Union Gruppen - logo
Union Gruppen - logo

Transaksjonsvolum

23mrd

Kilde: UNION. Totalt transaksjonsvolum for kontoreiendommer i Norge per september 2019.

Prime Yield

3,60%

Kilde: UNION. Stabil siste seks måneder. Ventes å ligge flat ut 2020.

Sekundær yield

5,00%

Kilde: UNION. Ned 15 basispunkter siste seks måneder. Ventes å falle til 5,00 prosent ved utgangen av 2019, og ligge stabilt ut 2020.

10-års swap

1,67%

Kilde: DNB Markets per 4/10/19

Kontor

Utsiktene er fundamentalt endret

Det har skjedd mye med tanke på yieldutsiktene til norsk næringseiendom i løpet av det siste året. Lange renter har falt markant, mens korte renter har steget om lag like mye i samme periode. Konjunkturoppgangen i norsk økonomi har fortsatt, samtidig som framtidsutsiktene ser stadig svakere ut. Det er med andre ord et ganske blandet bilde for øyeblikket.

Les mer...

Det har skjedd mye med tanke på yieldutsiktene til norsk næringseiendom i løpet av det siste året. Lange renter har falt markant, mens korte renter har steget om lag like mye i samme periode. Konjunkturoppgangen i norsk økonomi har fortsatt, samtidig som framtidsutsiktene ser stadig svakere ut. Det er med andre ord et ganske blandet bilde for øyeblikket.

Renter og finansiering
Den viktigste endringen er likevel at renter med lang løpetid – og forventningen til fremtidige renter – har kommet betydelig ned. I fjor på denne tiden begynte egenkapitalavkastningen å bli presset i mange tilfeller, og de fleste forventet at rentene skulle ytterligere opp. Det er nå mer luft mellom rentene og eiendomsyieldene, og få forventer at rentene skal særlig opp.

Samlet finansieringskostnad for 5-års lån, med full rentesikring i hele perioden, har falt 28 basispunkter siden andre kvartal, til 3,68 prosent. Samlet lånekostnad er 56 basispunkter lavere enn i andre kvartal 2018, og vi må tilbake til høsten 2016 for å finne et lavere nivå.

Fallet i lange renter har i tillegg bidratt til at eiendom fremstår som relativt mer attraktivt sammenlignet med renteinvesteringer. Yieldgapet – differansen mellom prime yield for kontor i Oslo og 10-års swaprente – har steget med 73 basispunkter i løpet av de siste tolv månedene.

Interessen for eiendom som investeringsobjekt
Det er fortsatt mye tørt krutt i internasjonale eiendomsfond med investeringsmandat i Europa.1 Vi ser jevnlig eksempler på at slik kapital flyter inn i Norge. Det siste eksempelet er CapMan Nordic Real Estate II som kjøpte Brynsalléen 2 av KLP Eiendom. Fondet, som ble etablert i 2017, har «value-add»-strategi og kjøpte eiendommen som Atea skal flytte ut av. Hele 50 prosent av institusjonelle investorer i Europa oppgir at de foretrekker å kjøpe eiendommer med en slik risikoprofil, ifølge investorundersøkelsen til INREV.

Syndikeringsaktørene har de siste årene vært den mest aktive kjøpergruppen i det norske eiendomsmarkedet. Det har derfor vært knyttet spenning til hvordan rundskrivet som kom fra Finanstilsynet 4. juni 20192 vil påvirke markedet.

Rundskrivet ble av mange oppfattet som en innstramming på muligheten for å tilrettelegge for eiendomsinvesteringer uten å være underlagt regelverket for alternative investeringsfond (AIF). Selv om situasjonen fortsatt virker uavklart i en del tilfeller, tyder mye på at markedet hittil har klart å tilpasse seg relativt godt. Det er høyt trykk i transaksjonsmarkedet, og syndikeringsaktørene har stått bak flere store transaksjoner det siste kvartalet.

Utsikter i leiemarkedet
Den sterke leieprisveksten i kontorleiemarkedet i Oslo har utvilsomt vært en viktig driver de siste årene. Med svakere vekstutsikter for norsk økonomi, og tiltakende nybygging, tror vi at leieprisveksten blir svakere de neste tre årene. Hvis vi får rett i dette, innebærer dette isolert sett at investorene kan være litt mindre aggressive i budrundene.

I sum har utviklingen det siste året likevel vært gunstig med tanke på prisingen av norsk næringseiendom. Vi venter at prime yield holder seg på dagens nivå. Vi har med andre ord nedrevidert prognosen for prime yield betydelig det siste året, ettersom vi den gang ventet at yielden skulle stige med 40 basispunkter over en periode på litt mer enn to år. For sekundæryielden venter vi et svakt press nedover. Det er fortsatt svært mange som søker eiendom med «value-add»-potensial, og vi tror at gapet mellom prime og sekundæryield skal ytterligere inn.

Vi blir for øvrig ikke overrasket hvis vi ser eksempler på eiendommer som omsettes på lavere yield enn vårt anslag for prime yield, fordi det er akkumulert opp betydelig underleie i mange bygg. Vår definisjon av prime yield forutsetter at leienivået er markedsmessig.

1Kilde: Preqin
2Definisjon av alternative investeringsfond og prosjektfinansieringsselskaper

Kontortransaksjoner i Norge

Kontor_1.png

Utvikling for prime og sekundær yield i Oslo

Kontor_2.png