I 2021 ble det skapt nesten 13 000 nye kontorjobber i Oslo, Asker og Bærum. Veksten var på hele 4,4 prosent, og det er den høyeste veksten vi har sett siden 2008. Oppgangen kommer riktignok etter en svak nedgang i 2020. Men nedgangen var mye mindre enn under tidligere nedturer, og gjeninnhentingen mye raskere og kraftigere. Den «tapte» veksten i 2020 er hentet inn. Samlet gjenspeiler de to siste årene en tilnærmet normal toårsperiode, med solid vekst i kontorsysselsettingen i hovedstaden.

Arbeidsmarkedet preges utvilsomt av høy etterspørsel etter arbeidskraft, noe som også reflekteres i tall fra FINN.no. Oppsummeringen deres av 2021 viser at antall publiserte stillinger i fjor var 56 prosent høyere enn året før. Tallene viser også at kontortunge bransjer, som for eksempel IT-bransjen, hadde 46 prosent økning i publiserte stillinger i 2021.

Sysselsettingsveksten ventes å fortsette i 2022, og SSB venter at den totale sysselsettingsveksten i Norge vil ligge på 1,6 prosent i inneværende år. Det er samme vekst som i 2018 og 2019. Estimatet er imidlertid lavere i 2023 og 2024, med en årlig vekst på 0,6 prosent. En utfordring for mange bedrifter fremover, er at arbeidsledigheten er lav, slik at det i mange tilfeller er vanskelig å få tak i kvalifisert arbeidskraft. Samtidig er usikkerheten større enn vanlig. Høy inflasjon, innstramming av pengepolitikken, rask prisstigning på råvarer og krig bidrar til stor usikkerhet rundt makrobildet.

Ifølge Arealstatistikk ble det signert hele 912 nye leiekontrakter med et samlet areal på totalt 763 000 m² i 2021. Til sammenligning har fire kvartalers rullerende signeringsvolum i snitt ligget rett over 650 000 m² siden 2009. Volumet har kun vært høyere enn den siste perioden ved to anledninger.

Vekst i etterspørselen har ført til at ledigheten ikke har økt selv om det ble ferdigstilt mye nytt areal i fjor. Kontorledigheten i Oslo er per første kvartal 2022 er 6,4 prosent, noe som i hovedsak er flatt fra ett år tidligere. Med lite nytt tilbud fremover, forventer vi at ledigheten skal begynne å falle. 

Selv om vi for øyeblikket ser høy etterspørsel etter kontorarealer, er det fortsatt mye usikkerhet rundt kontorets rolle i årene som kommer. Det har oppstått nye behov som utfordrer kontorets utforming, og som vil kunne være arealkrevende. Samtidig virker det overveiende sannsynlig at vi vil få et betydelig innslag av hjemmekontorbruk, også i årene fremover. Spørsmålet mange stiller seg, er naturligvis hvordan dette vil slå ut i arealbruken.

Ifølge undersøkelsen «Kontorarbeidsplassen etter korona», gjennomført av Samfunnsøkonomisk analyse, oppgir 44 prosent av respondentene at de har gjennomført eller planlegger å gjennomføre endringer på kontoret som følge av pandemien. Samtidig viser undersøkelsen at hele 70 prosent av medarbeiderne opplever et økt behov for arbeidsplasser til digitale møter, og 60 prosent opplever økt behov for én-til-én møterom.

Funnene fra undersøkelsen er sammenfallende med svarene på tilsvarende spørsmål i UNIONs coworkingundersøkelse. Undersøkelsen viser at 63 prosent av operatørene har endret på innretningen av lokalene som følge av nye behov blant brukerne. Også her var flere små møterom, og teknologi som bedre legger til rette for digitale møter, de viktigste endringene.

Isolert sett er dette endringer som vil kunne øke leietakernes arealbehov. 

På den annen side kan økt bruk av hjemmekontor redusere arealbehovet til leietakerne. Den tidligere omtalte undersøkelsen fra SA fant at 79 prosent av leietakerne fortsatt benyttet seg helt eller delvis av hjemmekontor etter gjenåpningen i fjor høst. Av disse tror 19 prosent at dette ville gi utslag i lavere arealbehov. Hvis vi forutsetter at disse i snitt vil redusere arealet sitt med 25 prosent (vilkårlig), kan vi regne oss frem til en total arealeffektivisering på rett under fire prosent.

Tall for vekst i kontorsysselsetting og kontoretterspørsel viser at det i snitt har blitt effektivisert bort 0,8 prosent kontorareal årlig de ti siste årene. Går vi tilbake til regnestykket over, og legger til grunn en gjennomsnittlig leieperiode på fem år, ender vi med en årlig effektivisering på 0,8 prosent. Altså identisk med det vi har sett de siste ti årene. Vi understreker at det er stor usikkerhet knyttet til mange av tallene ovenfor, men regnestykket illustrerer et viktig poeng, nemlig at markedet tåler en signifikant arealeffektivisering så lenge det skjer gradvis (altså når leiekontraktene løper ut).

I våre prognoser legger vi til grunn at denne effektiviseringstendensen fortsetter, men at veksten i nye kontorstillinger likevel gir en sterk nok etterspørselsimpuls til at ledigheten faller fremover. I inneværende år venter vi en netto arealabsorbsjon på 90 000 m², før den faller tilbake til 60 000 m² de to påfølgende årene. Kombinert med lav tilbudssidevekst, er dette trolig nok til å presse ledigheten ned mot 5,5 prosent det neste året.