Med unntak av 2015 har sysselsettingen i kontorbransjene i Osloregionen hatt en positiv utvikling siden 2010. Veksten har i stor grad vært drevet av informasjon- og kommunikasjonsbransjen, men også bransjer som juridisk- og regnskapsmessig tjenesteyting, offentlig administrasjon og teknisk konsulentvirksomhet har vært store bidragsytere.¹

Etter en periode med sterk sysselsettingsvekst i Oslo, var det forventet avtagende vekst i årene som kommer. Ved årsskiftet forventet SSB en sysselsettingsvekst for hele landet på 0,9 prosent i 2020. Ikke overraskende ble prognosene kraftig nedjustert som følge av covid-19. De siste prognosene fra byrået spår et fall i sysselsettingen på 2 prosent i inneværende år, etterfulgt av en gjennomsnittlig årsvekst på om lag 1 prosent frem til 2023.

Et vesentlig fall i sysselsettingen på landsbasis vil under normale omstendigheter gi umiddelbart utslag i etterspørselen etter kontorlokaler. Denne gangen er det imidlertid grunn til å tro at utfallet blir mindre dramatisk fordi effektene av covid-19 har truffet næringene svært skjevt. Mens en rekke bedrifter innen handel, servering, velvære og reiseliv har vært direkte påvirket nedstenging av samfunnet, har de fleste bedriftene innenfor typiske kontorbransjer vært mindre påvirket.

Selv om kontorbransjene er mindre utsatt enn andre deler av arbeidsmarkedet forventer vi at ringvirkningene av pandemien rammer markedet i tilstrekkelig grad til at kontorsysselsettingen også vil se et fall. Vi forventer at det i sin tur vil bidra til at etterspørselen etter kontorareal faller med til sammen 75 000 m² i 2020 og 2021.

SSB forventer at BNP for fastlands-Norge er tilbake på 2019-nivå i løpet av neste år, og at sysselsettingen på landsbasis vil innhente seg i løpet av 2022. Vi forventer dermed at etterspørselen vil ta seg opp relativt raskt, og at det vil absorberes mye areal i 2022 og 2023.

Kilde: UNION

Ser vi bort ifra konjunkturelle endringer har covid-19 vært et tveegget sverd i etterspørselsbildet. På den ene siden har utbredt bruk av hjemmekontor ledet til spekulasjon i at arealbehovet blir mindre på permanent basis.  Økt bruk av hjemmekontor er imidlertid ikke alltid synonymt med lavere arealbehov, fordi en forutsetning for redusert arealforbruk er at det til enhver tid er færre til stede på kontoret. I tillegg må man praktisere free seating for å ta «gevinsten». Noen mener også at vi får en ny innretning av kontoret med større behov for møterom og sosiale soner.

På kort sikt kan pandemien dessuten øke arealbehovet fordi trange kontorer harmonerer dårlig med smittevernhensyn. Bedrifter som ønsker å ha mange ansatte på kontoret og samtidig ivareta smittevern, vil kunne trenge mer areal fremover.

Signeringsvolumet i nye kontrakter var veldig lavt i andre kvartal.² Dette kan skyldes at beslutningsprosesser ble forskjøvet, eller at vi har fått et svakere leiemarked. Vi tror imidlertid hovedforklaringen er at utløpsvolumet er lavt i 2021 og 2022. Vi går derfor inn i en periode med lavere signeringsvolumer uavhengig av covid-19.