Prisene for stål og trevirke har økt drastisk i løpet av det siste året. I mai i år toppet prisene ut, og månedssnittet for trevirkeprisen var over tre ganger så høy som året før, mens prisen for armeringsjern var over 60 prosent høyere. Selv om prisene nå har falt litt tilbake, er dette råvarer som fortsatt er langt dyrere enn for ett år siden. I juni har prisene for trevirke ligget rundt 170 prosent over fjoråret. Tilsvarende tall for armeringsjern er om lag 50 prosent.

Den store prisøkningen på stål har bakgrunn i at mange stålverk stengte ned i fjor som følge av redusert produksjonsaktivitet etter utbruddet av covid-19. For stålverkene tar det lang tid og er kostbart å sette i gang nedstengte ovner. Da varekonsumet skjøt fart, hang ikke tilbudssiden med.

Det er flere faktorer som har bidratt til den kraftige økningen i trevareprisene. For det første har pandemien ført til en oppussings-boom, både nasjonalt og internasjonalt. For det andre har barkebilleangrepet i Canada ødelagt mye produksjon, samtidig som produksjonen allerede var lavere enn vanlig på grunn av pandemien. Det har ført til sterk prisstigning. Og ettersom råvarer i stor grad også har blitt et finansaktiva, øker finansielle aktørers påvirkning på prisnivået proporsjonalt med volatiliteten.

I tillegg til sterk økning i råvareprisene, har fraktprisene steget mye. Lav kapasitet på båtfrakt fra Kina, strenge restriksjoner i en rekke havnebyer og mangel på containere har ført til sterk prisøkning.

Som en røff tommelfingerregel utgjør materialkostnadene typisk halvparten av kostnadene i et nytt bygg. En prisstigning på for eksempel 50 prosent, skulle dermed tilsi at byggekostnadene stiger med 25 prosent.

Selv om vi har sett en markant økning i byggekostnadene, har økningen vært langt mindre enn utviklingen i råvareprisene skulle tilsi. Ifølge SSBs byggekostnadsindeks for nye boligbygg var økningen 5,8 prosent fra mai 2020 til mai 2021. Dersom vi ser på indeksen som viser prisstigningen for materialer isolert sett, steg den med 9,5 prosent. Indeksen for arbeidskraft har økt med 2,1 prosent i samme periode.

Det kan være flere årsaker til at prisøkningen for råvarer ikke har slått fullt ut i byggekostnadene. For det første tar det tid før kostnadsøkningen forplanter seg gjennom verdikjeden. Mange produkter og halvfabrikater er i realiteten produsert for en god stund siden. Ettersom varelagrene tømmes og man må fylle opp på nytt, er det grunn til å forvente at økningen i råvarepriser gradvis forplanter seg. For det andre kan man tenke seg at leverandører vegrer seg for å skyve hele prisoppgangen ut til kunden i ett jafs, i hvert fall om man tror situasjonen er midlertidig.

Og her er vi ved et viktig poeng, nemlig at usikkerheten er svært stor. Byggeprosjekter varer lenge etter at entrepriseavtalen er signert. Eiendomsutviklere og entreprenører står dermed i en svært utfordrende situasjon i dag. Hvem skal bære risikoen for at råvareprisene holder seg høye eller stiger ytterligere? Vil entreprenørene tilby totalentrepriser under slike forhold? Vil de kreve større risikopåslag? Det vil i seg selv kunne øke byggekostnaden. Mange vil kanskje se an situasjonen. Vil vi i så fall se kapasitetsoverskudd hos entreprenørene etter hvert?

Det er naturligvis vanskelig å spå hvordan råvaremarkedene utvikler seg videre. Men ettersom vi venter en normalisering av samfunnet og konsummønstrene, samtidig som tilbudssiden i mange markeder tiltar, er det god grunn å vente en gradvis normalisering av råvareprisene. Vi tror imidlertid det kan ta tid råvareprisene er tilbake på «før covid-nivå». Og hvis det tar tid å få ned råvareprisene, samtidig som entreprenørenes risikopåslag øker, blir entreprisene betydelige høyere i kvartalene som kommer.

Stor forskjell mellom ulike bygg

Økte råvarepriser kan slå ulikt på byggekostnadene i ulike segmenter. For å illustrere dette kan vi ta for oss forskjellen mellom kontor og logistikk. I et nytt kontorbygg utgjør stålkonstruksjoner rundt fire prosent av kostnadene, mens tilsvarende tall i et nytt logistikkbygg er om lag 20 prosent.¹ En økning i stålprisene vil dermed slå svært forskjellig ut i disse to tilfellene.

Høyere byggekostnader har dessuten mange ringvirkninger. På den ene siden bidrar det til at det blir dyrere å bygge nytt, rehabilitere gamle bygg og gjøre tilpasninger for nye leietakere. Det kan presse lønnsomheten i slike prosjekter. På den annen side øker marginalkostnaden ved å fremskaffe nytt areal. Det kan bidra til høyere leienivåer og økt verdi for eksisterende bygg med høy standard. Dette er særlig relevant i områder hvor det er god tilgang på tomter, fordi erstatningskostnaden i stor grad legger premissene for leienivået.