Union Gruppen - logo
Union Gruppen - logo

Mykere landing denne gangen

Stavangerregionen har hatt fallende kontorledighet i løpet av det siste halvåret. Etter et rolig første halvår i transaksjonsmarkedet, ligger det an til å bli en svært hektisk innspurt på året.

Publisert 29.11.2020 21:01

Sist oppdatert 29.11.2020 23:12

Kontorledigheten i Stavanger1 er nå 10,7 prosent, noe som er marginalt lavere enn i vår. I Stavanger sentrum har imidlertid utviklingen gått motsatt vei, grunnet mye nybygging og interne flyttinger. Der er ledigheten nå 20,4 prosent, og har økt med 2,2 prosentpoeng i løpet av det siste halvåret. På Forus har ledigheten holdt seg stabil i samme periode, og teller nå 13,6 prosent.2 Fremtidig utvikling i kontorledigheten i regionen preget av usikkerhet. Stavanger har fremdeles en høyere kontorledighet enn andre større norske byer.

Sysselsettingen i Rogaland etter covid-19 og oljeprisfall har utviklet seg omtrent som øvrige fylker i Norge3, men de oljeeksponerte bedriftene har hatt ordrereserver og står nå foran et stort omsetningsfall. Tre av fire oljebedrifter venter nedgang i sysselsettingen.4 I tillegg venter Statistisk sentralbyrå at oljeinvesteringene vil falle med rundt 10 prosent i 2021. Nedgangen skyldes i hovedsak at utbyggingsprosjekter ventes å gå over i en avsluttende fase.

Ferdigstillelse av kontorareal i Stavanger (m²)

Kilde: UNION. Kun bekreftede nybygg inngår i oversikten

Det er imidlertid ikke grunn til å tro at kontorledigheten vil vokse voldsomt i regionen, da bedriftene allerede gjennom innsparingsrunder i 2014/15 har tatt ned arealbruken mye.

I tillegg er det full stans i nybyggingsaktiviteten for øyeblikket. I 2020 ferdigstilles det 12 500 m² nytt kontorareal, som er omtrent halvparten av gjennomsnittet de siste årene. Neste år er det imidlertid ingen bygg som ferdigstilles, men i 2022 ser Base Property for seg å ferdigstille et nytt kontorbygg på totalt 15 000 m² i Knud Holms gate 8 i Stavanger sentrum. Samlet for perioden 2020 til 2022 er det bekreftet kun 26 000 m² nytt kontoreal som tilføres i markedet. Nybyggvolumet er betraktelig lavere denne gangen enn ved forrige nedtur. 

Etter at det var stillstand i leiemarkedet før sommeren, har leietakerne begynt å røre litt på seg igjen i høst. Blant annet er Norske Shell, som har om lag 500 ansatte og hovedkontor i Risavika, ute på søk etter nye kontorlokaler for omtrent 300 medarbeidere med overtakelse innen utløpet av 2022.

Leienivå for kontor (NOK/m²/år)

Leiepriskart Stavanger.png
Kilde: Eiendomsmegler1, bearbeidet av UNION

Leieprisene er i Stavangerregionen holder seg i hovedsak stabile. Det er imidlertid grunn til å vente et svakt press nedover på leieprisene fremover, men ikke på langt nær like mye som det vi så etter forrige oljekrise.

Transaksjonsmarkedet

Hittil i år har vi registrert et volum på 2,9 milliarder fordelt på 12 transaksjoner. Etter et rolig første halvår, har aktiviteten i transaksjonsmarkedet tatt seg betydelig opp. Basert på det vi kjenner til i markedet tror vi volumet ender over fjoråret på 5 mrd., men under nivået på 10 mrd. i 2018.

Transaksjoner i Stavangerområdet

 * Per november
Kilde: UNION. Eiendomstransaksjoner over MNOK 50

Øgreid-familiens salg av Herbarium i Stavanger sentrum til Oslo Pensjonsforsikring har vært den klart største transaksjonen i år, og står for en stor andel av det registrerte volumet. Denne transaksjonen støtter oppunder skarp prising av kvalitetseiendommer i sentrum. Ellers er det særlig handelsbokser som har byttet hender hittil i år, og disse utgjør halvparten av antall transaksjonene under- og etter utbruddet av covid-19. Vi anslår prime yield i Stavanger til 4,25 prosent.

Utvikling i prime yield for kontoreiendom i norske byer

Kilde: UNION


1 Stavangerregionen (Stavanger, Sola og Sandnes)
2 Kilde: Eiendomsmegler1
3 Kilde: SSB
4 Kilde: SpareBank 1