å rulle utover høsten. Rentefallet gjorde at en allerede lav alternativavkastning ble enda lavere, og kombinert med rimelig finansiering og leiemarkeder som klarte seg godt, fremsto eiendomsinvesteringer veldig attraktivt for mange investorer.

Til tross for en passiv start, endte tilretteleggerne opp med et rekordsterkt år i 2020. Totalt ble det syndikert eiendom for rekordhøye 35,5 milliarder kroner i fjor. Hele 70 prosent av transaksjonene ble gjennomført de to siste kvartalene.

Tilretteleggernes kjøpsvolum per kvartal (milliarder kroner)

Fjoråret føyer seg dermed inn i rekken av svært aktive år for de finansielle aktørene i markedet for næringseiendom. Som gruppe har tilretteleggerne vært største netto kjøper i ni av de elleve siste årene, og eksponeringen har til sammen økt med om lag 117 milliarder kroner siden 2010. Det innebærer at det trolig er skutt inn mellom 40 og 45 milliarder i egenkapital i denne perioden. Netto.

Tilretteleggernes kjøps- og salgsvolum (milliarder kroner)

Investorenes appetitt for kontor- og logistikkeiendom har vært stor i mange år, og ble ytterligere forsterket av pandemien. Disse leiemarkedene viste god motstandsdyktighet mot viruset, og mange investorer lot seg friste av trygge kontantstrømmer. Til sammen utgjorde disse to segmentene 77 prosent av all syndikert eiendom i 2020. Etterspørselen etter logistikkeiendom var spesielt stor, og aldri før har det blitt syndikert flere logistikkbygg enn i fjor.

Den høye etterspørselen førte med seg en sterk verdistigning i disse segmentene. Estimatene for prime yield i både logistikk- og kontorsegmentet ble nedjustert med hele 35 basispunkter i løpet av fjoråret, og estimeres nå til henholdsvis 4,40 og 3,25 prosent.

Utover kontor- og logistikkbygg, ser vi stadig at det tilrettelegges for investeringer i utdannings- og helsebygg og utviklingseiendom. I 2020 ble dessuten flere boligutviklingsprosjekter syndikert. Vi registrerte hele åtte tilfeller av dette – dobbelt så mange som året før.

Det er tøff konkurranse om de beste objektene i dagens marked, og gjennom høsten så vi flere eksempler på eiendommer som ble kuppet før budrunden. Slike forhold har vist seg å passe de finansielle aktørene godt. De evner å snu seg raskt rundt. Vi har derfor også sett en økende tendens til at tilretteleggerne inngår budaksept, for deretter å «plassere» eiendommen på tradisjonelle eiendomsselskaper.

Det er mye som ligger til rette for at 2021 blir nok et travelt år i transaksjonsmarkedet. Utviklingen i leiemarkedene, som var med på å skape hodebry i året som gikk, har vært bedre enn mange fryktet. Samtidig har fremgangen på vaksinefronten bidratt til stor optimisme i finansmarkedene og forventninger om en normalisering av norsk økonomi, noe som utvilsomt er positivt for eiendomsmarkedet.

På en annen side er det voldsomme yieldgapet vi så i fjor sommer lukket, både som følge av at yielden har falt og at lange renter har steget. Hvis rentene fortsetter oppover, vil euforien trolig dempes.