Union Gruppen - logo
Union Gruppen - logo

Nasjonale aktører dominerer markedet

Det er høy aktivitet i transaksjonsmarkedet i Stavanger, og Oslo-aktører står bak godt over halvparten av transaksjonene.

Publisert 30.08.2021 15:22

Sist oppdatert 01.09.2021 15:01

Det har vært god aktivitet i transaksjonsmarkedet i Stavanger i første halvår. Vi har registrert hele 21 transaksjoner på til sammen 4,3 milliarder kroner hittil i år, noe som er betydelig høyere enn på samme tidspunkt i fjor. Det er allerede gjort flere transaksjoner i år enn i hele fjor.

Transaksjoner i Stavangerområdet

Før sommeren ble det blant annet klart at Storebrand Eiendomsfond KS har kjøpt Skattens hus i Lagårdsveien 46 av et syndikat satt opp av Pareto for 700 millioner kroner. Eiendommen er om lag 20 000 m² og ligger vegg-i-vegg med Statens hus, som Storebrand eier fra før.

Det er i all hovedsak kontor- og kombinasjonseiendommer som er omsatt i første halvår, og det er omsatt flere eiendommer i sentrum, på Hinna og Forus. Entra og Camar har blant annet styrket posisjonen sin på Hinna ytterligere etter at de kjøpte Laberget 28 av Oslo Areal for 375 millioner kroner. Entra har dessuten kjøpt Lagårdsveien 6 i Stavanger sentrum av SpareBank 1 SR-Bank.

Oslo-baserte investorer er svært aktive i Stavanger-regionen, og hele 14 av 21 eiendommer som er omsatt i første halvår er kjøpt helt eller delvis av aktører i hovedstaden. I tillegg til overnevnte transaksjoner, har flere syndikatører vært aktive i år. Syndikatørene holder seg i hovedsak til eiendommer med lange leiekontrakter i denne regionen, og ett eksempel på dette er Clarksons kjøp at Schlumbergers hovedkontor i Risavika med 10-års leiekontrakt.

Lokale aktører tar imidlertid ofte større risiko ved å kjøpe utviklingseiendommer eller eiendommer med kortere leiekontrakter. Dette så vi nylig et eksempel på da Seabrokers kjøpte Shell sitt hovedkontor for i overkant av 120 millioner kroner. Shell, som kun har rundt 250 ansatte igjen på hovedkontoret i Norge, skal flytte fra det 25 000 m² store kontorbygget i Risavika.

Transaksjonene i Stavanger hittil i år bekrefter at det oppnås skarpe yielder på attraktive objekter, og indirekte referanser bekrefter et nivå på 4,25 prosent for prime yield.

Utvikling i prime yield for kontoreiendom i norske byer

Leiemarkedet

Kontorleiemarkedet i Stavanger har stått seg godt gjennom pandemien. Megleranslag fra lokale meglere og leiepristallene fra Arealstatistikk viser det samme, nemlig at leienivået i all hovedsak har hatt en flat utvikling siden starten av 2020.

De siste tre til fire årene har det etablert seg et nytt toppnivå i Stavanger på over 3 000 NOK/m²/år. Utvalget av bygg som kan oppnå dette i Stavanger sentrum har vært tynt, men økende. Blant annet har Base Property lykkes med å lande flere attraktive leiekontrakter i sitt nybygg i Knud Holms gate 8. Helse Vest har signert en 15 år lang leiekontrakt i 7. og 8. etasje, mens Advokatfirmaet Thommessen skal leie 12. etasje. Fra før var det klart at Deloitte skal flytte til det samme bygget. Det 15 000 m² store nybygget ferdigstilles i 2023. 

Nybyggaktiviteten er imidlertid fortsatt lav i Stavanger. Det ferdigstilles ingen nye kontorbygg i år eller til neste år. Og utenom nevnte Knuds Holms gate 8, er det kun ett prosjekt som vi vet med sikkerhet kommer i 2023. Smedvig Eiendom skal bygge et nytt kontorbygg (Auglendsmyrå 11-15) på Åsen i Stavanger. Nybygget på 10 000 m² er utleid til blant andre Kruse Smith Entreprenør, Bravida, GK Norge og Schneider Electric. 

Ferdigstillelse av kontorareal i Stavanger (m²)

Kontorledigheten i Stavanger holdt seg uendret i første halvår, på 10,8 prosent.2 Ledigheten er med andre ord fortsatt relativt høy. En betydelig andel av ledigheten er imidlertid knyttet til eldre og ukurante bygg, mens markedet for moderne bygg på attraktive beliggenheter står seg godt.

Vi er inne i en periode med fall i oljeinvesteringene, primært som følge av at utbyggingen av Johan Svedrup-feltet ferdigstilles. Investeringsaktiviteten på norsk sokkel ventes å falle med om lag 10 prosent i perioden fra 2020 til 2022.3 Fallet er imidlertid ingenting sammenlignet med det vi så i perioden 2015 til 2017, da mer enn 30 prosent av investeringene ble barbert bort. 

Til tross for fall i oljeinvesteringene, viser SR-Banks konjunkturundersøkelse at andelen bedrifter som venter flere årsverk kommende tolv måneder er i klar overvekt i Rogaland. I tillegg til at oljebedriftene er moderate optimister, ser vi at det dukker opp nye selskaper innenfor andre sektorer med jevne mellomrom. Det har for eksempel vært fire nye «grønne» børsnoteringer med utspring i regionen siden starten av 2020. 

Vi venter at den positive utviklingen i kontormarkedet i Stavanger skal fortsette, men todelingen i markedet vil trolig vedvare. Transaksjonseksempelet med Shell ovenfor, hvor de etterlater seg 25 000 m² i Risavika, illustrerer godt at det fortsatt er tøft i deler av markedet. Samtidig ser vi en gunstig utvikling for attraktive eiendommer med sentral beliggenhet.


1 Da har vi ikke inkludert andelen til ABP-porteføljen som ligger i Stavanger. Denne andelen er røft estimert til tre milliarder kroner.
2 Kilde: EiendomsMegler1 Næringseiendom
3 Kilde: SSB