Renteutviklingen har lagt en demper på transaksjonsaktiviteten, og samtidig dyttet yieldene opp enda et par hakk igjennom sommeren. Tidligere i høst økte vi blant annet estimatet for prime yield med 50 basispunkter, til 4,50 prosent.

Det er fortsatt en utfordring i dagens marked at yieldene i mange tilfeller er lave sett opp mot samlet lånekostnad. Det gjør det krevende for belånte aktører å kjøpe eiendommer som ligger i den skarpe enden av skalaen. Samtidig er det viktig å skille mellom nominelle og reelle tall.

Dersom vi ser yieldene opp mot langsiktige realrenter, er bildet mer balansert. Riktignok indikerer en slik realrentemodell at prime yield kan stige litt til, men den kan også flate ut, særlig hvis det verste rentetrykket roer seg. For investorer med langsiktig tidshorisont, og som har lav eller ingen belåning, begynner man å nærme seg en realavkastning som kan vekke interesse. Risikoen ligger imidlertid fortsatt på oppsiden, i den forstand at yielden kan øke litt til.

Inflasjonstallene som ble publisert tidligere denne uken er imidlertid godt nytt. For første gang på lenge ser vi klare tegn til at inflasjonen faller i Norge. Utviklingen er i tråd med det vi har observert i mange andre land i flere måneder, og nye tall fra eurosonen bekrefter at prisveksten fortsatt er på full fart ned der. Prisveksten er trolig i ferd med å normalisere seg og kanskje står vi på rentetoppen.

Investeringer i gjeld fremstår fremdeles som attraktivt for mange investorer i dagens marked, ettersom risikopremien fortsatt er relativt lav. Det gjelder ikke bare i eiendomsmarkedet, men også for andre risikoaktiva. Risikopremien på amerikanske aksjer har for eksempel ikke vært lavere på over 20 år.

Tregt transaksjonsmarked, men ingen krisestemning

Hittil i år har vi registrert 114 transaksjoner for om lag 39 milliarder kroner. Vi tror volumet øker til rundt 55 milliarder kroner i løpet av året, men det hefter naturligvis betydelig usikkerhet rundt estimatet. Markedet er tregt, men det oppleves nok enda svakere enn det faktisk er fordi man ble litt fartsblinde i perioden fra 2015 til 2022.

Denne perioden var unormalt sterk, blant annet drevet av et kraftig fall i rentene. Dersom vi ser på hvordan transaksjonsmarkedet har utviklet seg i et lengre tidsperspektiv, er ikke 2023 noe kriseår. Hvis prognosen vår på rundt 55 milliarder treffer, har vi faktisk hatt lavere volum i 9 av de siste 21 årene.

Det er kanskje ikke rimelig å sammenligne nominelle verdier over et så langt tidsrom, gitt inflasjon og verdivekst i perioden. Men selv om vi justerer alle tall til 2023-verdier, har transaksjonsvolumet vært lavere i 7 av 21 år, gitt at volumet i år ender noenlunde der vi forventer.¹ Markedet er svakt, men det er ingen krisestemning.

En ny miks av eiendommer som omsettes

En annen forklaring på at markedet oppleves svakere enn det tallene tilsier, er at vi har sett en betydelig rotasjon i hva som omsettes. Kontor- og handelseiendom representerer en betydelig mindre andel av markedet enn vanlig. Kontorandelen ligger vanligvis rundt 40 prosent, men hittil i år er den på 22 prosent. Handelseiendom står for rundt 10 prosent av transaksjonsvolumet, noe som også er langt unna normalen.

På den annen side utgjør lager-, industri- og logistikkeiendom en større andel enn normalt. Disse eiendommene står for omtrent en tredjedel av omsetningen i år, noe som er nesten 10 prosentpoeng høyere enn i 2021 og 2022. Mye av volumet kan imidlertid knyttes til noen få store transaksjoner. Som da Nuveen Real Estate kjøpte Self Storage Group, og AXA kjøpte Europris’ hovedlager i Moss.

Det er også god interesse for utviklingseiendom, både innenfor bolig og næring, særlig sett i lys av omstendighetene med høye byggekostnader, raskt økende renter og fallende eiendomsverdier. Enkelte transaksjoner er trigget av selgers behov for likviditet eller styrke balansen. Et eksempel på dette er Bonavas salg av sin norske virksomhet til UNION Residential Development Fund (URD) for 1,5 milliarder kroner tidligere i år.

Et annet selskap som trenger likviditet, er SBB. Selskapet har redusert sitt eierskap i Norge, senest gjennom salget av Lovisenberg sykehus på Gardermoen for 2,8 milliarder kroner. Gjennomgående ser vi en sterk tendens til at børsnoterte selskaper er på selgersiden. I tillegg til de to ovennevnte, har Entra solgt eiendommer for om lag 3,7 milliarder kroner de siste tolv månedene.

På selgersiden finner vi også flere livselskaper. DNB har blant annet solgt Lade Arena, Vestby Storsenter og Hotell Admiral. Nordea Liv har solgt to kontoreiendommer i Oslo sentrum, mens KLP Eiendom har kjøpt Munkedamsveien 62.

På kjøpersiden er det særlig fond som utmerker seg. Hittil i år har norske og utenlandske fond stått for om lag 40 prosent av kjøpsvolumet. Det er en oppsiktsvekkende høy andel av markedet. Riktignok trekkes volumet opp av at fondene gjør store transaksjoner, men de står også bak mer enn hver femte transaksjon.

Vi forventer at denne trenden vil fortsette, ettersom mange fond sitter med tørt krutt. I nominelle kroner har det faktisk aldri vært mer tørt krutt i eiendomsfond på globalt nivå. Ifølge Preqin var det til sammen 418 milliarder dollar per tredje kvartal i år.

Det er imidlertid full brems i syndikeringsmarkedet. Hittil i år er det gjort syndikater for snaut fem milliarder kroner, mens det til sammenligning ble gjort dealer for 28,8 milliarder kroner i fjor (hele året). På toppen av sykelen i 2021 ble det syndikert eiendom for 54 milliarder kroner.