Gjennomgangsmelodien i USA, Europa og Norge har vært at logistikk har hatt størst verdivekst gjennom pandemien, særlig drevet av sterk yieldkompresjon. Nå har bildet snudd:

• Data fra MSCI indikerer at logistikksegmentet faller mest i Europa for øyeblikket, særlig i Storbritannia.

• Data fra Green Street indikerer at logistikk gjør det litt svakere enn snittet av markedet i USA, med et verdifall på 15 prosent fra «peak» (ubelånt).

• De internasjonale logistikkselskapene Prologis, Segro og Tritax Big Box har falt i gjennomsnitt 43 prosent på børs siden toppunktet (egenkapital). Omtrent like mye som andre eiendomsselskaper.

 

Norge er neppe noe unntak, og vi vil ganske sikkert få en kraftig reprising av logistikkeiendommer her hjemme også. Vi mangler dessverre gode referansepunkter for hvordan yielden har utviklet seg i kjølvannet av at kapitalkostnaden har skutt i været. 

Basert på indirekte referanser anslår vi at prime yield innenfor logistikk er 4,80 prosent, opp 90 basispunkter fra bunnpunktet ved inngangen til 2022. Det hefter imidlertid fortsatt betydelig usikkerhet rundt hvor stor yieldutgangen faktisk er. Vi tror uansett at yieldene, i likhet med for kontor, ikke har toppet ut, men skal stige videre.

Det var yielden innenfor logistikk som falt mest i det forrykende transaksjonsmarkedet vi opplevde i 2021, og spreaden mot de beste kontorbyggene har kommet kraftig inn de siste årene. Vi tror vi nå går inn i en periode der det spreader ut igjen, men det er også faktorer som tilsier at spreaden ikke nødvendigvis skal ut til «gamle» nivåer:

• Logistikksegmentet er betydelig profesjonalisert de siste ti årene

• Tilbudssiden er strammere enn tidligere, særlig på de mest sentrale beliggenhetene

• Sterk etterspørsel etter moderne sentralt plasserte logistikkarealer

Blandet utvikling i leiemarkedet

Det er solid leieprisoppgang i deler av lager- og logistikkmarkedet, noe som demper nedturen. Mens andre deler av markedet opplever svak leieprisvekst, og dermed får et større verdifall.

Vi ser klare tegn til at tredelingen av leiemarkedet som vi har beskrevet ved flere anledninger fortsetter: 

• Innenfor Oslos kommunegrense har leieprisene gjort et byks, også i form av økt realleie. Lager- og kombinasjonseiendom i Groruddalen leies ut for godt over 1 500 kr/m² i mange tilfeller. Vi har sett nylig inngåtte kontrakter i Groruddalen der leien overgår snittleien for kontorer i samme område.¹

• Det er også betydelig bevegelse i leienivåene for de mest sentrale logistikkområdene utenfor kommunegrensen. 

• Dersom vi kommer lenger ut, ser vi imidlertid at leien sliter å holde følge med inflasjonen. Til tross for at både byggekostnader og yielder er opp.

Tidligere har vi observert at attraktive leietakere trekker lenger ut mot Gardermoen og Drøbak. Trenden der de største leiekontraktene kommer lenger ut har fortsatt det siste kvartalet:

• OneMed Services skal leie 19 800 m² i et nybygg i Oslo Logistikkpark Gardermoen. Bygget ferdigstilles i midten av 2024, og blir et supplement til dagens virksomhet på Berger.

• Holship skal leie 19 500 m² i Dyrskuevegen 44 på Kløfta av et Catella-fond. 

• Norsk Bibliotektransport (NBT) skal leie på 14 500 m² i Dyrskueveien 13 på Kløfta av Pareto Eiendomsfelleskap.

• Villa Seafood og Domstein Sjømat skal leie om lag 8 500 m² i Brennaveien 20 i Nittedal av Furuholmen Eiendomsutvikling og Led Eiendom. 

Det er generell lav ledighet av logistikkbygg, noe som trolig bidrar til å presse leietakerne lenger ut. Det kan i sin tur trekke opp leienivået på flere lokasjoner. På den annen side er det fremdeles stort utbyggingspotensiale mange steder. Bare i Oslo Logistikkpark Drøbak (190 000 m²) og Oslo Airport City (600 000 m²) er det mulig å bygge om lag 800 000 m².

I perioden 2015-2022 ble det tilført rundt 800 000 m² nytt areal til markedet. Utbyggingen sør og nord for Oslo har stått for rundt 80 prosent av dette. Fra 2023 til 2025 er det rundt 260 000 m² som er bekreftet og vil bli tilført markedet. Videre utbygging skjer primært langs sør- og nord-aksen. Utvikling av næringsparkene i Vestby og Drøbak utgjør omtrent 40 prosent av nytt areal. IKEA og Alligo sine nye lagre i Vestby står alene for 67 500 m². 

Markedet har med andre ord levert mye nytt logistikkareal det siste året, og mye tyder på at det kan fortsette å gjøre det ved behov.

Hva med etterspørselen?

På etterspørselssiden er det to viktige drivere som begge vil bli svakere fremover.

Varekonsumet generelt: Privat konsum har holdt seg overraskende godt oppe i år, trolig fordi mange har tæret på oppsparte midler. Forbrukertilliten viser at husholdningene aldri har hatt mindre tro på egen økonomi, og vi kan lese daglig i avisene om detaljhandelsaktører som melder om svakere utvikling. Det er god grunn til å anta at dette vil forsterke seg inn i 2023. Mange retailere har for store varelager, og må jobbe med å bygge dette ned. 

Internetthandel spesielt: Under pandemien var det en eksplosjon i omsetningen for netthandel. Gitt veksttakten i omsetningen før pandemien, ville det tatt to år ekstra å nå dagens nivåer. Nå som forbruker har større valgfrihet og svekket kjøpekraft, ser vi at veksten har stoppet opp. Vekstimpulsen fra netthandel blir etter alle solemerker svakere fremover, nettopp fordi mye av veksten er forskuttert. 

Det er stor usikkerhet rundt hva som skjer med verdikjedene. Både i Europa og Norge har forstyrrelser i verdikjeder og avhengighet av autoritære regimer satt forsyningssikkerhet på agendaen. Et skifte fra «Just-In-Time» til «Just-In-Case». Prologis fremhever at forstyrrelsene har gitt selskaper insentiver til å forenkle forsyningskjedene gjennom økte logistikkarealer nærme de store forbrukermarkedene, parallelt med nærhet til sentrale havner i Europa. 

Det er på ingen måte gitt at dette blir utfallet. For det første viser aggregerte tall at verdenshandelen fortsatt går på høygir. Industrielle land importerte 12 prosent mer varer i oktober 2022, sammenlignet med desember 2019, mens eksporten fra Asia har økt i perioden.²

Det er dessuten veldig usikkert hvordan en eventuell «onshoring» vil se ut for eiendomsmarkedet. Selv om mer av produksjonen, kanskje særlig av kritisk teknologi, skulle flyttes til Europa eller Norge, er det ikke sikkert norske retailere skal ha flere varer på lager. 

Globalt merker store aktører at det er motvind fra flere hold. Amazon doblet lagerkapasiteten fra 2020 til 2021, men har nå stengt 44 lagerhus og utsatt åpningen av 25 som er under bygging. Årsaken er blant annet redusert etterspørsel fra forbrukere som følge av svekket kjøpekraft, og at mer av varehandelen nå skjer i fysiske butikker. 

Vi venter at den generelle nedkjølingen av økonomien, og normaliseringen innen handel og netthandel, også vil gi lavere etterspørsel etter lagerareal i Stor-Oslo i 2023.