Det massive fallet vi så i lange renter i forbindelse med utbruddet av covid-19 bidro til at risikopremien for de beste kontorbyggene i Oslo kom på et rekordhøyt nivå. Renteutviklingen har utradert en allerede lav alternativavkastning, etter at tiårsrenten falt til under én prosent.

Riktignok er utsiktene i kontorleiemarkedet betydelig svekket, men kompensasjonen er tilstrekkelig til at mange investorer likevel biter på. Vi observerer at investorene er villige til å strekke seg svært langt for å kjøpe attraktive eiendommer, og vi har tatt ned vårt estimat på prime yield fra 3,6 til 3,4 prosent.

Kilde: UNION og DNB Markets

Rentefallet har bidratt til at finansieringskostnaden har falt betydelig. Bankmarginene er riktignok fortsatt høyere enn i februar, men renten har falt mye mer enn bankmarginene har steget. Avhengig av kjøpergruppe, og om man ligger flytende eller binder renten, har lånekostnaden typisk falt med mellom 1,0 og 1,5 prosentpoeng.

Entra, som har de beste betingelsene i markedet, har for øyeblikket et kredittpåslag på rundt 80 basispunkter for 5-års penger.¹ Og for lån med ett års løpetid er påslaget kun 36 basispunkter, hvilket betyr en total rentekostnad på 0,64 prosent dersom man ligger med flytende rente.

Tilgang til billig gjeld bidrar til at mange aktører kan oppnå svært konkurransedyktig avkastning på egenkapitalen på dagens yieldnivåer. Når det i tillegg er mye kapital som skal settes i arbeid, kommer yieldene under press. Flere kapitaltunge familieselskaper, som Ferd og Canica, har både uttalt og vist med handling at de har mye penger å plassere. Vi ser dessuten at kapitalinngangen i fond og syndikater tiltar igjen.

Et flertall av store globale investorer ønsker å øke allokeringen til alternative investeringsklasser de neste 12 månedene.² Riktignok er eiendom den eneste investeringsklassen hvor man ikke ønsker økt allokering, men det må sees i lys av at eiendomssektoren er hardt rammet i mange land. Nedturen i realøkonomien ser ut til å bli mye verre i mange andre land, blant annet fordi man har en annen næringssammensetning.

Selv om det er norske investorer som driver markedet for øyeblikket, er det fortsatt interesse fra internasjonale kjøpere. Dette gjelder både aktører som allerede eier eiendommer i Norge, og aktører som foreløpig ikke eier eiendommer i Norge, men som søker aktivt for å gjøre sin første investering her.

Det er naturligvis også mørke skyer på himmelen. Vi er inne i en lavkonjunktur som trolig vil vare lenge, samtidig som det ferdigstilles flere nybygg. Vi venter derfor at kontorledigheten i Oslo skal stige til over 8 prosent i 2021, og at snittleien i Oslo faller mellom 5 og 10 prosent fra topp til bunn. Det bidrar til at yieldutviklingen trolig blir litt svakere for mindre attraktive eiendommer, og spreaden øker mellom det beste og det middelmådige.

Kilde: UNION
* Per september