Ifølge operatørene selv, må de fleste ha et belegg på mellom 70 og 80 prosent for å drive lønnsomt. Dette krever høy arealeffektivitet, noe som ikke har vært forenlig med strenge smittevernstiltak og påbud om hjemmekontor. I dag er kun om lag halvparten av arbeidsplassene i Oslo fylt opp med medlemmer. I tillegg har inntekter tilknyttet arrangementer og andre faglige sammenkomster bortfalt.

I mai ble det nesten 3 000 m² store kontorhotellet til Technopolis UMA Norway i Stenersgata slått konkurs, etter 2,5 års drift. Pandemien gjorde det vanskelig å drive kontorhotellet, og driveren lyktes ikke med å finne en løsning med gårdeier, Thon. Pandemien har vært ekstra krevende for mange sentrumslokasjoner, fordi kollektivreiser til kontoret har vært frarådet. Derimot har flere av kontorene langs Ring 3 og utenfor bygrensen hatt en positiv utvikling, trolig fordi de ligger nærmere der folk bor.

I store byer, som London og New York, er det ventet at denne trenden vil fortsette også etter pandemien, fordi det vil forkorte reiseveien til og fra jobb. I Oslo-regionen er pendleravstandene betydelig kortere. Det er derfor ikke sikkert at denne effekten blir like sterk her.

IWG, verdens største tilbyder av fleksible kontorlokaler, er også den største tilbyderen i Oslo, med sine konsepter Regus og Spaces. På verdensbasis hadde de et omsetningstap på 20,9 prosent i Q1 2021, sammenlignet med Q1 2020 (i konstant valuta). Ifølge rapporten til selskapet har det vært en bedring i belegget fra mars, og antall henvendelser fra nye medlemmer er nå på nivå med før pandemien. Selskapet melder dessuten om forbedring av tjenesteinntektene.

Wework har fortsatt å gjøre fremskritt etter fiaskoen da selskapet skulle børsnoteres i 2019. Wework rapporterer om samme utvikling som konkurrenten IWG, nemlig at aktiviteten tok seg opp igjen fra slutten av første kvartal i år. Denne trenden har fortsatt videre i andre kvartal. I Oslo har Wework to lokasjoner, på Tjuvholmen og ved Nationaltheatret. Leieavtalen for den tredje lokasjonen, i Fjordalléen på Aker Brygge, ble terminert før oppstart i slutten av 2020.

Mye tyder på at vi nå ser slutten på pandemien, men det vil likevel ta lang tid før belegget er på nivåer hvor aktørene tjener penger. Sysselsettingen er ventet å vokse med 0,9 prosent på landsbasis i 2021. Dersom vi legger til grunn tilsvarende vekst i Oslo, Asker og Bærum, betyr det 5 300 flere personer i arbeid, hvorav omtrent halvparten skal inn i kontorbygg. Dersom hele sysselsettingsveksten for kontor ble kanalisert inn i fleksible kontorlokaler, ville belegget øke fra dagens nivå på 58¹ prosent til 77 prosent. Men markedet for fleksibelt kontor utgjør en svært liten andel av det totale kontormarkedet, omtrent 2 prosent. Det vil dermed ta tid å fylle opp de tomme kontorplassene.

Det er likevel lys i enden av tunellen. For det første er sysselsettingsveksten tross alt på vei opp, og er ventet å øke ytterligere til neste år. For det andre er det ventet lavere vekst i tilbudet av nye kontorsenter. Stadig flere aktører har tatt innover seg at de må øke belegget i eksisterende senter før de vokser videre. Sist, men ikke minst, så er det flere leietakere som legger opp til hybridløsninger. Når EY flytter til Stortorvet i 2023 vil de ha underdekning på antall arbeidsplasser i sitt eget areal. Samtidig skal alle ansatte ha tilgang til møteroms- og coworking-fasilitetene til Spaces (IWG), både i bygget de deler, men også i IWG sine andre lokasjoner i Oslo og resten av verden.

I Bankundersøkelsen i mai spurte vi bankene om hvordan utlånsviljen påvirkes når minste 50 prosent av leien kommer fra en operatør av fleksible kontorlokaler. Halvparten av bankene svarer at de er mindre utlånsvillige, mens resten gjør en individuell vurdering på lik linje med andre case.

Tre av de åtte banker i undersøkelsen tror at markedet for fleksibelt kontor blir mindre i årene fremover, mens resten tror det blir på dagens nivå. Ingen forventer at markedet skal vokse.

Vi venter at etableringstakten for fleksible kontorlokaler vil falle fremover, og at aktørene vil jobbe med å øke belegget i eksisterende senter. Samtidig ser vi at stadig flere leietakere ønsker fleksibilitet og søker hybridløsninger, noe som trekker i positiv retning.  

Etter sommeren publiserer vi resultatene fra vår siste coworking-undersøkelse, og får dermed fasiten på hvordan utviklingen har vært hittil i år.