Privat konsum steg med hele 6,8 prosent i fjor, noe som er den sterkeste økningen siden 1985.¹ Økningen skyldes gjenåpningseffekter etter pandemien, og det er naturligvis tjenestesektoren som har kommet sterkt tilbake. Men vareomsetningen har også hatt en positiv utvikling, dersom vi måler utviklingen i nominelle kroner.

Scala Eiendom hadde en økning i antall besøkende på 10 prosent i 2022, mens omsetningen steg med 3,6 prosent mot rekord- og pandemiåret 2021. Omsetningen i kjøpesenterporteføljen til Olav Thon hadde en nedgang på 2 prosent i tredje kvartal, sammenlignet med samme kvartal året før. Men omsetningen var likevel 15 prosent over tredje kvartal 2019. Inflasjonen har vært 13 prosent i perioden, og dersom vi tar høyde for befolkningsveksten, er det flat utvikling i omsetningsvolumet.

2022 var dessuten året der bysentrene gjorde sitt comeback. Oslo City økte omsetningen med 38 prosent i fjor, mens omsetningen på Aker Brygge steg med 35 prosent. Norges 60 største kjøpesentre hadde samlet en omsetningsvekst på 6,8 prosent i fjor.²

Det blir tøffere i 2023

Vi går trolig inn i en nedgangskonjunktur, der særlig husholdningene rammes. Det er tre store spørsmål som vil avgjøre hvordan butikkene gjør det fremover. 

1. Klarer lønningene å holde tritt med inflasjonen? De fleste prognosemiljøer venter en reallønnsvekst som er enten svakt negativt eller svakt positivt, altså ikke så langt fra null. Målt mot KPI.

Men prisveksten er fortsatt skyhøy innen en rekke viktige områder. De store dagligvarekjedene indikerer for eksempel at matvareprisene kan gjøre et nytt hopp på nærmere 10 prosent fra 1. februar. Et annet eksempel er Voice som nylig flagget at de må sette opp klesprisene med 18 prosent for å holde tritt med kostnadsveksten.  

2. Hvordan slår renteeffekten ut? Selv om det virker sannsynlig at vi nærmer oss rentetoppen, er det fortsatt mye usikkerhet rundt hvordan renteøkningene faktisk vil virke. Effekten kommer med et betydelig tidsetterslep.

3. I hvor stor grad er husholdningene villige til å tære på spareoverskuddet? Per tredje kvartal hadde norske husholdninger fortsatt om lag 250 milliarder i oppsparte midler utover det som er normalt, på grunn av økt sparing gjennom pandemien. Det er trolig med på å forklare hvorfor julehandelen gikk bedre enn mange fryktet.  Det er stor usikkerhet rundt hvor lenge norske husholdninger er villige til å tære på dette overskuddet. I tillegg er det usikkert hvordan pengene er fordelt i befolkningen, og hvor mye som er i likvide midler.

Det er uansett liten tvil om at renteoppgangen og reallønnsfallet i 2022 vil bite på konsumet fremover. Og det er bedriftene innen detaljhandel som er mest negative til fremtidsutsiktene, ifølge Norges Banks regionale nettverk. 

Fordel at yieldene ikke har falt for mye

På investorsiden har vi sett økt interesse for handelseiendom de siste par årene, noe som fortsatte i 2022. Dersom vi ser bort fra 2021, har vi aldri sett flere omsetninger av handelseiendommer enn i fjor. I likhet med resten av markedet var det naturligvis stort omslag og brems i andre halvår, men vi så likevel flere store transaksjoner av kjøpesentre i fjor høst. 

Vi har tidligere omtalt hvordan interessen for handelsbokser tok av under pandemien. Det er fortsatt en del «bokser» som omsettes. Det er naturligvis mye innslag av dagligvare, men også mye annet som for eksempel bilbutikker og aktører som selger varer til «hus og hjem».

Yielden på disse boksene ble dyttet mye ned under pandemien, noe som definitivt vil merkes nå som prisen på penger har økt mye. Men der yieldene har falt mye generelt i eiendomsmarkedet, har utviklingen innen mye annen handelseiendom vært mer moderat de siste årene.

Det er selvfølgelig vanskelig å måle presist hvordan verdiutviklingen har vært i det unoterte eiendomsmarkedet. Dersom vi kombinerer data fra ulike land, ser vi indikasjoner som tyder på at handel har fått et mindre verdifall enn mange andre sektorer.

For eksempel var handel blant segmentene som klarte seg relativt sett best i tredje kvartal med en totalavkastning på -0,5 prosent, ifølge MSCI. Dette kvartalet var det verste for Europeisk eiendom siden 2008. Totalavkastningen var -2,2 prosent for alle segmentene samlet. Tallene for fjerde kvartal er ikke klare ennå.

Den samme utviklingen ser vi for børsnotert eiendom i mange land, der kjøpesenterselskaper får mindre juling enn mange andre eiendomsaksjer. Det har trolig sammenheng med at yieldene har vært betydelig høyere over tid, og at man ikke hadde samme grad av euforiprising under pandemien. 

Bildet er med andre ord ganske blandet innen handelseiendom.