Det er med andre ord faktorer som trekker i ulike retninger i boligmarkedet for øyeblikket. Mest påfallende er det store gapet mellom forbrukertilliten på den ene siden, og farten i næringslivet på den andre siden. Mange virksomheter går svært godt og etterspørselen etter arbeidskraft er høy. Forbrukerne kjenner på sin side at kostnadene stiger på alle fronter.

Det er naturligvis ingen automatikk i at stigende renter skal gi fallende boligpriser, i hvert fall ikke når lønnsveksten er høy. Det er likevel vanskelig å komme unna at gjelds- og rentebelastningen til husholdningene er i ferd med å stige til et høyere nivå enn vi har sett på lenge. Samtidig stiger mange andre «basiskostnader», slik at reallønnsveksten for øyeblikket er negativ. 

Gjeldsbyrden er dessuten ikke jevnt fordelt i befolkningen. I det store bildet henger gjeldsbyrden tett sammen med hvor sentralt du bor og alderen din. Størst er den blant unge og småbarnsfamilier i Oslo-området, noe som innebærer at rentesensitiviteten er størst der.

Hva med investordelen av markedet?
I Oslo er en betydelig del av boligmarkedet eid av investorer. Det er alt fra småinvestorer som leier ut en leilighet eller to, til aktører som eier hele bygårder eller større porteføljer med leiligheter. Felles for dem alle, er at de er opptatt av direkteavkastningen ved å leie ut bolig, altså yielden. 

Det er ikke to streker under svaret når man beregner yield. Det kommer blant annet an på hva man legger til grunn som eierkostnader over tid. Dersom vi legger til grunn en 2-roms leilighet med eierkostnad på 15 prosent av bruttoleien, yielder denne typisk rundt 2,7 prosent i dagens marked. 

Stigningen vi har sett i boligprisene de siste kvartalene, innebærer implisitt at yielden har vist en svakt fallende tendens. Det betyr at yielden har falt fra et allerede lavt nivå, samtidig som både renter og renteforventninger har økt signifikant. Yieldgapet, altså forskjellen på boligyielden og lange renter, har dermed falt dramatisk og er nå negativ.

Husleiene KPI-justeres vanligvis en gang i året, slik at man i likhet med næringsmarkedet trolig vil få et løft i leiene i neste omgang. I tillegg rapporteres det fra flere kanter at utleiemarkedet er veldig stramt. Leieprisene er ventet å stige betydelig, noe som naturligvis hjelper på.

Likevel vil det neppe være nok til å kompensere for stigende renter, og på lengre sikt avgjøres husleien av lønnveksten. Dersom lønnsveksten etter hvert normaliseres, som de fleste tror, er det liten grunn til å vente høy vekst i husleiene på lang sikt. Sagt på en annen måte; det er nesten umulig å regne hjem nye investeringer i leiligheter i Oslo på dagens prising.

Tilbudssiden er stram – i hvert fall innenfor kommunegrensen
Renteoppgangen vil trolig dempe etterspørselen og betalingsviljen til både privatpersoner og investorer. På den annen side er det andre faktorer som struper tilbudssiden.

• Reguleringstiden: I Oslo har denne økt betraktelig de siste årene, og det er lite som tyder på at dette problemet er i ferd med å løses. Det bidrar til lav igangsetting av nye boliger over mange år.

• Byggekostnadene: Kostnadene har skutt i været. I tillegg hefter det mye usikkerhet rundt leveringstider og hvordan kostnadsbildet utvikler seg i byggeperioden. Det er rett og slett vanskelig å komme i gang. Dette vil normaliseres på sikt, men det har allerede påvirket tilbudssiden.

Tilførselen av nye boliger i Oslo blir med andre ord svært lav i årene som kommer. I tillegg er det relativt få bruktboliger for salg for øyeblikket, slik at tilbudssiden i bruktboligmarkedet også er lav. Antall bruktboliger for salg kan imidlertid øke fortere enn mange ser for seg når markedet snur.

Det er også verdt å merke seg at nybyggaktiviteten er betydelig høyere i områdene rundt Oslo (Romerike, Follo og Asker/Bærum), slik at stram tilbudsside først og fremst er et Oslo-fenomen.

Tilbudssiden er stram nok til å dempe et boligprisfall, men neppe nok til å hindre det. Vi venter at boligprisene i hovedstaden vil falle mellom 10 og 15 prosent frem mot 2024. I så fall får vi en korreksjon i tråd med det vi så i 2017.