Union Gruppen - logo
Union Gruppen - logo

Festen fortsetter i transaksjonsmarkedet

Investorenes interesse for Trondheim er fortsatt svært høy. Det er god likviditet i transaksjonsmarkedet, og så langt i år har vi registrert 20 transaksjoner med et samlet volum på over fire milliarder kroner. Samtidig er det mye som tyder på at leiemarkedet vil stå seg godt i tiden fremover.

Publisert 29.11.2020 21:02

Sist oppdatert 29.11.2020 21:55

Aktiviteten i transaksjonsmarkedet i Trondheimsregionen fortsetter den høye takten fra i fjor. Det er stor bredde i det som har blitt omsatt, og i likhet med resten av landet utgjør kontorbygg en mindre andel av volumet enn vanlig. Vi har kun registrert tre transaksjoner som omfatter rene kontorbygg i Trondheimsregionen så langt i år.

Det har derimot vært mange transaksjoner i segmenter som logistikk og bolig. Interessen for boligsegmentet var også en stor bidragsyter til det høye volumet i fjor, der blant annet Fredensborg var involvert i tre ulike tomtekjøp i regionen, og danske NREP kjøpte en portefølje med utleieboliger for over en halv milliard kroner.

Transaksjoner i Trondheimsområdet

* Per November
Kilde: UNION. Eiendomstransaksjoner over MNOK 50

De siste årene har syndikeringsaktørene vært største netto kjøper av eiendom i Trondheimsregionen, og dermed økt sin eksponering i området betraktelig. I år har denne gruppen  vært mindre aktive, og for første gang på ni år ser syndikeringsaktørene ut til å bli netto selgere i regionen.

På den annen side ser vi at store aktører som Ragde Eiendom øker eksponeringen sin. Ragde har blant annet kjøpt en portefølje bestående av åtte handelseiendommer som leies ut til Byggmakker, og en logistikkeiendom på Tiller. NRP var selger i begge transaksjonene.

Årets foreløpig største transaksjon er kjøpet av de fem eiendommene som i dag utgjør det nystiftede selskapet Trondheim Areal. Transaksjonssummen for porteføljen var om lag MNOK 950, og selskapet som ble stiftet i regi av Clarksons Platou eies av Lerka Eiendom, Union Real Estate Fund II og flere private investorer. Eierne har store planer for eiendommene, som ligger sentralt på Tunga, et område der det er planlagt utvikling av en ny bydel med blant annet om lag 10 000 nye boliger.

Basert på investorinteressen og indirekte referanser har vi nedjustert estimatet for prime yield til 4,10 prosent. Dette tilsvarer en nedgang på 40 basispunkter siden inngangen av året.

Utvikling i prime yield for kontoreiendom i norske byer

Kilde: UNION

I likhet med resten av landet hadde Trondheim en dramatisk oppgang i arbeidsledigheten i forbindelse med utbruddet av covid-19. I mars var 10,3 prosent av arbeidsstyrken i kommunen registrert som helt ledige. Arbeidsmarkedet har imidlertid hentet seg godt inn, og i oktober var ledigheten kun 2,7 prosent. Dette er det laveste nivået blant de fire største byene i Norge.¹

Leiemarkedet i Trondheim er noe mindre utsatt enn de andre store byene i Norge, fordi en høyere andel av sysselsettingen er i offentlig sektor. Mens arbeidsplasser i offentlig administrasjon, helse og undervisning utgjør om lag 30 prosent av arbeidsplassene i Oslo, er denne andelen nesten 40 prosent i Trøndelag.²

Til tross for høy tilførsel av areal de siste årene har kontorledigheten i Trondheim beveget seg nedover. I perioden 2017-2019 ble det ferdigstilt over 140 000 m² kontor, hvorav om lag 62 000 m² stod ferdig i 2019 alene. Kontorledigheten er i dag 7,3 prosent, etter å ha falt med 0,3 prosentpoeng de siste seks månedene.

Ferdigstillelse av kontorareal i Trondheim (m²)

Kilde: Norion og UNION. Kun bekreftede nybygg inngår i oversikten

I år og til neste år er det ventet tilførsel av nytt areal på til sammen kun 30 000 m², mens den trolig øker til 50 000 m² i 2022. 

Kombinasjonen av moderat kontorledighet, et stort innslag av offentlig sektor og begrenset nybygging, tegner bilde av et marked som vil forbli i god balanse fremover. Dette gjenspeiles i leieprisene, som i all hovedsak har holdt et stabilt nivå siden i vinter. Vi ser for oss at utviklingen vil fortsette, også i årene som kommer.

Leienivå for kontor (NOK/m²/år)

Leiepriskart Trondheim.png
Kilde: Norion, bearbeidet av UNION


¹ Kilde: NAV
² Kilde: SSB