I likhet med resten av Norge preges bedriftene i Bergen av den økonomiske nedgangen som følge av pandemien. Dersom vi ser hele Vestland fylke under ett, har mer enn 11 000 jobber forsvunnet i løpet av det siste året. Det tilsvarer en nedgang på 3,6 prosent. Nedgangen er om lag ett prosentpoeng større enn i Oslo og Rogaland.¹

I 2015 og 2016 forsvant det om lag like mange jobber i fylket som det har gjort i løpet av det siste året. Den gangen sammenfalt nedturen imidlertid med høy ferdigstillelse av nytt kontorareal. I 2015 alene var nybyggvolumet 115 000 m² i Bergen, noe som er nesten tre ganger så høyt som i et normalår. Også i 2013 og 2014 ble det ferdigstilt mye nytt areal, og følgelig økte ledigheten fra rundt 7 prosent i 2013 til over 10 prosent i 2016.²

Dagens situasjon er en ganske annen. I 2020 og 2021 ferdigstilles det til sammen kun 35 000 m². I 2022 har vi bare registrert to nybygg som med sikkerhet kommer. Bara Eiendom har satt i gang femte byggetrinn i Kronstadparken i Bergen, uten å ha inngått noen leieavtaler. Kontorbygget på 14 000 m² forventes å stå ferdig i januar 2022. I tillegg bygger Bir Eiendom et mindre kontorbygg på Lungegårdskaien 42.

* Per november
Kilde: UNION. Kun bekreftede nybygg inngår i oversikten

Det ble nylig klart at Entra har signert en leiekontrakt på 5 600 m² med NAV i Møllendalsveien 6-8. NAV flytter inn i det 14 500 m² store kontorbygget når det er ferdig rehabilitert i fjerde kvartal 2021. Leieperioden er 10 år og bygget er 44 prosent utleid.

Det er ikke mange gode referanser på leienivåer for de beste lokalene etter sommeren, men indikasjonene så langt er at leienivået i stor grad har holdt seg oppe i sentrumsområdene. Toppleien for kontor er fortsatt anslått til rundt 3 000 kr/m²/år. I Bergen sør, som har hatt høy ledighet siden forrige oljekrise, er det lav aktivitet og prisingen er mer usikker.

Makroutviklingen vil trolig uansett bidra til økt kontorledighet, og et svakt press nedover på markedsleien. Vi tror imidlertid nedsiden begrenses av at vi er inne i en periode med lav nybyggingstakt.

Hittil i år har vi registrert 14 transaksjoner for til sammen NOK 3,6 mrd. i Bergensområdet. Da har vi ikke inkludert Bergen sin andel av porteføljetransaksjonene til Telenor og Veidekke Eiendom. Det ligger an til en hektisk innspurt i transaksjonsmarkedet, men vi tror likevel ikke vi når helt opp til fjorårets volum på om lag 10 milliarder kroner fordelt på 39 transaksjoner.

Kilde: UNION. Eiendomstransaksjoner over MNOK 50

Den største transaksjonen i år er Sparebanken Vest sitt salg av eget hovedkvarter i Bergen sentrum, “Jonsvollskvartalet”. Eiendommen ble solgt for NOK 1,62 mrd. til KLP Eiendom. Kontorbygget er på 19 300 m², og huser Norne Securities, Frende Forsikring og Brage Finans, i tillegg til Sparebanken.

Salget av Jonsvollskvartalet bekrefter at det er stort press på yieldene også i Bergen. Vi har nedjustert anslaget vårt for prime yield i Bergen med til sammen 50 basispunkter siden i fjor høst, og anslår nå at de mest attraktive kontorbyggene typisk oppnår en yield på 3,75 prosent.

Kilde: UNION

En annen stor transaksjon er Telenor-bygget (Ytrebygdsvegen 215) på Kokstad. Zuhaar & Rubb har kjøpt det 31 800 m² store kontorbygget av Midgard Gruppen for om lag MNOK 750.

I tillegg har det vært flere mindre transaksjoner i sentrum. Blant annet har West Coast Invest kjøpt Torgallmenningen 3A av Hui Gruppen, mens til JOF Eiendom har kjøpt Strandgaten 68 og 71 for MNOK 67,5 av Hans Petter Moe.