Etter to år med høy nybyggingsaktivitet, ferdigstilles det i 2022 mindre enn 30 000 m² nytt kontorareal. Det lave volumet skyldes i hovedsak at få prosjekter ble igangsatt i starten av pandemien, både på grunn av den store usikkerheten, men også økte råvarepriser. 

I 2023 ferdigstilles 70 000 m², Aker Tech House på Fornebu og Valle Vision på Helfyr utgjør mesteparten av arealet. Vi venter at nybyggvolumet i 2024 blir lavere enn tidligere lagt til grunn. Estimatet er nedrevidert fra 100 000 m² til 60 000 m². «Veksthuset» i Urtekvartalet og «Helsfyret» i Grenseveien 82 med et samlet volum på 35 000 kvadratmeter er de eneste nybyggene som hittil er bekreftet i 2024, men det er fortsatt mulig at flere kommer til. Estimatet for 2024 er tatt ned fordi flere prosjekter er skjøvet over i 2025.

I 2025 øker nybyggvolumet kraftig, trolig til rundt 185 000 m². Det er to prosjekter som særlig drar opp volumet: 

• Construction City: her ferdigstilles det 80 000 m² nytt kontorareal i 2025. I tillegg flytter Veidekke hovedkontoret fra Skøyen til et nytt bygg på 11 300 m² på nabotomten i starten av 2025.

• Regjeringskvartalet: A- og D-blokken skal etter planen stå ferdig i 2025 (til sammen 47 000 m²). Det har imidlertid oppstått flere forsinkelser allerede og vi blir ikke overrasket om ferdigstillelsen forskyves ytterligere.

Nybyggingen i sentrum er med andre ord svært lav. Det er trolig kun «Veksthuset» i Urtegata 9 og (kanskje) første byggetrinn av Regjeringskvartalet som ferdigstilles i prognoseperioden. Det er derimot flere store rehabiliteringsprosjekter i sentrum, som blant annet Storebrands totalrenoveringen av Filipstad Brygge og Norsk Hydros Pensjonskasses prosjekt i Bygdøy Allé 2.

I randsone øst har byggeaktiviteten vært svært høy i flere år, i mange tilfeller med leiepriser ned mot 2 000 NOK/m². Det høye tilbudet av nye prosjekter har lagt lokk på leieprisutviklingen. Takket være kraftig yieldfall og moderate byggekostnader har det vært mulig å leie ut disse byggene på lave leienivåer. Vi tror imidlertid leietakerne må belage seg på å betale mer i årene som kommer.

Den lave byggeaktiviteten og sterk makro har bidratt til et stramt leiemarked. Kontorledigheten i Oslo har nå falt til 5,7 prosent. Ledigheten har dermed falt 0,7 prosentpoeng bare i løpet av det siste halvåret. Etterspørselen etter kontorlokaler har hittil vært svært høy, og ledigheten har falt i de aller fleste kontorområdene. 

I sentrumsområdene er ledigheten kun 5 prosent, 1,3 prosentpoeng lavere enn for seks måneder siden.¹ I randsone øst er ledigheten nå 6,6 prosent, som er det laveste nivået vi noensinne har målt. Ledigheten her har falt 0,8 prosentpoeng det siste halvåret. Hovedforklaringen er at ledigheten på Økern har falt kraftig etter at ledige lokaler i både Parallell og Økern Portal er leid ut i løpet av de siste månedene. Ledigheten på Lysaker ser ut til å ha flatet ut på rekordlave 3,3 prosent. Også ellers i randsone vest holder ledigheten seg stabil på i underkant av 6 prosent. Ett unntak er Fornebu, hvor ledigheten har steget fra 6,4 til 12,6 prosent i løpet av det siste året. 

Vi tror bunnen for ledigheten er nådd for denne gang. Etter hvert som norsk økonomi svekkes venter vi at ledigheten sakte, men sikkert, vil øke. Mye av arealet som kommer de neste årene er allerede utleid, men leietakerne som flytter vil etterlate seg kontorlokaler som etter hvert vil ledigstilles. Eksempelvis vil ledigheten i sentrum øke når departementene flytter tilbake til Regjeringskvartalet. Dette vil riktignok skje over flere år, så vi tror ikke det vil ha altfor stor innvirkning på leiemarkedet. Construction City fylles med leietakere som hovedsakelig flytter fra sentrum, Helsfyr og Kværnerbyen. Veidekke og Sweco etterlater seg totalt 25 000 m² når de flytter fra henholdsvis Skøyen og Lysaker.