Union Gruppen - logo
Union Gruppen - logo

Tilbudssiden er ikke særlig høy, hva med etterspørselen?

I 2021 ligger hovedstaden an til å få den svakeste prisveksten blant alle regionene i Norge. Samtidig er rentene på vei oppover og befolkningsveksten er nesten helt borte. Dersom flyttestrømmene normaliseres, kan imidlertid tilbudssiden fort stramme seg til.

Publisert 09.12.2021 23:00

Sist oppdatert 10.12.2021 03:19

Til tross for at antall bruktboliger til salgs har økt en del de siste månedene, er tilbudssiden i bruktmarkedet fortsatt lavere enn normalt. De siste tallene til Eiendom Norge viser at det er om lag 1 400 boliger til salg i Oslo. Det er 14 prosent lavere enn snittet for november i perioden 2009 til 2020.

Antall usolgte bruktboliger i Oslo (per november hvert år)

Heller ikke igangsettingen av nye boliger er spesielt høy for øyeblikket, og igangsettingstakten har kommet kraftig ned etter 2017. Det er dessuten ikke mye som tyder på at denne plutselig skal øke mye, ettersom nyboligsalget er relativt labert for øyeblikket. Nyboligsalget i Oslo i perioden fra august til november er halvert, sammenlignet med samme periode i fjor.1

Igangsettelser av nye boliger i Oslo og estimert boligbehov

Tomtereserven i Oslo er dessuten begrenset. Det strides om hvor stort dette tallet er, og det er ikke to streker under svaret. Men dersom «kommersielt realiserbart innenfor en rimelig tidsperiode» er et kriterium, er den reelle reserven i hvert fall under 10 000 boliger. Til sammenligningen er det ferdigstilt rundt 3 100 boliger årlig de siste 10 årene.

Økte byggekostnader
Boligutviklerne anslo at totalentreprisen økte med rundt 1 600 kr/BRA-s i løpet av første halvår, noe som tilsvarer en økning på 3,4 prosent. Økningen skyldes først og fremst råvareprisene, men økte fraktpriser og knapphet på enkelte typer arbeidskraft trekker også opp. Vi tror entreprisen vil stige videre ettersom prisene på mange underliggende innsatsfaktorer har økt mye og det trolig er et visst tidsetterslep. I tillegg sliter mange fabrikker i Europa med høye energipriser for øyeblikket. 

På den annen side vil mange prosjekter trolig stoppe opp dersom kostnadene stiger mye uten at inntektssiden henger med. Høye tomtepriser og lavere marginer på nye prosjekter, har bidratt til at flere prosjekter er sensitive for økte byggekostnader.

Boligentreprise i Hovinbyen (NOK/BRA-s)

Usikkert hvor stort boligbehovet blir
Hvor stort boligbehovet blir i årene som kommer, avgjøres av befolkningsveksten. Det har vært mange oppslag om høy netto utflytting fra Oslo. Flyttestrømmen ut av hovedstaden har definitivt vært sterk. Det har vært spekulert i om dette har en sammenheng med at flere tilpasser seg en ny hverdag med økt bruk av hjemmekontor, og at det dermed blir mindre viktig å bo sentralt. 

Vi tror imidlertid man bør være forsiktig med å konkludere for tidlig. For det første har flyttestrømmen til og fra Oslo alltid vært konjunktursensitiv, og vi har nå hatt den største økonomiske nedturen siden krigen. For det andre har mange studenter uteblitt på grunn av stengte skoler og universiteter. For det tredje har arbeidsinnvandrerne hatt krevende kår. For det fjerde har Oslo vært hardest rammet av pandemien. Ikke bare i form mest smitte, men også fordi offentlig og halvoffentlig møteplasser er svært viktig for livskvaliteten i en by. Mange har sannsynligvis framskjøvet flyttinger som uansett ville ha skjedd senere.

Hvis det skulle vise seg at befolkningsstrømmene etter hvert normaliseres, er det ikke sikkert tilbudssiden i boligmarkedet står klar til å ta imot.

Mye henger selvfølgelig på rentene
Selv om tilbudet av boliger, arbeidsmarkedet og befolkningsveksten er viktig, henger naturligvis mye på rentene. Norges Bank hevet styringsrenten til 0,25 prosent i slutten av september. De siste ukene har det blitt større usikkerhet rundt videre renteutvikling i kjølvannet av økt smitte, nye mutanter og strengere tiltak for å begrense smitten. Selv om det er litt større usikkerhet rundt rentebanen, er det bred konsensus om at det kommer flere rentehevninger fremover.

Rentebelastningen til husholdningene vil naturligvis øke i tråd med at sentralbanken setter opp rentene, men den vil trolig uansett holde seg på moderat nivå historisk sett. Gjeldsbelastningen, hvor avdrag er inkludert, er imidlertid på et rekordhøyt nivå.2

Til tross for at boligmarkedet er rentesensitivt, er det ingen automatikk i at stigende renter skal gi fallende boligpriser. Forrige gang Norges Bank hevet renten, med 100 bps fra september 2018 til oktober 2019, steg boligprisene i Oslo med 4,2 prosent. På landsbasis steg prisene med 2,4 prosent i samme periode.3

Dersom vi kalkulerer implisitt yieldfall basert på indekser for leie- og boligprisutvikling fra Eiendom Norge, får vi et fall i yielden på rundt 30 bps siden inngangen til 2020. Yieldfallet er dermed mindre enn innenfor de fleste næringssegmenter, særlig logistikk. Gapet mellom kontor- og boligyield er på samme nivå som vi har sett de siste årene.

Utvikling i implisitt boligyield


1 Kilde: Hawii analyse
2 Kilde: Norges Bank
3 Kilde: Eiendom Norge