Union Gruppen - logo
Union Gruppen - logo
  • Generelt
  • Leieprisprognoser
  • Kontorledighet
  • Nybygg
  • Toppleie
  • Prime yield
Your browser does not support SVG

Tilbud

Tomme nybygg øker ledigheten

Kontorledigheten i Osloregionen er nå 5,6 prosent.1 Ledigheten har dermed økt med 0,3 prosentpoeng i løpet av det siste halvåret. Hovedårsaken til økningen i ledigheten er ledige lokaler i nybygg som skal stå ferdig om mindre enn 12 måneder.

Les mer...

Kontorledigheten i Osloregionen er nå 5,6 prosent.1 Ledigheten har dermed økt med 0,3 prosentpoeng i løpet av det siste halvåret. Hovedårsaken til økningen i ledigheten er ledige lokaler i nybygg som skal stå ferdig om mindre enn 12 måneder.

Etter fire år med lavt nivå av ferdigstilte kontorbygg, øker nå volumet betydelig. I 2020 ferdigstilles det 150 000 m² nytt kontorareal, hvor omtrent 20 prosent fremdeles ikke er utleid. Flere utviklere har satt i gang store prosjekter uten å få på plass leietakere først. Blant annet er Skanska i ferd med å ferdigstille det 19 500 m² store kontorprosjekt «Parallell» på Økern, mens OBOS Eiendom sitt kontorbygg på 30 000 m² i Kværnerbyen skal stå ferdig i løpet av første halvår 2021. Begge disse prosjektene står i dag uten leietakere.

I 2021 kjenner vi til syv nybyggprosjekter som vil stå ferdig. De to største er Storebrand og Aspelin Ramms prosjekt «VIA» i CBD og Oslo Pensjonsforsikrings prosjekt «Økern Portal». Disse to prosjektene utgjør til sammen 90 000 m² kontorareal, og 60 prosent av arealet er utleid. Vi venter at det vil ferdigstilles totalt 180 000 m² kontorareal i 2021, men at nybyggaktiviteten vil falle til 80 000 m² i 2022. Det er foreløpig ikke bekreftet noen kontorbygg som skal stå ferdig i 2022, men det er flere prosjekter som er klare til å realiseres dersom det skulle dukke opp en leietaker.

Som følge av tilflytting til kontorbygg som ferdigstilles i 2020 og 2021, vil flere store arealer i eksisterende bygg ledigstilles. Dette vil igjen bidra til å øke tilbudet av kontorlokaler.

Volumet av kontorareal som konverteres til andre formål ventes å falle gradvis, fra 100 000 m² på toppen i 2017 til 20 000 m² i 2022. Når vi justerer for kontorareal som fjernes fra markedet ender vi opp med en netto vekst i bygningsmassen på 100 000 m² i 2020 og 150 000 m² i 2021. Tilbudssiden øker med andre ord samtidig som veksten i norsk økonomi forventes å avta. Vi står derfor fast ved vår prognose om at ledigheten vil stige gradvis fra 2020 når arealtilførselen øker.

1Oslo, Asker og Bærum.

Nybygging og konvertering

Tilbud_2.png

Nye kontorbygg som ferdigstilles i 2020 og 2021

Tilbud_kart.png

Etterspørsel

Avtagende vekst

Etter en historisk sett sterk sysselsettingsvekst på 3,2 prosent i kontorbransjene i 2018, ble veksten noe lavere med 2,4 prosent i 2019.   Informasjon- og kommunikasjonsbransjen står for nærmere en tredjedel av veksten, og sammen med bransjene teknisk tjenesteyting og helse- og sosialtjenester står disse for mer enn halvparten av sysselsettingsveksten i 2019.

Les mer...

Etter en historisk sett sterk sysselsettingsvekst på 3,2 prosent i kontorbransjene i 2018, ble veksten noe lavere med 2,4 prosent i 2019. Informasjon- og kommunikasjonsbransjen står for nærmere en tredjedel av veksten, og sammen med bransjene teknisk tjenesteyting og helse- og sosialtjenester står disse for mer enn halvparten av sysselsettingsveksten i 2019.

Etter noen år med sterk sysselsettingsvekst, venter SSB at veksten på landsbasis skal avta gradvis i årene fremover. Vi venter at dette vil gi utslag i form av lavere etterspørselsvekst i kontormarkedet i Oslo.

Veksten i etterspørselen etter kontorarealer i Oslo har hittil vært positivt påvirket av at mange tilbydere av fleksible kontorlokaler har signert opp mye areal. Disse arealene er tatt ut av vår ledighetstelling, men må fortsatt fylles opp for at bransjen skal være lønnsom. I dag står det om lag 5 000 arbeidsplasser ledig i slike sentre. Vi venter derfor at deler av arealbehovet vil kanaliseres inn i fleksible kontorer fremover. Det er dessuten ventet at veksttakten for disse aktørene vil avta fremover, da flere aktører poengterer at de ønsker å prioritere å fylle opp eksisterende senter før de eventuelt utvider.

Signeringsvolumet for kontorlokaler i Osloregionen var på et historisk høyt nivå i 2019.1 Dette henger sammen med at utløpsvolumet i 2020 er høyt, og vi må helt tilbake til 2013 for å finne et like høyt utløpsvolum. Ifølge Arealstatistikk faller utløpsvolumet betydelig i 2021 og 2022, så dermed venter vi at signeringsvolumet skal falle i 2020.

Interessen for kontorlokaler i sentrum er jevnt høy. Mer enn åtte av ti leietakere som er på søk etter nye lokaler har oppgitt sentrum som et aktuelt kontorområde i løpet av de siste par årene. I 2019 var det bransjene innenfor rådgivning, offentlig sektor, bank og finans og informasjon- og kommunikasjonsbransjen som utgjorde nærmere 60 prosent av søkevolumet.2

Fremover tror vi at flere av trendene vi har sett de siste årene vil fortsette. Leietakerne vil velge arealeffektive løsninger, men samtidig ha god betalingsvilje for riktig beliggenhet. Trenden med økt fleksibilitet vil forsterke seg, både i form av fleksible leiekontrakter, arealer og ansatte. Den store prisforskjellen mellom lokaler i sentrum og i randsonen vil fortsette å trekke offentlige leietakere ut av sentrum. I tillegg tror vi at stadig flere leietakere vil være miljøbevisste når de velger kontorlokaler.

1Kilde: Arealstatistikk. Signeringsvolumet var marginalt høyere i 2012, men dette henger sammen med flere signeringer etter 22. juli 2011.
2Leietakere som benytter seg av søkemegler når de skal finne nye kontorlokaler.

Nybygg, etterspørselsvekst og ledighet

Ettersporsel_1.png

Utløp av leiekontrakter (i 1000 m2)

Ettersporsel_2.png

Fleksible kontorlokaler

Sterk tilbudssidevekst, men etterspørselen vokser enda fortere

I dag er det mer enn 40 ulike aktører som tilbyr fleksible kontorlokaler i Oslo. Til sammen finnes det nå mer enn 135 000 m² fordelt på rundt 90 senter. Bare siden starten av 2019 har det åpnet 20 nye senter. Av de totalt 13 500 arbeidsplassene som er tilgjengelige i slike sentre, er det nærmere 5 000 som står ledig.

Les mer...

I dag er det mer enn 40 ulike aktører som tilbyr fleksible kontorlokaler i Oslo. Til sammen finnes det nå mer enn 135 000 m² fordelt på rundt 90 senter. Bare siden starten av 2019 har det åpnet 20 nye senter. Av de totalt 13 500 arbeidsplassene som er tilgjengelige i slike sentre, er det nærmere 5 000 som står ledig.

Ifølge UNIONs Coworking-undersøkelse fra februar er belegget nå 64 prosent, etter å ha økt med ett prosentpoeng siden forrige undersøkelse i august 2019. Den beskjedne økningen i belegget må sees i sammenheng med en sterk tilbudssidevekst i perioden. Siden august har tilbudet vokst med 7 prosent, tilsvarende 1 000 nye arbeidsplasser. Det er med andre ord ingenting i veien med etterspørselen som har vokst enda raskere enn tilbudet i samme periode.

Det er en sterk sammenheng mellom belegget og hvor lenge det er siden sentrene åpnet. Statistikken viser at det som regel tar et par år før belegget er oppe på et tilfredsstillende nivå. Men i en periode med fortsatt sterk vekst i tilbudet, er det krevende å fylle opp lokalene innenfor ønsket tidsperiode.

Ifølge aktørene selv må de ha et belegg rundt på 75 prosent for at det skal være lønnsomt. Svarene varierer imidlertid en del mellom aktørene, alt fra 60 til 90 prosent. Nærmere to av tre senter oppgir at de oppnår lønnsomhet ved et belegg på 70 prosent eller mer over tid. Senter med svak arealeffektivitet må som regel ha en høyere beleggsprosent for å oppnå lønnsomhet.

Det er allerede signert opp nye arealer tilsvarende 20 000 m² som skal åpne frem til august. Det tilsvarer en kapasitetsvekst på minst 1 250 medlemmer i denne perioden. For at belegget ikke skal falle, må etterspørselen derfor øke enda raskere enn den har gjort det siste halvåret.

Mye kan imidlertid tyde på at veksttakten vil avta litt frem i tid. Det er færre aktører som har planer om videre vekst de kommende 12 månedene. Forrige gang vi spurte aktørene, var det syv av ti som svarte ja på om at de skulle utvide innenfor det kommende året. Denne gangen er det omtrent halvparten av aktørene som svarer at de har konkrete planer om å øke kapasiteten. Dessuten er det flere som poengterer at de skal fokusere på å øke belegget i eksisterende senter før de eventuelt utvider.

Det er hovedsakelig selvstendig næringsdrivende og scale-up bedrifter som leier hos coworking-aktører, men også små bedrifter velger fleksible løsninger i større grad enn tidligere. I tillegg har vi sett flere eksempler på større bedrifter hvor for eksempel innovasjonsavdelinger eller prosjektgrupper leier plass hos en coworking-aktør. I dag er gjennomsnittlig størrelse på en medlemsbedrift nesten fire ansatte.

Antall kvadratmeter fleksibelt kontorareal i Oslo

Fleksible_1.png

Utvikling i belegg

Fleksible_2.png

Leiepriser

Økt ledighet bremser leieprisveksten

I 2019 steg leieprisene i Oslo for tredje år på rad, og prisveksten for året som helhet ble som ventet opp mot 6 prosent. Siden høsten 2016 har gjennomsnittlig nominell leiepris i Oslo økt med 24 prosent.1 Toppleien, gjennomsnittet av de 15 prosent høyeste leiene som er signert, har økt med 27 prosent i samme periode. Leieprisene er nå på et historisk høyt nivå, og dermed er det mange leiekontrakter med underleie som skal reforhandles i tiden fremover.

Les mer...

I 2019 steg leieprisene i Oslo for tredje år på rad, og prisveksten for året som helhet ble som ventet opp mot 6 prosent. Siden høsten 2016 har gjennomsnittlig nominell leiepris i Oslo økt med 24 prosent.1 Toppleien, gjennomsnittet av de 15 prosent høyeste leiene som er signert, har økt med 27 prosent i samme periode. Leieprisene er nå på et historisk høyt nivå, og dermed er det mange leiekontrakter med underleie som skal reforhandles i tiden fremover.

Todelingen av markedet er fortsatt sterk. Differansen mellom toppleien og gjennomsnittsleien i Oslo har økt med 33 prosent de siste tre årene. I CBD, Bjørvika og sentrum har vi registrert spesielt sterk leieprisvekst. I disse områdene er det svært lav ledighet og lite nybygging. Kontorledigheten for sentrumsområdene samlet er 3,5 prosent.

I flere av områdene utenfor sentrum, spesielt i randsone øst, er det mye nybygging og relativt mange prosjekterte nybygg tilgjengelig. På Økern2 er en fjerdedel av bygningsmassen ledig, i tillegg til at det er flere potensielle nybyggprosjekter som kan bygges i området. Dette har i flere år lagt en demper på leieprisveksten, og vi venter at dette skal fortsette fremover.

Vi forventer økt bruk av såkalte «grønne leiekontrakter» fremover. I slike kontrakter foretar gårdeier investeringer som reduserer energibruk og forbedrer miljøet. Den som har størst nytte av miljøtiltaket av leietaker og gårdeier, betaler den største delen av regningen. I tillegg vil naturlig nok lengde på leieforholdet også være avgjørende for kostnadsfordelingen. Kostnadene dekkes gjennom økt husleie, men totalkostnaden til leietakeren kan likevel reduseres grunnet lavere energiforbruk og felleskostnader. 

Vi tror kontorledigheten bunnet ut mot slutten av 2019, og venter at økningen vi så i ledigheten i første kvartal skal fortsette, som en følge av at tilbudssiden tiltar og trolig overstiger etterspørselen. Vi tror dette vil dempe leieprisveksten, og vår prognose innebærer en vekst i snittleien på 3 prosent i 2020. Men todelingen av markedet er fortsatt sterk. Lav ledighet og høy etterspørsel etter kontorlokaler i sentrum, gjør at vi venter at leieprisveksten blir noe høyere i sentrum og de mest sentrale områdene i vest også i 2020.

1Kilde: Arealstatistikk per fjerde kvartal 2019. Dataene er bearbeidet av UNION.
2Økern, Hasle, Løren og Ulven.

Kontorledighet og gjennomsnittlig nominell leiepris (NOK/m²)

Leiepriser_1.png

Realleie for kontor med god standard sentralt i Oslo

Leiepriser_2.png
 
Leiepristabell

 

Leiepriser (NOK/m2/år)  Toppleie Høy standard Moderat standard Ledighet* Δ ledighet 6 mnd
CBD 6 000 5 300 - 4 600 3 400 5,4 %  + 0,3 %
Bjørvika 4 500 3 800 - 3 300 3 000 1,5 % + 0,9 %
Øvrige sentrum 4 300 3 700 - 3 100 2 300 3,3 %  - 0,3 %
Indre vest 4 000 3 200 - 2 700 2 000 3,5 %  0,0 %
Indre nord 2 300 1 900 - 1 700 1 400 6,7 %  + 2,1 %
Indre øst 3 200 2 200 - 1 900 1 400 3,4 % + 1,5 %
Skøyen  3 600 3 300 - 2 700 1 900 8,4 %  + 1,0 %
Lysaker   2 500 2 300 - 1 800 1 500 7,5 %  - 0,4 %
Fornebu  2 000 1 800 - 1 400 1 300 7,2 % - 3,9 %
Nydalen  2 500 2 200 - 1 850 1 500 4,4 %  + 2,3 %
Bryn / Helsfyr  2 300 1 900 - 1 600 1 300 7,6 %   0,0 %
Økern, Hasle, Løren, Ulven 2 250 1 850 - 1 600 1 200 25,8 %  + 7,4 %
Ytre vest 1 850 1 600 - 1 400 1 350 1,9 % + 0,4 %
Ytre nord og øst 1 700 1 600 - 1 350 1 150 5,0 %  - 1,4 %
Ytre syd 1 800 1 600 - 1 350 1 150 4,6 %  + 0,3 %
Asker & Bærum 2 300 1 800 - 1 500 1 200 5,2 %  - 0,4 %

 

*Avvik fra forrige rapport skyldes ny metode for ledighetstelling som ekskluderer ledige coworking-arealer. Tidsserien er revidert bakover i tid.

Kilde: UNION