Skrevet av analysesjef Robert Nystad. Artikkelen ble publisert i Kapital 2. mai 2025.

I «Oppsynsmannen», en serie sendt på NRK i 2024, reiser Bård Tufte Johansen rundt i Norge og undersøker hvordan vi tar vare på naturen vår. Med Tuftes humoristiske og spørrende stil belyses et viktig tema. Serien fikk mye oppmerksomhet.

Som mange suksessfulle serier gjør, treffer Tufte Johansen en tidsånd. De fleste har fått med seg debatten rundt utbygging av vindmøller eller nye hyttefelt. Politikken er også i endring på dette feltet, og endringene kommer et sted nær deg.
 
I 2023 var Nordre Follo kommune den første i Norge til å vedta juridisk bindende bestemmelser om arealnøytralitet. I dag er det over 80 norske kommuner som enten har vedtatt en eller annen form for arealnøytralitet, eller oppgir at de er i prosess med å gjøre det.¹ Mange sentralt på Østlandet, inkludert Oslo.

Prinsippet om arealnøytralitet innebærer at nye utbygginger og inngrep i naturen ikke skal føre til netto tap av natur- og landbruksarealer. Det betyr at hvis et naturområde bygges ned, skal det kompenseres ved å restaurere eller tilbakeføre tilsvarende arealer til natur, enten på samme sted eller et annet sted. I praksis innebærer det at det blir krevende å få til «green field»-utvikling, ettersom det neppe lønner seg å tilbakeføre områder som allerede er utviklet.

I tillegg har regjeringen utarbeidet en ny nasjonal jordvernstrategi, der formålet er å verne dyrkbar mark. Med andre ord: mindre areal omdisponert til andre formål som bolig- og næringsutvikling. Og ikke nok med det. Den spesielt interesserte kan lese Stortingsmelding 35 om bærekraftig bruk og bevaring av natur, som belyser mange av de samme temaene og legger føringer fra nasjonalt hold.

Hvis vi holder andre faktorer like, kan vi se for oss følgende konsekvenser:

• Det blir betydelig vanskeligere å komme opp med nye områder og tomter som kan bygges ut.

• Det blir i mindre grad snakk om å utvikle nye områder, og i større grad snakk om å utvikle eksisterende områder på nytt (konvertering). Det betyr at eiendomsutvikling i mange tilfeller blir dyrere, ettersom det er flere hensyn å ta, i tillegg til at alternativkostnaden ofte er høyere.

• Ulike eiendomssegmenter må i større grad konkurrere om de samme tomtene. Vi har allerede sett det i Groruddalen i Oslo, der utviklingen av nye bolig- og kontorområder presser ut eldre lagerbygg, lettindustri og proffhandel. Med kraftig økende leienivåer, og dermed eiendomsverdier, som en konsekvens for de byggene som står igjen. Selvfølgelig. 

• Kanskje blir det større politisk risiko, særlig med tanke på hvem som styrer den enkelte kommune. Reguleringer godkjent på kommunalt nivå kan dessuten i noen tilfeller overstyres av staten (departementer), noe som gjør reguleringsprosessene lengre og mer uforutsigbare.

• Uregulerte tomter kan i mange tilfeller få en lavere markedsverdi, mens regulerte tomter og eksisterende bebyggelse får større verdi.

Hvorvidt utviklingen er gunstig, kommer an på øyet som ser. Å ta vare på naturen har naturligvis en stor egenverdi. Det blir dessuten mer friksjon på tilbudssiden, noe som isolert sett er godt nytt med tanke på verdien av eksisterende eiendommer.

Men det er ingen fri lunsj. Når det blir større kamp om plassen og dyrere prosjekter, innebærer det at regningen nødvendigvis må dukke opp et sted. Det blir sannsynligvis dyrere å både bo og leie. For bolig- og næringseiendom.