Rentefallet er naturligvis den store driveren for øyeblikket, etter at Norges Bank satte ned styringsrenten med til sammen 150 basispunkter i vår. En endring på ett prosentpoeng i utlånsrenten bidrar isolert sett til en boligprisendring på om lag 14 prosent, ifølge beregninger gjort av Housing Lab ved Oslo MET.

Teoretisk sett skulle rentenedgangen i vår da gi et potensial på om lag 20 prosent vekst i prisene. I Oslo har boligprisene steget med 9,3 prosent siden april. På landsbasis har prisveksten vært 6,6 prosent i samme periode.¹

Kilde: Eiendom Norge

Det virker å være en viss oppside i boligprisene også utfra en yield-betraktning. Markedsleien for leiligheter i Oslo har steget med 1,4 prosent siden første kvartal.² Boligprisene er nå 6,3 prosent høyere enn i februar, noe som tilsvarer et implisitt yieldfall på om lag 15 basispunkter. Dette er moderat sammenlignet med det vi har sett for attraktive næringseiendommer, der yielden typisk har falt mellom 30 og 40 basispunkter.

Kilde: UNION, Eiendom Norge og DNB Markets. *Beregnet basert på boligindeksene til Eiendom Norge og 15 prosent eierkostnad.

Boligprisutviklingen er naturligvis ikke kun en funksjon av rentene, og det er faktorer som trekker i motsatt retning. For det første vil boliglånsforskriften trolig bidra til å holde prisveksten noe tilbake. Større betjeningsevne som følge av lavere renter gir i mange tilfeller ikke utslag i form av større kjøpekraft, ettersom begrensningen på fem ganger inntekt ligger til grunn. Denne begrensningen slår inn for stadig flere boligkjøpere fordi boligprisveksten har vært høyere enn lønnsveksten over tid.

For det andre er norsk økonomi fortsatt rammet av pandemien, og arbeidsledigheten er 1,2 prosentpoeng høyere enn i februar.³ Utviklingen i arbeidsmarkedet har likevel vært mye bedre enn mange fryktet da ledigheten var over 10 prosent i april. I tillegg er ledigheten skjevt fordelt. Bransjer som har mye ung og ufaglært arbeidskraft, er særlig hardt rammet. Dette er grupper av befolkningen som i større grad leier en plass å bo enn gjennomsnittsnordmannen.

Tilbudssiden ser stadig strammere ut ettersom antall usolgte boliger har fortsatt nedover. Det er nå om lag 1 400 usolgte boliger i Oslo. Dette er høyere enn i oktober 2016, som var forrige periode med sterk prisvekst, men mye lavere enn tilsvarende måned i perioden 2017-2019.

Kilde: Eiendom Norge

Dersom vi ser fremover, ligger det i kortene at tilbudssiden trolig vil forbli relativt knapp. Igangsettelsen av nye boliger har falt dramatisk de siste kvartalene, noe som innebærer at det etter hvert blir stadig færre nyboliger som ferdigstilles. Når det blir færre nye boliger i markedet, blir trolig kampen om bruktboligene hardere.

I sum tror vi derfor at mye ligger til rette for at boligprisene fortsetter å stige i Oslo det kommende året.

Boligutviklingseiendom

Investorene har stor appetitt for boligutviklingseiendommer. Dersom vi ser bort fra porteføljer og større selskapstransaksjoner, har det vært relativt få rene boligtomter i markedet de siste månedene. Det er med andre ord hard kamp om de tomtene som kommer for salg.

De siste to årene har tomteprisene i hovedsak vært stabile sentralt på Østlandet. Hovedforklaringen er at byggekostnaden har steget betydelig, blant annet som følge av at aktiviteten tiltok både innenfor bolig- og næringsbygging. Det er imidlertid betydelig færre prosjekter som igangsettes i dag, og det er derfor god grunn til å anta at vi etter hvert får et omslag på entreprisesiden.

Med stigende boligpriser, press nedover på entreprisekostnadene og relativt få tomter i markedet, venter vi at attraktive boligtomter vil øke i verdi.

Det har vært en rekke boligutviklingseiendommer og -selskaper som har skiftet hender i år. Telenor Eiendom og Telenor Pensjonskasse har solgt en portefølje bestående av 85 utviklingseiendommer for NOK 1,4 milliarder til et industrielt investorkonsortium satt sammen av Pareto. Et annet eksempel er Norwegian Property, Fredensborg Bolig og Union Real Estate Fund III som kjøpte Veidekke Eiendom. I tillegg ble det nylig klart at Profier Gruppen har kjøpt Neptune Properties, og i vinter ble som kjent NRK-tomten på Marienlyst solgt til Ferd Eiendom.