Union Gruppen - logo
Union Gruppen - logo
  • Generelt
  • Leieprisprognoser
  • Kontorledighet
  • Nybygg
  • Toppleie
  • Prime yield
Your browser does not support SVG

Tilbud

Fortsatt lavt tilbud på kort sikt

Kontorledigheten i Oslo er 5,7 prosent. Ledigheten har dermed falt 0,8 prosentpoeng i løpet av de siste seks månedene, og er 1,5 prosentpoeng lavere enn på samme tid i fjor. I løpet av det siste halvåret er ledigheten redusert i 12 av 17 definerte kontorområder. Den største nedgangen i antall kvadratmeter ser vi på Økern hvor ledigheten nå er 10,4 prosent. I sentrumsområdene er ledigheten historisk lav på 3,7 prosent.

Les mer...

Kontorledigheten i Oslo er 5,7 prosent.1 Ledigheten har dermed falt 0,8 prosentpoeng i løpet av de siste seks månedene, og er 1,5 prosentpoeng lavere enn på samme tid i fjor. I løpet av det siste halvåret er ledigheten redusert i 12 av 17 definerte kontorområder. Den største nedgangen i antall kvadratmeter ser vi på Økern hvor ledigheten nå er 10,4 prosent.2 I sentrumsområdene er ledigheten historisk lav på 3,7 prosent.3

I 2019 ferdigstilles det 90 000 m² nytt kontorareal, hvor fremdeles ¼ ikke er utleid. Fra 2020 øker nybyggvolumet, og vi anslår at det vil ferdigstilles 180 000 m² kontorareal dette året. Flere utviklere har satt i gang store prosjekter på spekulasjon som skal stå ferdig i 2020, som for eksempel OBOS Forretningsbyggs kontorbygg på 30 000 m² i Freserveien 1 og Skanskas kontorprosjekt «Parallell» i Lørenveien 73 på Økern. Sistnevnte er på totalt 19 500 m², og heller ikke her er det signert noen leiekontrakter.

I et sterkt marked med stigende leiepriser, og flere store leietakere som har utløp av kontraktene sine, har vi i løpet av de siste tre årene sett flere eksempler hvor byggingen settes i gang uten leiekontrakt. Ifølge Arealstatistikk er det færre store leietakere som har utløp av leiekontrakten etter 2020. Vi venter derfor mindre spekulativ bygging de nærmeste årene.

I 2021 er det hittil to store kontorbygg vi kjenner til som vil stå ferdig; Storebrand og Aspelin Ramms prosjekt "VIA" i CBD og Oslo Pensjonsforsikrings prosjekt "Økern Portal". Disse to prosjektene utgjør til sammen 90 000 m² kontorareal, og mer enn halvparten er allerede utleid. Siden det er nærmere tre år til utløpet av 2021, venter vi at flere nybygg vil komme til. Vår prognose innebærer totalt 130 000 m² nytt kontorareal i 2021, noe som er omtrent på historisk gjennomsnitt.4

Et mer balansert boligmarked og et sterkt kontormarked, i kombinasjon med at mange av de best egnede konverteringsobjektene etter hvert er tatt ut, gjør at færre kontoreiendommer konverteres til boliger. Vi forventer at volumet av kontorareal som konverteres til andre formål faller gradvis, fra 100 000 m² på toppen i 2017 til 30 000 m² i 2021. Når vi justerer for kontorareal som fjernes fra markedet ender vi opp med en netto vekst i bygningsmassen på kun 30 000 m² i 2019. Vi står dermed fast ved vår prognose om at kontorledigheten faller videre i år. Vi venter at kontorledigheten faller til 5,5 prosent i løpet av 2019, før den stiger fra 2020 når arealtilførselen øker.

1Inkludert Asker og Bærum.
2Inkludert Hasle, Løren og Ulven.
3CBD, Øvrige sentrum og Bjørvika samlet. Datagrunnlaget går tilbake til 2010.
4For perioden 2000 – 2018.

Nybygging og konvertering

Tilbud_2.png

Nye kontorbygg som ferdigstilles i perioden 2019 til 2021

Tilbud_kart2.png

Etterspørsel

Økt sysselsetting

Statistisk sentralbyrå (SSB) anslår at sysselsettingen på landsbasis økte med 1,5 prosent i 2018. Dette er den høyeste veksten siden 2012. SSB venter at sysselsettingen vil øke med 1,1 prosent på landsbasis i 2019, før den blir noe lavere i 2020 og 2021 NAV Oslo venter at sysselsettingen i Oslo vil øke med 1,7 prosent i 2019. Det tilsvarer en vekst i sysselsettingen på 8 000 personer. Dette er en nedgang fra 2,4 prosent i 2017 og prognosen på 2,0 prosent i 2018.

Les mer...

Statistisk sentralbyrå (SSB) anslår at sysselsettingen på landsbasis økte med 1,5 prosent i 2018. Dette er den høyeste veksten siden 2012. SSB venter at sysselsettingen vil øke med 1,1 prosent på landsbasis i 2019, før den blir noe lavere i 2020 og 2021 NAV Oslo venter at sysselsettingen i Oslo vil øke med 1,7 prosent i 2019. Det tilsvarer en vekst i sysselsettingen på 8 000 personer. Dette er en nedgang fra 2,4 prosent i 2017 og prognosen på 2,0 prosent i 2018.

De tre mest dominerende næringene i Oslo, målt som andel av den totale sysselsettingen, er eiendomsdrift, teknisk og faglig tjenesteyting (18 prosent), helse og sosialtjenester (15 prosent) og varehandel (12 prosent).1 Samlet har Oslo 45 prosent av sysselsettingen innen disse næringene. NAV Oslo venter at mer enn halve sysselsettingsveksten i 2019 vil kommer fra bransjen eiendomsdrift, teknisk og faglig tjenesteyting, med en vekst på 5 prosent. Andre kontortunge bransjer som informasjon og kommunikasjon er ventet å øke sysselsettingen med 4 prosent i 2019, mens finansiering og forsikring er ventet å øke med 1 prosent. 

Etter mange år med svak vekst i etterspørselen etter kontorarealer, ser vi endelig at det sterke arbeidsmarkedet drar den opp. Etterspørselsveksten var hele 150 000 m2 i fjor, noe som førte til at arealledigheten falt markant. Veksten dras opp av at mange tilbydere av fleksibelt kontor har signert opp arealer som er tatt ut av ledighetstellingen, men som fortsatt skal fylles opp. Denne effekten, i kombinasjon med at stemningen blant bedriftene og forventet sysselsettingsvekst er avtakende, gjør at vi venter at veksten i etterspørsel skal halveres i 2019.

Trenden der leietakere velger arealeffektive løsninger når de flytter til nye kontorlokaler fortsetter. Et stadig økende tilbud av fleksible kontorarealer bidrar også til arealeffektivisering. Ifølge UNIONs Coworkingundersøkelse har aktørene en maksimal kapasitet som tilsier 9 m² per medlem ved full brakke. Dette er godt under halvparten av et «vanlig» kontorbygg. Per første kvartal er riktignok bare halvparten av arealet i disse sentrene fylt opp, slik at arealbruken for øyeblikket er dobbelt så høy.2

Etterspørselen fra leietakere som bruker søkemeglere til å finne nye kontorlokaler har vært høy de to siste årene, og totalt antall kvadratmeter av leiesøk har aldri vært høyere enn i 2017. Volumet i 2018 er noe lavere, men likevel høyt historisk sett. Det er som regel større leietakere som benytter søkemeglere, og de er gjerne i markedet ett til tre år før utløp av leiekontrakten. Ifølge Arealstatistikk er det mange store leietakere som har utløp i 2019 og 2020, så det er ikke overraskende at søkevolumene steg fra 2016. Færre store leietakere har utløp av sine leiekontrakter i 2021 og 2022, og vi venter dermed at søkevolumene vil falle fremover.

Interessen for kontorlokaler i sentrum er jevnt høy. I 2018 oppgir mer enn åtte av ti leietakere som er på søk etter nye lokaler at sentrum er et aktuelt kontorområde. Offentlige leietakere utgjorde 30 prosent av det totale søkevolumet i 2018, mens gjennomsnittet for perioden 2012 til 2017 har vært 17 prosent. IT- og telekommunikasjonsbransjen utgjorde 16 prosent av det totale søkevolumet i 2018, som er noe over snittet på 13 prosent i perioden 2012 til 2017. 

1Kilde: NAV Oslo/SSB
2Kilde: UNIONs Coworkingundersøkelse, som dekker omtrent 75 prosent av markedet i Oslo, var belegget på 53 prosent.

Nybygg, etterspørselsvekst og ledighet

Ettersporsel_1.png

Utløp av leiekontrakter (i 1000 m2)

Ettersporsel_2.png

Fleksible kontorlokaler

Gårdeierne utfordres på fleksibilitet

I løpet av de siste tre årene har volumet av fleksibelt kontorareal i Oslo, økt med i gjennomsnitt 50 prosent årlig, og teller nå over 100 000 m². Omtrent halvparten av arealet finner vi i sentrum. Selv om fleksible kontorlokaler fremdeles utgjør en liten del av kontormarkedet i Oslo, 1-2 prosent, har den kraftige veksten og store interessen rundt segmentet gjort det til en viktig del av kontormarkedet. Det er liten tvil om at kontorleiemarkedet er i endring, og leietakerne stiller stadig høyere krav til fleksibilitet i både leiekontrakter og bygg når de skal flytte på seg.

Les mer...

I løpet av de siste tre årene har volumet av fleksibelt kontorareal i Oslo1, økt med i gjennomsnitt 50 prosent årlig, og teller nå over 100 000 m². Omtrent halvparten av arealet finner vi i sentrum. Selv om fleksible kontorlokaler fremdeles utgjør en liten del av kontormarkedet i Oslo, 1-2 prosent, har den kraftige veksten og store interessen rundt segmentet gjort det til en viktig del av kontormarkedet. Det er liten tvil om at kontorleiemarkedet er i endring, og leietakerne stiller stadig høyere krav til fleksibilitet i både leiekontrakter og bygg når de skal flytte på seg.

UNIONs Coworkingundersøkelse, som kartlegger de viktigste nøkkeltallene innen dette segmentet, viser at det samlede belegget i bransjen er på 53 prosent.2 Vi ser imidlertid en klar sammenheng mellom belegget til de enkelte sentrene og hvor lenge det er siden de startet opp. De fleste sentrene som har holdt åpent i mer enn ett år, har et belegg på rundt 80 prosent. Det er imidlertid ingen av aktørene som var med i undersøkelsen som har et belegg på over 90 prosent. De fleste sentrene er relativt nyåpnet, og i gjennomsnitt er det to år siden de ulike sentrene åpnet.

Arealbruken er 18 m² i snitt per medlem, noe som tilsvarer et vanlig arealeffektivt kontorbygg. Det er imidlertid sannsynlig at arealeffektiviteten øker fremover ettersom belegget trolig tar seg opp når flere av sentrene har fått satt seg.

Det er hovedsakelig selvstendig næringsdrivende og oppstarts- og vekstbedrifter som leier fleksible kontorlokaler i Norge. Ifølge undersøkelsen er det i gjennomsnitt tre ansatte i bedriftene som velger slike kontorløsninger.

Dersom vi ser på internasjonale data, er det en klar tendens til at selvstendig næringsdrivende blir en relativt sett mindre viktig kundegruppe, mens små- og mellomstore bedrifter i større grad enn tidligere velger fleksible løsninger. I 2010 var nærmere tre av fire medlemmer selvstendig næringsdrivende, mens i 2017 var 49 prosent av medlemmene små- og mellomstore bedrifter og 12 prosent store bedrifter (mer enn 100 ansatte).3

Det er i dag mer enn 20 aktører i markedet for fleksible kontorlokaler i Oslo. Alt fra små aktører som etablerer fellesskap til store internasjonale aktører. I løpet av det siste året har også flere gårdeiere åpnet egne konsepter. Ifølge vår egen undersøkelse svarer hele syv av ti aktører at de planlegger å vokse de kommende 12 månedene. I tillegg er det flere aktører som har planer om å etablere seg i Oslo, blant annet WeWork, som for øyeblikket søker inntil 10 000 m². Vi venter dermed fortsatt høy vekst i dette segmentet.

1Inkludert Asker og Bærum.
2Belegget tilsvarer antall medlemmer i forhold til maksimal kapasitet. Analysen er basert på 73 prosent av coworking-arealet som åpnet før 1.1.2019.
3Kilde: Emergent Research.

Antall kvadratmeter fleksibelt kontorareal i Oslo

Fleksible_1.png

Belegg og antall år siden oppstart

Fleksible_2.png

Leiepriser

Leieprisveksten fortsetter

Leieprisene i Oslo fortsetter å stige. Siden høsten 2016 har gjennomsnittlig nominell leiepris i Oslo økt med 17 prosent, og i løpet av det siste året har den steget med 6 prosent. Vi venter at det sterke leiemarkedet vil vedvare i 2019 ettersom kontorledigheten faller enda litt mer enn ventet på kort sikt. I løpet av det siste året har vi oppjustert prognosen for vekst snittleien i Oslo i 2019, fra 3 til 5 prosent.

Les mer...

Leieprisene i Oslo fortsetter å stige. Siden høsten 2016 har gjennomsnittlig nominell leiepris i Oslo økt med 17 prosent, og i løpet av det siste året har den steget med 6 prosent.1 Vi venter at det sterke leiemarkedet vil vedvare i 2019 ettersom kontorledigheten faller enda litt mer enn ventet på kort sikt. I løpet av det siste året har vi oppjustert prognosen for vekst snittleien i Oslo i 2019, fra 3 til 5 prosent.

Todelingen av markedet er fortsatt sterk. I CBD, Bjørvika og sentrum har vi registrert spesielt sterk leieprisvekst det siste året. I disse områdene er det svært lav ledighet og lite nybygging, og veksten i leieprisene har vært høyere enn gjennomsnittet for Oslo. Kontorledigheten for sentrumsområdene samlet er 3,8 prosent, etter en nedgang på 1,3 prosentpoeng siden i fjor vinter. Lav ledighet og høy etterspørsel etter kontorlokaler i sentrum, gjør at vi venter en leieprisvekst på 7 til 10 prosent i 2019.

Det er god fart i oljesektoren, og leieprisene på Lysaker har kommet opp på samme nivå som før oljekrisen. Ledigheten har falt betydelig i aksen fra Skøyen til Lysaker, og vi venter derfor at den positive utviklingen fortsetter i 2019 med en nominell leieprisvekst på 3 til 6 prosent.

I flere av områdene utenfor sentrum, spesielt i randsone øst, er det mye nybygging og relativt mange prosjekterte nybygg tilgjengelig. Dette legger utvilsomt en demper på leieprisveksten. Selv om flere store leietakere med kontraktsutløp de nærmeste par årene har landet sine leiekontrakter her, er det fortsatt mye ledig areal som skal fylles i bygg under oppføring. Dermed er det mange nye kontorprosjekter som konkurrerer om et begrenset antall leietakere. Dette har resultert i en flat utvikling i leieprisene, og vi venter at denne utviklingen i hovedsak vil vedvare i årene fremover.    

Kontorledigheten er ventet å falle videre i 2019, fordi veksten i etterspørsel er større enn tilførselen av nytt areal kort sikt. I 2020 venter vi imidlertid stigende ledighet ettersom veksten på tilbudssiden tiltar og trolig overstiger etterspørselen. Vi venter derfor at leieprisveksten avtar fra 2020.

1Kilde: Arealstatistikk per fjerde kvartal 2018. Dataene er bearbeidet av UNION.

Kontorledighet og gjennomsnittlig nominell leiepris (NOK/m²)

Leiepriser_1.png

Realleie for kontor med god standard sentralt i Oslo

Leiepriser_2_2.png
 
Leiepristabell

 

Leiepriser (NOK/m2/år)  Toppleie Høy standard Moderat standard Ledighet Δ ledighet 6 mnd
CBD 5 800 5 100 - 4 400 3 200 6,1 %  - 1,0 %
Bjørvika 4 300 3 500 - 3 000 2 500 2,3 % + 0,0 %
Øvrige sentrum 3 700 3 400 - 2 800 2 000 3,3 %  - 0,3 %
Indre vest 3 600 3 000 - 2 400 1 900 4,6 % + 0,5 %
Indre nord 2 200 1 900 - 1 700 1 400 2,9 %  - 2,6 %
Indre øst 2 900 2 000 - 1 700 1 300 2,1 % + 1,0 %
Skøyen  3 500 3 100 - 2 600 1 900 8,2 %  - 1,1 %
Lysaker   2 500 2 100 - 1 800 1 500 10,8 %  - 3,3 %
Fornebu  2 000 1 800 - 1 400 1 300 8,6 % + 0,4 %
Nydalen  2 500 2 200 - 1 800 1 450 3,9 %  - 0,2 %
Bryn / Helsfyr  2 250 1 900 - 1 600 1 300 8,9 %  - 0,8 %
Økern, Hasle, Løren, Ulven 2 200 1 800 - 1 600 1 200 10,4 %  - 6,4 %
Ytre vest 1 800 1 600 - 1 400 1 350 5,1 % + 2,9 %
Ytre nord og øst 1 700 1 600 - 1 350 1 150 6,0 %  - 0,3 %
Ytre syd 1 800 1 600 - 1 350 1 150 3,6 %  - 1,5 %
Asker & Bærum 2 300 1 800 - 1 500 1 200 6,0 %  - 1,2 %

 

Kilde: UNION