Leieprisene reddes av gunstig tilbudsside

Lavt tilbud, høy etterspørsel og høy inflasjon har satt fart i leieprisveksten. Selv om prisveksten er sterk «her og nå», forventer vi en nedkjøling i 2023 når norsk økonomi trolig går inn i en lavkonjunktur.

Publisert 12.10.2022 23:02

Sist oppdatert 31.10.2022 09:21

Leieprisene i Stor-Oslo har økt betydelig hittil i år. Tall per andre kvartal viser at leieprisene hadde økt med 8,5 prosent på årsbasis.1 Den gunstige prisutviklingen har fortsatt gjennom sommeren, og vi anslår at prisene er opp rundt 10 prosent nå.

Det er flere grunner til at utviklingen i leiemarkedet er veldig god for øyeblikket:

  • Det er høy fart i norsk økonomi og sysselsettingsveksten har vært svært sterk innenfor de fleste bransjer.

  • Tilbudet av kontorlokaler er svært lavt. Kontorledigheten i Stor-Oslo har fortsatt å falle, og teller nå 5,7 prosent. I tillegg bygges det lite nytt.

  • Byggekostnadene har økt betydelig gjennom pandemien, som følge av høye råvarepriser og flaskehalser i globale verdikjeder, i tillegg til et stramt arbeidsmarked. Bygge- og tilpasningskostnadene er fremdeles på et høyt nivå. Dette reflekteres i høyere leiepriser. 

  • Det ser dessuten ut til at økt bruk av hjemmekontor ikke har påvirket etterspørselen etter kontor i vesentlig grad.

Kontorleiemarkedet er fortsatt sterkt, men det er skyer i horisonten. Den kraftige innstrammingen av pengepolitikken, energikrisen i Europa og problemene i Kina er ventet å sende mange land inn i resesjon. De aller fleste venter også dårligere tider her hjemme, og sysselsettingsveksten er ventet å stoppe opp. Det er en sterk sammenheng mellom leieprisutviklingen og arbeidsmarkedet, og leieprisene har alltid flatet ut eller falt når det blir trådt i arbeidsmarkedet.

Det venter vi at skal skje denne gangen også. Dersom nedturen ikke blir altfor stor, tror vi imidlertid at det er større sannsynlighet for at prisene skal flate ut enn å falle. Det skyldes at «alle» andre faktorer trekker i motsatt retning. Vi går inn i lavkonjunkturen med lav ledighet og lite nybygging. I tillegg stiger yieldene

Sysselsettingsvekst og gjennomsnittlig kontorleie i Oslo (NOK/m²)

Hvis vi ser på de ulike kontorområdene, venter vi ganske lik prisutvikling i 2023:

  • Mange leietakere i sentrum og CBD er konjunktursensitive. På den annen side er ledigheten lav og det bygges svært lite nytt.

  • I områdene Vest for sentrum har ledigheten kommet mye ned de siste årene og det bygges svært lite nytt. I tillegg er det gode tider i oljebransjen.

  • I områdene øst for sentrum har ledigheten også kommet mye ned de siste årene. Her er det fortsatt mange nybyggprosjekter, men stigende yielder og høyere byggekostnader drar opp prisene i nye prosjekter. 

Vi tror bunnen for ledigheten er nådd for denne gang. Etter hvert som nytt areal kommer ut i markedet, samtidig som sysselsettingsveksten stopper opp, venter vi at ledigheten sakte, men sikkert, vil øke. Mye takket være en gunstig tilbudsside, tror vi at leieprisveksten vil være tilbake fra 2024. Vi venter en årlig nominell leieprisvekst på 5 prosent i 2024 og 2025, men dette kommer naturligvis an på hvor dyp og langvarig nedturen eventuelt blir.

Gjennomsnittlig årlig nominell vekst i markedsleien i Oslo

Kilde: Arealstatistikk (bearbeidet av UNION) Fire kvartalers glidende gjennomsnitt for Stor-Oslo