Union Gruppen - logo
Union Gruppen - logo

Stor interesse for handelsbokser

Interessen for å investere i handelseiendom er økende, og interessen for handelsbokser er særlig sterk.

Publisert 09.12.2021 23:01

Sist oppdatert 10.12.2021 03:23

Etterspørselen etter handelsbokser har fått et oppsving under pandemien. Omsetningen av handelsbokser og handelsparker har dessuten økt over tid, og utgjør en stadig større del av transaksjonsmarkedet for handelseiendom. Som det kommer frem av grafen nedenfor, utgjorde handelsbokser i overkant av 50 prosent av det totale transaksjonsvolumet for handelseiendom hittil i år.1 Utviklingen i markedsandeler følger en tydelig trend.

Handelsbokser - andel av transaksjonsvolumet for handelseiendommer*

Den viktigste årsaken er omsetningsutviklingen blant leietakerne. For det første har plasskrevende handel og dagligvare hatt relativt lite lekkasje til netthandel. For det andre har folk flest brukt mer tid hjemme, og mange har fremskjøvet investeringer i hjemmet, som har økt etterspørselen etter hageartikler, byggevarer, møbler og lignende. For det tredje har dagligvarebransjen nytt godt av hjemmekontor, færre restaurantbesøk og tidvis stengte landegrenser.

Segmentets motstandsdyktighet mot pandemi og netthandel har vekket investorinteresse, noe som gjenspeiles i både transaksjonsvolumet og avkastningskrav. De beste handelsboksene utenfor byene oppnår en yield på om lag 4,90 prosent, og dagligvarebokser prises i mange tilfeller enda skarpere. Yielden har dermed falt med 35 basispunkter i løpet av de siste 12 månedene, og hele 60 basispunkter siden før pandemien.

Transaksjonsvolum innenfor handelseiendom (NOK mrd.)

Vi tror at etterspørselen etter denne typen eiendom vil vedvare, spesielt for eiendommer som ligger i sterke cluster.

Økt interesse for kjøpesenter, men det er fortsatt utfordringer
Omsetningsutviklingen blant landets kjøpesentre er fremdeles splittet. Flere av sentrene som opplevde størst omsetningsfall i fjor, har sett ytterligere omsetningsfall så langt i år. Det er kjøpesentrene i storbyene som har kommet verst ut av pandemien, og spesielt i hovedstaden. Omsetningsutviklingen skyldes flere ting. Mest utslagsgivende var naturligvis den pålagte nedstengingen før sommeren. I tillegg kommer frafall av viktige kundegrupper, typisk turister og kontoransatte som har jobbet hjemmefra.

På den andre siden av skalaen har kjøpesentre nær svenskegrensen, mindre nærsentre med betydelig innslag av dagligvare og bilbaserte sentre med mange «hus og hjem»-butikker hatt gode dager. 

Til tross for usikkerheten rundt kjøpesentre har transaksjonsmarkedet holdt seg godt, og transaksjonsvolumet så langt i år er på om lag åtte milliarder. Det ligger dermed an til det høyeste nivået siden 2015.2 Nyetablerte Aurora Eiendom har imidlertid vært en viktig bidragsyter her. Selskapet eier totalt fem kjøpesentre som ble kjøpt i juli i år. Samlet verdi for disse sentrene var om lag NOK 4,8 milliarder.

Til tross for økt interesse for kjøpesentre, er det fortsatt utfordringer i bransjen. Kaster vi blikket nedover på kontinentet er den europeiske snittyielden for handelsparker for første gang lavere enn for kjøpesentre.3 Og utviklingen skyldes primært høyere kjøpesenteryield. 

Leienivåene er under press nedover mange steder, også i Norge. I tillegg vris leietakermiksen gradvis mer i retning av helse og tjenesteyting, noe som krever ombygninger og investeringer.

Utstillingsvinduene står seg best
Oslos handlegater er i endring. Omsetningen til butikkene er under press fra flere hold. Likevel står leienivåene på byens beste handelsarealer seg godt, mye takket være alternativ bruk og store markedsbudsjetter.

Bilprodusenter jakter utstillingslokaler sentralt i Oslo sentrum. De kinesiske bilmerkene Nio og Polestar har allerede etablert seg i hhv. Karl Johans gate 33 og Øvre Slottsgate 7. I tillegg er Xpeng på jakt etter tilsvarende lokaler. Andre eksempler er Porsche som har kombinasjon av showroom og café på Aker Brygge og Bertel O. Steen sin Peugeotutstilling i Bjørvika. Betalingsvilligheten for synlighet er høy.

Denne typen etterspørsel er imidlertid forbeholdt de virkelig gode beliggenhetene. På mer «sekundære» beliggenheter, der leietakersammensetningen er tradisjonell, dreier alt seg om omsetningstallene til butikkene. Da har det ofte vist seg mer utfordrende å holde opp leienivået.

Investorinteressen for gatehandel opprettholdes, og det har blitt omsatt handelseiendom i Oslo sentrum for om lag NOK 2 mrd. så langt i år. Beliggenhet er åpenbart avgjørende, også for investorene. Gode objekter midt i Oslo sentrum oppnår i dag en yield på om lag 3,75 prosent. Yielden har dermed krøpet ned 15 basispunkter de siste 12 månedene, og er tilbake på samme nivå som i 2019. Avstanden ned til prime yield for kontoreiendom har imidlertid mer enn tredoblet siden den gang, og er nå 50 basispunkter. 

Utvikling for prime yield for handels- og kontoreiendom


1 UNION. Vi har tatt Sektor-porteføljen (NOK 12,3 mrd) i 2015 og Aurora-porteføljen (NOK 4,8 mrd) i 2021 ut av beregningen.
2 I 2015 ble blant annet Sektor-porteføljen solgt til Citycon m.fl. for en samlet verdi på om lag NOK 16 mrd

 Kilde: Savills