Union Gruppen - logo
Union Gruppen - logo

Bankmargin

204bps

Kilde: UNIONs Bankundersøkelse Q3 2019.

5-års swap

1,68%

Kilde: DNB Markets per 4/10/19.

Snitt egenkapitalkrav

37%

Kilde: UNIONs Bankundersøkelse Q3 2019.

Obligasjonsvolum YTD

14mrd

Kilde: Stamdata. Volum utstedte eiendomsobligasjoner per september 2019.

Finansiering - Del 1: Bank

Lånerenten har falt

10-års swaprente er i skrivende stund 1,72 prosent1, det er 75 basispunkter lavere enn toppen i midten av oktober i fjor. I samme periode har 3m NIBOR steget med nesten like mye, og renter med kort og lang løpetid er for øyeblikket på om lag samme nivå.

Les mer...

10-års swaprente er i skrivende stund 1,72 prosent1, det er 75 basispunkter lavere enn toppen i midten av oktober i fjor. I samme periode har 3m NIBOR steget med nesten like mye, og renter med kort og lang løpetid er for øyeblikket på om lag samme nivå.

Det er mye som tyder på at det ikke kommer flere rentehevninger fra Norges Bank og at pengemarkedsrenten dermed er nær toppen i denne omgang. I sum innebærer utviklingen at rentenivået, og forventningene til fremtidige renter, har falt betydelig i løpet av det siste året.

Bankfinansiering
UNIONs Bankundersøkelse for tredje kvartal 2019 viser at snittmarginen for nye 5-års lån med 65 prosent belåning er 204 basispunkter. Det er to basispunkter lavere enn i forrige kvartal. Bankmarginen har kommet ned til sammen 41 basispunkter siden den toppet ut i fjerde kvartal 2017, og marginen er 39 basispunkter over bunnen på 165 punkter i andre kvartal 2015. Dagens margin ligger omtrent på gjennomsnittsnivået i perioden siden 2010.

Da vi gjennomførte undersøkelsen var 5-års swaprente 26 basispunkter lavere enn i andre kvartal. Samlet finansieringskostnad for 5-års lån, med full rentesikring i hele perioden, har dermed falt 28 punkter til 3,68 prosent. Samlet lånekostnad er 56 basispunkter lavere enn i andre kvartal 2018, og vi må tilbake til høsten 2016 for å finne et lavere nivå. Samtidig er det fortsatt et stykke ned til bunnpunktet på 2,91 prosent i første kvartal 2015.

Bankundersøkelsen viser at konkurransen mellom bankene fortsatt er høy. Alle bankene oppgir at de har samme utlånsappetitt som for seks måneder siden, og samtlige forventer at utlånsviljen vil vedvare.

Siden sist har Finansdepartementet sendt ut notatet «Tilpasninger i kapitalkrav for bankene» på høring. Kort forklart omhandler notatet mulige tilpasninger for å unngå uønskede svekkelser av kapitalnivået i norske banker som en følge av at EUs regelverk blir innlemmet i EØS-avtalen.

I praksis innebærer dette relativt små endringer for de store norske bankene. Men dersom notatet blir implementert slik det foreligger nå, vil det trolig ramme flere av de utenlandske bankene. Den norske delen av virksomheten til utenlandske banker vil i større grad måtte forholde seg til det norske regelverket. Dette innebærer trolig at disse bankene må holde mer egenkapital bak utlån til norsk næringseiendom.

Selv om dette kan påvirke prisen på lånene – hvis det blir vedtatt slik forslaget foreligger nå – tror vi ikke effekten blir like dramatisk som forrige gang bankene fikk høyere kapitalkrav. Kapitaloppbyggingen som eventuelt kreves er trolig mindre enn sist, og utlånsviljen vil neppe falle like markant. Alt i alt er det likevel mye som tyder på bankmarginene har truffet bunnen i denne omgang.

1Per 23. september 2019.

Bankmargin og kredittpåslag i bankobligasjoner (basispunkter)

bankobligasjoner.png

Lånefinansieringsrente

Lånefinansieringsrente2.png

Finansiering - Del 2: Obligasjoner

Høy aktivitet, stor andel high yield og lavt kredittpåslag

Etter få nye utstedelser av eiendomsobligasjoner rundt årsskiftet, har aktiviteten tatt seg opp de siste månedene. Hittil i år er det utstedt nye eiendomsobligasjoner for rundt NOK 14 mrd. Dersom aktiviteten holder seg oppe ut året, ligger vi an til å komme opp mot nivåene som vi har sett de siste årene.

Les mer...

Etter få nye utstedelser av eiendomsobligasjoner rundt årsskiftet, har aktiviteten tatt seg opp de siste månedene. Hittil i år er det utstedt nye eiendomsobligasjoner for rundt NOK 14 mrd. Dersom aktiviteten holder seg oppe ut året, ligger vi an til å komme opp mot nivåene som vi har sett de siste årene.

Om lag halvparten av obligasjonsvolumet som er utstedt i år er klassifisert som high yield, noe som indikerer relativt stor bredde i caser som finansieres i obligasjonsmarkedet for øyeblikket. Til sammenligning var kun 15 prosent av volumet «high yield» i perioden 2014-2018.

Selv om Finanstilsynet strammet inn tolkningen av regelverket våren 2018, slik at det ble mer utfordrende å benytte obligasjonsfinansiering i SPV-caser, ser vi mange eksempler på strukturer som får til dette. Løpetiden på lånene har imidlertid blitt betydelig kortere.

Veksten i utestående obligasjonsvolum, som var eksplosiv mellom 2011 og 2018, har flatet ut. Dette er trolig en konsekvens av at en stadig større andel av nye utstedelser er knyttet til refinansiering av obligasjoner som er utstedt de siste årene.

Kredittpåslagene i obligasjonsmarkedet har kommet ned siden starten av året, og er på et lavt nivå historisk sett. Det er særlig lavt påslag for kvalitetsobligasjoner (investment grade), mens bildet er litt mer blandet innen «high yield»-segmentet. I sistnevnte har det blitt et noe større skille mellom papirer med ulik kvalitet, og avveiningen mellom risiko og krav til avkastning balanseres hårfint av mange investorer.

Kredittmarkedet har holdt god stand til tross for mye politisk uro og bekymringer for svakere økonomisk utvikling globalt. Sentralbankenes aktive rolle, og god kapitalinngang for obligasjonsfondene, er blant faktorene som bidrar til å holde kredittpåslagene nede.

Indikativt kredittpåslag for en Entra-obligasjon med 5-års løpetid er 78 basispunkter, noe som er 30-40 basispunkter lavere enn i januar. Kupongrenten for et 5-års lån med fast rente er dermed estimert til 2,36 prosent for øyeblikket.

Samlet finansieringskostnad 5-års bank- og obligasjonslån

Finansieringskostnad.png

Eiendomsobligasjoner (NOK mrd.)

Eiendomsobligasjoner.png