Union Gruppen - logo
Union Gruppen - logo

Mye hodebry, men bedre etterspørsel enn fryktet

Pandemien har skapt hodebry for gårdeierne. Det har vært stor usikkerhet knyttet til om nedturen i andre bransjer ville forplante seg til kontorbedriftene. I tillegg har det vært en stor debatt rundt hva som blir kontorets rolle etter at vaksinen er rullet ut.

Publisert 03.03.2021 20:03

Sist oppdatert 03.03.2021 22:33

Allerede før pandemien inntraff var det forventet at sysselsettingsveksten ville avta. Ved inngangen av fjoråret spådde SSB en årlig vekst på 0,9 prosent, tilsvarende en nedgang på 0,7 prosentpoeng fra året før. Prognosen ble naturligvis nedjustert straks vi forsto omfanget av covid-19, og første estimat etter første nedstengning var på -2,3 prosent. Etter hvert som aktiviteten kom tilbake i store deler av økonomien, ble også prognosene mer optimistiske. Det siste anslaget fra byrået er på -1,6 prosent for 2020, og 0,7 prosent for 2021.1

I tillegg til at den økonomiske nedturen ble mindre dramatisk enn først antatt, har den vært svært sektorspesifikk. Fjoråret var brutalt for blant annet reiselivs- og serveringsbransjen, mens utviklingen innen IT, finans og offentlig administrasjon har hatt motsatt fortegn. Felles for mange av bransjene som har klart seg godt igjennom pandemien, er nettopp at de er svært kontorintensive.

Foreløpige beregninger indikerer at mindre enn én prosent av kontorstillingene i Oslo ble borte i 2020, og at mye av dette fallet vil hentes inn igjen allerede i år. Få ting er viktigere for kontormarkedet enn at kontorbedriftene går bra. Dette reflekteres i arealabsorbsjonen. Selv om den var svakt negativ i fjor, ble den langt bedre enn vi fryktet i april i fjor. Vi venter at veksten i etterspørsel er tilbake i år.

Nybygg, absorpsjon og ledighet

Ettersom utviklingen har vært langt mer gunstig enn fryktet, venter vi at kontorledigheten topper ut på 7,5 prosent i år. Dette er 0,9 prosentpoeng lavere enn forrige prognose, men fremdeles 0,7 prosentpoeng høyere enn den siste prognosen før pandemien brøt ut.

Fjorårets siste kvartal ble svært hektisk i leiemarkedet. Til tross for lav aktivitet i andre og tredje kvartal, endte samlet signeringsvolum på 638 560 m² i fjor.2 Volumet var lavere enn i 2019, men overraskende høyt dersom vi tar hensyn til at utløpsvolumet i 2021 er svært lavt. Vender vi blikket fremover, ligger mye til rette for et høyt aktivitetsnivå ettersom det er mange kontrakter som løper ut i 2023.

Utløp av leiekontrakter (1 000 m²)

I tillegg til bekymringer rundt konjunkturutviklingen, har eiendomsbransjen vært preget av diskusjonen om hvordan økt bruk av hjemmekontor på permanent basis vil påvirke etterspørselen etter kontorlokaler. Selv om det fortsatt er tidlig å konkludere om hvordan verden ser ut når pandemien er over, er det mye hittil som tyder på at utfallet i hvert fall blir mindre dramatisk enn mange fryktet.

En annen tematikk som har vært i vinden, er leietakernes ønske om mer fleksibilitet. Ifølge tall fra Arealstatistikk var gjennomsnittlig løpetid på leiekontrakter som ble signert i 2020 5,0 år.3 Dette er faktisk litt høyere enn gjennomsnittet for de siste ti årene. Det er liten tvil om at fleksibilitet står høyt på ønskelisten til leietakerne når de skal skrive nye kontrakter. Men alt har sin pris, også fleksibilitet. Når alt kommer til alt tyder mye på at leietakerne fortsatt er villige til å binde seg for å holde leienivået nede.

Det er imidlertid mange anekdoter på økt bruk av opsjoner og klausuler. Slike løsninger er i mange tilfeller med å bygge bro mellom ønske om noe mer fleksibilitet på den ene siden, og ønske om lavest mulig leie på den andre siden.


Kilde: SSB
Kilde: Arealstatistikk
Kilde: Arealstatistikk