Transaksjonsmarkedet

Så langt i år kjenner vi til 34 eiendomstransaksjoner med et samlet volum på om lag ti milliarder innenfor lager-, industri- og logistikksegmentet. Nivået er dermed om lag det samme som i tilsvarende periode i fjor. Flere ettertraktede eiendommer er omsatt. Blant annet er både Optimerabygget og det nye hovedkvarteret til DSV i Vestby solgt, mens Coop sitt hovedlager ved Gardermoen er i ferd med å selges.

*Per november 2020
Kilde: UNION

Vi har også sett flere tomtekjøp den siste perioden. Blant annet kjøpte NREP en tomt på om lag 100 mål i Vestby av Ferd Eiendom. Etter sommeren ble det også kjent at Bulk Infrastructure gikk sammen med Mr Pukk AS og kjøpte to utviklingstomter på til sammen 400 mål i Enebakk.

Til tross for et relativt lavt antall transaksjoner sammenlignet med tidligere år, opplever vi at det er god likviditet i dette markedet. Spesielt høy er etterspørselen etter nyere eiendommer i kort avstand fra innfartsårene til Oslo, med solide leietakere og mange år igjen på leiekontrakten. Rekordlave renter og større usikkerhet i flere andre segmenter, gir økt appetitt for sikre og lange kontantstrømmer hos investorene.

Vi har nedjustert vårt estimat for prime yield på logistikkeiendommer med 35 basispunkter siden i februar, og mener at de beste objektene nå oppnår en yield på 4,40 prosent. Da legger vi til grunn et moderne logistikkbygg som ligger strategisk langs hovedårene inn til Oslo og en leiekontrakt på om lag 10 år med solid motpart. Eiendommer med ekstraordinært lange leiekontrakter vil vanligvis oppnå enda lavere yield.

Kilde: UNION og DNB Markets

Leiemarkedet

Utsiktene i leiemarkedet for logistikkeiendom har de siste årene beveget seg i en positiv retning. Betydelig vekst i netthandel har gitt grobunn for økt etterspørsel etter lager- og logistikkareal. I snitt bruker en netthandelsaktør om lag tre ganger så mye logistikkareal som en tradisjonell butikkforhandler.¹ Samtidig stiller sluttbrukeren stadig strengere krav til presisjon, effektivitet og tilgjengelighet, som i sin tur gir utslag i investeringer tilknyttet beliggenhet og teknologi.

Denne utviklingen er nå forsterket som følge av pandemien. Hjemmekontor, smittevernhensyn og reiseforbud har ført til et skifte i etterspørselen, og den norske forbrukeren handler igjen mer varer enn tjenester. I tillegg har myndighetenes oppfordring til å unngå forsamlinger gjort netthandel til en tryggere kanal for mange forbrukere.

Posten melder om en vekst i netthandel på om lag 60 prosent på landsbasis i andre kvartal, sammenlignet med samme periode i fjor. I Oslo var veksten hele 86 prosent.² I tillegg viste en undersøkelse fra Bring at stadig flere nordmenn ønsker å få pakker levert helt hjem.³

En av aktørene som har opplevd stor pågang som følge av covid-19 er Kolonial.no. Dermed valgte selskapet å fremskynde byggingen av nytt hovedlager med ni måneder. Lageret skal ligge på Liertoppen, langs E18 mellom Oslo og Drammen. Bygget, som blir på mer enn 18 000 m², skal miljøsertifiseres med BREEAM In-Use. Semiautomatisk produksjonslinje og andre innovative logistikkløsninger vil mer enn doble kapasiteten til selskapet, og sørge for optimalisert drift og mulighet til å nå ut til nye kunder. Kolonial er neppe alene på ferden mot å vokse ut av sine nåværende fasiliteter.