Kontorledigheten i Oslo har økt med 0,2 prosentpoeng det siste kvartalet og er nå 6,5 prosent. Ledigheten har dermed steget med 1,2 prosentpoeng siden bunnen i tredje kvartal av 2019.  Økende kontorledighet kommer ikke som noen overraskelse, og for én gangs skyld troner ikke pandemien øverst på listen over utløsende faktorer.

Det har lenge vært kjent at flere nye kontorbygg skulle ferdigstilles i 2020 og 2021, og disse begynner nå å påvirke ledighetsstatistikken. Dette forklarer blant annet den høye ledigheten i flere områder øst for sentrum. Økern¹ har den høyeste ledigheten i Oslo. Her står nesten 20 prosent av kontormassen tom, og nærmere 70 prosent av ledigheten er knyttet til arealer på over 5 000 m². Bak tallene ligger blant annet Skanskas «Parallell» og OPFs «Økern Portal».

De andre områdene øst for sentrum har hatt en mindre dramatisk utvikling i kontorledighet den siste tiden. Ser vi på hele område i nord og øst for Oslo under ett, er ledigheten i dag 9,8 prosent.²

Kilde: UNION og Finn.no

Ledigheten stiger i sentrum også

Det er imidlertid ikke bare østkanten som opplever økt ledighet. I sentrum, inkludert Bjørvika og CBD, har kontorledigheten nå krøpet opp til 4,9 prosent. Det er en markant stigning fra rekordlave 3,4 prosent ved begynnelsen av året.

Økningen i ledighet skyldes imidlertid ikke tilførsel av nytt areal, slik som i øst. Økningen i ledighet i sentrum skyldes snarere at flere små og mellomstore arealer i mange forskjellige bygg har blitt ledige. Det er i dag kun to ledige arealer over 5 000 m² i sentrum, som til sammen utgjør 10 prosent av ledigheten.³

Kilde: UNION og Finn.no

Det er derfor mye som tyder på at ledighetshoppet i sentrum er konjunkturdrevet, snarere enn tilbudsdrevet. Etter mange år med positiv utvikling i sysselsettingen i kontorbransjene, fikk dette en brå slutt i mars. Dette slår særlig ut i sentrumsområdene, fordi det er et større innslag av privat sektor.

På litt lengre sikt blir det flere større arealer ledig i sentrumsområdene i form av rehabiliteringsprosjekter. Blant annet ligger det an til at følgende prosjekter kommer i markedet etter hvert:

• Filipstad brygge skal trolig rehabiliteres i forbindelse med at flere leietakere flytter til nybygget «VIA» i Ruseløkkveien 26

• Ruseløkkveien 14 skal trolig rehabiliteres når Schjødt flytter til Tordenskiolds gate 12 i 2023

• Dronning Eufemias gate 6 skal trolig rehabiliteres når EY flytter til Stortorvet 7 i 2023 etter 20 år i Bjørvika

I tillegg har Entra annonsert nye rehabiliteringsprosjekter i Stenersgata 1-3 og Schweigaards gate 15 («Tollgaarden»).

 

Ledigheten i vest lavere enn for ett år siden

Selv om ledigheten også har steget noe i område vest for sentrum siden tredje kvartal, skiller utviklingen seg fra de andre områdene i den forstand at ledigheten er lavere enn ved inngangen av året.⁴ Mange er kanskje noe overrasket over dette gitt oljeprisutviklingen. Mange oljerelaterte virksomheter reduserte arealbruken sin mye ved forrige nedtur i 2014/15, og det virker som arealet er mer tilpasset behovet denne gangen.

I tillegg har byggeaktiviteten fått en kraftig brems de siste årene. Det eneste nybyggprosjektet som vi vet med sikkerhet kommer vest for sentrum de kommende årene, er Frams nybygg i Drammensveien 126 på Skøyen. På Skøyen er for øvrig flere store prosjekter lagt på is i påvente av ny områderegulering, og ledigheten er kun 5,8 prosent i området.

Kilde: UNION og Finn.no

Alt tatt i betraktning er det ingen store overraskelser i ledighetsstatistikken dette kvartalet. Mye tyder på at utviklingen vil gå som forventet, og vi tror fortsatt at ledigheten vil toppe ut på i overkant av 8 prosent i 2021. Fra 2022 ser imidlertid tilbudssiden svært gunstig ut.