Stigende ledighet gir fall i markedsleien
Siden høsten 2016 har gjennomsnittlig leiepris i Oslo økt med om lag 25 prosent. Prisveksten har vært drevet av rekordlav kontorledighet som følge av solid sysselsettingsvekst, og moderat aktivitet på nybyggsiden. Vi har forventet et skifte i denne utviklingen, fordi det lenge har vært klart at vi går inn i en periode der mange nybygg ferdigstilles samtidig som sysselsettingsveksten var forventet å avta. Dette bilde er nå forsterket som følge av covid-19 og lavkonjunkturen viruset har ført med seg.
Kontorledigheten bunnet ut på 5,4 prosent mot slutten av 2019, og er forventet å stige til over 8 prosent til neste år. Vi venter at dette skal legge press på leieprisene. I snitt venter vi et leieprisfall på med mellom 5 og 10 prosent i Oslo fra toppen i første kvartal. Vi venter imidlertid en klar bedring i leiemarkedet fra 2022, ettersom nybyggingen faller dramatisk samtidig som vi sannsynlig får en normalisering av norsk økonomi.
Kilde: UNIONDe mest sentrale områdene har hatt en betydelig sterkere leieprisvekst enn randsonen de siste årene. I CBD, Bjørvika og øvrig sentrum har det vært svært lav ledighet og nesten ingen nybygging de siste årene. I løpet av de to siste årene har gjennomsnittlige leiepriser i sentrumsområdene økt med 14 prosent – dobbelt så mye som gjennomsnittsleien i resten av Oslo. Det er i disse områdene vi har sett den største oppgangen i kontorledighet det siste halvåret. Samlet for disse områdene er ledigheten i dag 4,7 prosent. Vi venter at ledigheten vil øke ytterligere, både fordi det kommer flere rehabiliteringsprosjekter i markedet, men også fordi det er mange konjunktursensitive leietakere i disse områdene.
Kilde: Dagens Næringsliv og UNIONI randsone øst har ledigheten passert 10 prosent, et tall som blir enda høyere hvis man isolerer enkelte bydeler som Bryn/Helsfyr og Økern. I tillegg opplever vi at den høye usikkerheten vi står overfor gjør leietakerne mer prissensitive.
Vi forventer relativt store forskjeller mellom bydelene, der spesielt leienivåene i områdene vest for sentrum, blant annet Skøyen, Lysaker og Fornebu, vil være mindre påvirket.