Siden september har det vært et fullstendig omslag i boligmarkedet. Bruktboligprisene på landsbasis har falt 2,6 prosent siden toppen i august 2022. I hovedstaden har prisene falt 3,7 prosent i samme periode, justert for sesongvariasjoner.¹ Dette er det raskeste fallet siden finanskrisen. Boligprisene kommer sannsynligvis til å fortsette fallet i månedene som kommer:

• Gjelden til norske husholdninger har aldri vært høyre, og rentebelastningen har skutt fart siden starten av 2022. Boliglånsrenten har omtrent doblet seg i løpet av det siste året, og er på sitt høyeste side 2014.² Boliglånsrenten anslås å stige til om lag 4,3 prosent i løpet av 2023.³

• Husholdningenes disponible realinntekt er ventet å falle 1,8 prosent i 2022 og et videre fall med 0,6 i 2023, før utviklingen er ventet å snu fra 2024. Følgelig har også finansieringsbevisene blitt lavere, blant annet av en ekstraordinær oppjustering av SIFO-tallene i september som følge av den høye inflasjonen. 

• Antall usolgte bruktboliger har økt betydelig fra august, og omsetningstiden øker. Ved inngangen av 2022 var «varelageret» på et rekordlavt nivå, men økte betydelig gjennom høsten. 

Det er også faktorer som trekker i motsatt retning

Selv om det er mange negative faktorer i boligmarkedet for øyeblikket, er det flere faktorer som har endret seg i positiv retning siden i sommer.

• Regjeringen har gjort endringer i utlånsforskriften. Fra 1. januar 2023 skal bankene legge til grunn en renteøkning på minst tre prosentpoeng når de vurderer kundenes betjeningsevne, ned fra dagens krav på fem prosentpoeng. Samtidig fjerner regjeringen særkravet for sekundærboliger i Oslo. Dette vil isolert sett bidra positivt til prisutviklingen.

• Mange boligprosjekter legges på is som følge av høye byggekostnader og fallende boligpriser. Nyboligsalget i november 2022 var hele 39 prosent lavere enn i november 2021.⁴ Etter hvert som råvareprisene kommer enda lenger ned, i tillegg til slankere ordrebøker hos entreprenørene, er det ventet at byggekostnadene også vil falle.

• I løpet av de siste månedene har boligbehovet økt betydelig, både i Oslo og på landsbasis. Ukrainske flyktninger utgjør over halvparten av nettoinnvandringen til Norge hittil i år.⁵ I løpet av 2022 har Norge tatt imot og bosatt nesten 30 000 ukrainske flyktninger, og i 2023 anslår myndighetene at det kommer ytterligere 35 000 flyktninger. Flyktningene bosettes over hele landet, så dermed vil boligbehovet øke bredt. Bare 26 prosent ønsker nå å returnere til hjemlandet når krigen tar slutt, og 20 prosent har allerede bestemt seg for å bli i Norge også etter at krigen er over.⁶ 

I sum venter vi likevel at boligprisene skal falle videre i kvartalene som kommer, slik at prisfallet fra toppen fort blir 10 til 15 prosent slik vi anslo før sommeren i fjor. Risikoen for et kraftigere fall har imidlertid avtatt, og kanskje er "beste estimat" i nedre del av intervallet slik det ser ut akkurat nå. På landbasis anslår vi at fallet blir noe lavere. Det er imidlertid flere usikkerhetsfaktorer som spiller inn. Selv om det fortsatt er høy aktivitet i norsk økonomi, har rentehevningene begynt å virke innstrammende. Omslaget kan bli mer markert enn tidligere ventet.

Tross omslaget i boligmarkedet, er det omsatt flere boligutviklingseiendommer i løpet av høsten og vinteren. Det ser ikke ut til at prisene for attraktive boligtomter har falt noe hittil, basert på faktiske transaksjoner i markedet.

Fortsatt vanskelig å regne hjem utleieboliger

Sammenhengen mellom boligprisene og leieprisene, forteller oss noe om at prisene fortsatt er strukket. Riktignok har fallet i boligprisene bidratt til en økning i boligyielden. I samme retning trekker leieprisene, da det i løpet av høsten har vært et svært stramt utleiemarked. Leieprisveksten for leiligheter i hovedstaden har vært 5,8 % for de tre første kvartalene i 2022.⁷

Vanligvis KPI-justeres husleiene en gang i året, slik at man trolig vil få et løft i leiene i neste omgang. Dette vil bidra til å øke direketeavkastningen på boliginvesteringene på sikt. Yieldgapet, differansen mellom implisitt boligyield og 10-års swaprente, har likevel falt til et lavt nivå historisk sett. Til tross for et sterkt leiemarked og høy inflasjon bidrar til å øke kontantstrømmen, er vi fortsatt langt unna at inntektsnivået gjenspeiler kapitalkostnaden.